王營

　　萎靡了一年之久的北京土地市場突現火爆，6月27日，北京崇文門一商業地塊意外刷新北京單價地王記錄。

　　當天下午，在北京國土局交易中心，位於二環內的“崇文菜市場(含西側地)地塊”進行了現場競價，最終該地塊以溢價率140%成交。據測算，該地塊樓面單價高達43227萬元/平方米，這是迄今為止北京土地市場上單價地王，比第二高的同類型地塊朝陽CBD最高樓面價21400元/平方米高出1倍。

　　現場共計15家房企參與競價，包括新世界地産、蘇寧電器等。競價高達33輪，中標者為一家不知名的神秘公司——廣州豐璟房地産有限公司。

　　住宅遇冷 商業“地王”稱雄

　　“現場競價激烈出乎意料”，事後，落敗的新世界中國北京公司一位相關負責人對本報記者表示，最終的成交價遠高於他們的預估價。

　　據了解，當天現場競價至6.6億時，其他房企均放棄舉牌，只有71號“黑馬”廣州豐璟房地産與12號繼續角逐。

　　據悉，該地塊為商業金融性質，土地面積約6030平方米，建築控制面積16242.7平方米，掛牌起始價2.96億元，折合樓面起始價1.82萬元/平方米；地塊東至崇文門外大街，南至東打磨廠街，西至北京電力工程管理中心，北至崇文門西小街。

　　該地塊于6月13日掛牌上市，掛牌當天就有10家企業去報名參加競價。而在6月24日一天，該地塊就報價5次，前後相差600萬元。在此之前，業內就預計，該地塊可能使得北京土地市場重現火爆場景。

　　“如此高的樓面價及如此激烈的競拍場面，在今年北京土地市場整體成交低迷的情況下十分罕見。”鏈家地産分析師張月認為，該地塊備受追捧，與調控以來商業金融地産受追捧有關。

　　據北京市土地整理儲備中心數據統計，2011年上半年北京市商業金融用地一共成交14塊，總面積為2239085.9平米，同比增長44.8%。但北京市整體土地市場2011年上半年成交卻有所萎縮。截至6月27日，2011年上半年北京一共有101塊土地成交，總面積為9790523.96平米，同比減少20.3%。

　　與此同時，近期京城的住宅用地競標市場卻一直呈現冷清狀態。5月份通州區永順鎮限價房用地底價為5億， 出價最高的競買方僅打出了14%的溢價；而順義馬坡的“限價商品房”地塊更因5家投標開發商報價均低於底價而流拍。樓市調控下，住宅市場前景的不明朗使得開發商更傾向於把賭注押向城市核心地段的商業項目。據了解，崇文區域主要住宅項目新怡家園為502000元/平方米，新世界中心酒店式公寓價格27000元/平方米。

　　北京中原三級市場研究部研究總監張大偉表示，該地塊的出讓將對在7月份將上市的中服地塊及王府井地塊有很大影響。特別是區位優勢更明顯、體量更大的王府井地塊，預計關注的企業將更多。

　　神秘的粵派“黑馬”

　　廣州豐璟房地産有限公司中標後，其身份之謎頓成焦點。記者多方查詢得知，該公司為在香港上市的廣州房地産商合景泰富在北京成立的子公司。

　　有不願具名業內人士表示，該單價地王背後的支持者實際上就是合景泰富，可能北京公司擔心拿下地王的後續風險可能影響公司形象，因此低調行事。

　　公開數據顯示，合景泰富公司前5個月預售額才55.3億元，僅完成其全年目標的37%。

　　聯達機構董事長楊少鋒在接受本報記者採訪時表示，就容積率分析，該項目未來將用於商場類的持有型物業，而對於現金流充沛的開發商而言，如果運營良好，未來持有收益也十分可觀。此外，在住宅遭受調控的背景之下，商業地産在資本市場獲得融資更為容易。不過，該地王也絕對考驗開發商的現金流。

　　據楊少鋒分析，在信貸環境一再收緊之下，絕大部分開發商飽受現金流之痛，但有渠道獲得海外融資和一些資金充裕的中小開發商除外。由於合景泰富在香港上市，借道商業地産海外融資並不困難，現金流並不成問題，反而會因商業用地更容易獲取融資。

　　據悉，今年3月24日，合景泰富曾發行一筆規模在3.5億美元的優先票據，用於其現有以及新增物業的發展，該公司將計劃發展6家高級酒店和高級購物中心。