“最近在銀行工作的朋友告訴我，現在提前還貸有的已經不要違約金了，這是真的嗎？”“房奴”鄭小姐向記者諮詢，而這也幾乎成為近來“房奴”們最為關心的話題。一年前按揭購房者若是想提前還房貸，不僅會被視作違約要扣違約金，還得排隊預約等上幾個月的時間。如今，銀根緊縮下頻呼缺錢的銀行除了融資、猛發理財産品，也在提前還貸上放低了門檻，鼓勵早期7折客戶提前還貸。記者調查發現，目前多數銀行規定，客戶貸款滿一年以上提前還貸免收違約金，部分銀行還縮短了預約時間。不過，銀行理財師卻提醒，在還款易借貸難、銀行理財産品收益率又不斷攀升的情況下，市民選擇提前還貸時最好三思而行。尤其是那些還能享受貸款利率7折的客戶，最好不要輕易提前還貸。

　　□本版撰文 信息時報記者 徐嵐

　　這是一個問題

　　“房奴”諮詢：提前還貸是否划算

　　這段日子，“房奴”鄭小姐被房貸折騰得不輕。一年前，她想把之前欠下的房貸還清，但跑了好幾回銀行，得到的回答都是“現在不接受提前還貸，至少半年之後才接受辦理。”這讓鄭小姐很無奈，原本想著趁現在手頭有點資金趕緊把房貸還清，沒想到銀行卻冷臉相對。隨著央行不斷加息，貸款成本也越來越高，眼看著每月還款額一點點升高，鄭小姐也有些著急了。

　　不過讓她意外的是，這幾天卻出現了轉機。“星期一銀行的人給我打電話，説現在可以提前還貸了，我準備將剩下的30萬元貸款全額還掉。”不過，鄭小姐身邊做生意的朋友卻告訴她，現在提前還款並不划算，還不如做其它投資。這下子鄭小姐對於是否要提前還貸也有點拿不準。但她最近收到銀行一則短信稱：“尊敬的客戶，您如需辦理個人貸款提前還款業務無需預約，隨到隨還，可免違約金。詳情請聯絡經辦行。”

　　“之前簽訂合同時特別説明提前還貸要付違約金，還要提前預約，但現在居然鼓勵提前還款。”這位朋友很吃驚，現在到銀行提前還貸是不是真的不用預約了？

　　記者調查：部分銀行歡迎提前還貸

　　據銀行業人士馮先生介紹，之前提前還貸，需要扣違約金，不同銀行之間的違約金不同，同一家銀行之間的不同支行違約金也不同，但一般情況下，違約金在3個-12個月利息之間。如果貸款額比較高，這也是一個不小的數目。而最近有消息稱，現在銀行態度發生了180度大轉變，對提前還貸的“房奴”，不僅免除違約金，取消了提前一月預約的規定，而且還款額度的起點也不再限定於3個月利息。

　　是否真有其事？記者帶著疑問諮詢了一些銀行的工作人員後發現，與過去的“冷面相對”不同，現在很多銀行都對提前還貸持歡迎態度，有的甚至還取消了提前一個月預約、還款額度的起點限定等規定。記者在致電諮詢某國有銀行時，其工作人員稱：“只要賬上有閒錢，都可以到銀行辦理提前還貸，可以少還些利息。”

　　記者在實地調查中發現，現在提前還貸放低門檻的方式主要有兩種。一種是主動向客戶發出邀請，鼓勵客戶提前還貸。如工行東風路一家網店表示，“只要客戶提前一個月寫申請，基本上都可以批下來。”而建行則更為爽快，其中山大道西的一家網點工作人員向記者透露，現在房貸提前還款確實不用提前一個月預約了，“這幾天來提前還貸，帶上證件即可馬上辦理，不用預約”。

　　而另一隻則是降低甚至取消了提前還貸的資金門檻，此前大多數銀行均對提前還貸有起步資金的限制，有1萬元起，也有3萬元起。中行越秀區的一家網點就表示，雖然提前還貸仍須提前一個月申請，但還款額度的起點也比以前寬鬆了，不再限定於以前的5萬元，3萬元也可以還，而接受諮詢的工作人員還不斷提醒記者，“優惠持續時間不會很長，想辦的話要抓緊時間辦理”。

　　此外，深發展的一位信貸人員也透露，以往每家銀行對於提前還貸的客戶可能都要求提前預約，排隊的時間從7天到幾個月不等。但是今年情況有了變化，銀行大多很歡迎提前還貸的客戶。他同時表示，一些銀行雖然在合同中規定，部分提前還貸的情形需要收取違約金，“但是客戶現在也可以提出減免違約金的申請”。

　　提前還貸需注意方式

　　最重要的是，即使選擇了提前還貸也要注意方式。

　　據介紹，部分提前還款方式有三種：

　　一是部分提前還款，剩餘的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短；

　　二是部分提前還款，剩餘的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變；

　　三是部分提前還款，剩餘的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。

　　深發展理財專家亦提醒按揭客戶，如果使用的是等額本息還款法，且已進入還款中期，所償還的更多是本金，能夠節省的利息有限，提前還款意義不大。如果使用的是等額本金還款法，則要分兩種情況看：處在還款初期（3年內）的話，提前還貸是比較划算的，因為月供中利息多於本金；若還款期已過1/4，此後在月供的本金和利息構成中，本金開始多於利息，也不適合提前還款。

　　此外，申請辦理提前還貸，應提前做好幾項準備工作：

　　首先，每家銀行對提前還貸的要求不同，一般會寫在貸款的合同中，貸款人在申請提前貸款的時候要認真閱讀貸款合同，了解提前還貸的條件和限制；

　　其次，將提前還貸需要提供的相關文件資料準備齊全，以節省時間和精力；

　　最後，提前還貸完成後，市民要記得辦理登出抵押和退保手續。解除了抵押狀態，房産的所有權才算完全歸屬購房者。

　　理財建議：提前還貸需三思而行

　　隨著加息週期的深入以及股市的持續低迷，部分房貸族仍在考慮是不是應該從股市中撤出，而把資金用於提前還貸，諮詢和辦理提前還款的市民明顯增多。可提前還貸對許多家庭來説，又意味著資産增值能力的下降，面對通脹更加無能為力。何去何從，需要仔細斟酌。

　　1合理負債或能抗通脹

　　“銀行讓你幹的事情，肯定是站在銀行利益角度，而不會是站在你的角度。”儘管銀行鼓勵房貸客戶可以還貸，但是一些理財師則建議，對於大部分房貸族來説，大可不必提前還款，“在通脹形勢嚴峻的情況下，合理的負債其實就是抵禦通脹的最好辦法”。

　　根據統計局發佈的數據，5月CPI同比漲5.5%，如果是以4%或5%的利率申請的貸款，那麼這種合理的負債其實就是有效抵禦通脹的方法。“每一個財務決定一方面要考慮自身情況，另一方面要考慮市場環境。”在上海理財專修學院執行院長徐建明看來，即使在加息之後5年期貸款利率上浮到6.65%，但還是很低的。“而且以前的貸款比現在貸款還要便宜，為什麼要提前還貸呢？”徐建明表示，完全沒有必要理會銀行的變動，還是應該以自我實際需求為主。

　　此外，目前CPI仍在5%以上的高位運行，負利率時代，合理的負債確實能夠抵抗通貨膨脹。而另一方面，不僅房貸利率升高，再從銀行申請貸款也更困難，個人房貸更是“一貸難求”。因此，多數理財師均建議，要不要提前還貸確實因人而異，如果決定了提前還款，一定要考慮清楚最近有沒有大量的資金需要，不然再貸就難了。

　　2七折貸款別著急還

　　理財師建議，特別是那些目前還享受優惠的更無需提前還貸。有專家指出，現在銀行各類貸款發放審批都非常嚴格，而且貸款金額、貸款指標也有限，市民提前還房貸，銀行是樂意的。“現在貸款這麼難，利率這麼高，3年前7折利率的貸款肯定比現在優惠”。在去年10月20日加息之前，如果房貸利率是執行5.94%基準利率7折的優惠，貸款利率僅為4.16%。4次加息後，5年期貸款基準利率為6.65%。因此，如果按揭購房者早先已經享受7折利率優惠的首套房貸者或者公積金貸款買房者，不建議提前還貸，從目前信貸收緊的現狀看，再次獲得貸款折扣利率的可能性非常小，如果把錢還掉了，想再從銀行獲得貸款就很難了。

　　3合理理財收益或更高

　　另一種情況，則是那些手頭資金有較好投資渠道的借款人，即便沒有享受到貸款優惠利率也建議不要提前還貸。

　　有理財師分析，按7折後的年利率4.16%計算。目前銀行發售的低風險理財産品收益不斷上漲，通過銀行理財也可以獲得超越4.76%的年收益。記者了解到，臨近6月末，銀行發售的理財産品數量眾多，很多短期理財産品的年化收益率已經超過5%，期限較長的理財産品收益更加可觀。

　　諾亞財富理財中心總經理馬天翼對此即表示，“其實，對於大多數人來説，沒有必要考慮提前還貸。”從任何角度來説，房貸的時間越長越好。“只是如果手中有意外的一筆財富，而且房貸期限也不是很長，那麼可以考慮提前還貸。”