資金難題是制約保障房建設的一大障礙。在各路社會資金中，迫於資産配置壓力的保險資金先行一步，已在北京、上海等城市展開保障房投資項目試點。

　　險資的投資模式能否在多地推開？保險業內人士表示，險資多以債權計劃方式開展投資，項目擔保及穩定收益是險資投資的前提。但目前除了京、滬等經濟發達地區外，大部分地方政府對保障房建設資金來源及項目收益還未有明確規劃，這在一定程度上限制了社會資金的積極介入。而今年3月末7家保險資産管理公司與北京市土地儲備中心簽訂協議，參與保障房前期土地儲備開發，這一模式或開啟險資介入保障房建設的新路徑。

　　險資嘗試參與土地儲備

　　自去年《保險資金投資不動産暫行辦法》出臺後，不動産投資就成為險資探索的新領域，在養老地産、商業地産方面，險資已經嘗鮮。而具有公益性、長期性、穩定性等特點的保障房，儘管投資收益無法和上述領域相比，但其長期穩定的收益也可以緩解鉅額險資的長期配置壓力。

　　在上海，3月9日，中國太保宣佈太保公租房債權計劃正式通過了保監會備案，成為保險行業首單不動産債權計劃，也是保險資金首次涉足保障房領域。由太保資産&&、陽光財險、天平車險等四家險企參與的公租房債權計劃共募資40億元參與投資上海地産在上海市建設的約50萬平方米公共租賃住房項目。太保資産的保障房預期收益率約在5%以上。

　　5月13日，繼太保進軍保障房建設兩個月之後，中國平安正式介入上海保障房領域。上海城投控股與中國平安簽約推出7年期“平安-城投控股保障房項目債權投資計劃”，該債權計劃募資額度不超過30億元，期限為7年，50%按照固定利率6.4352%計息，另外50%按照央行同期貸款基準利率下浮5.1%。這意味著該計劃的預期年化收益率在5.94%-7.31%之間。根據上海城投控股發佈的公告，該計劃包括經適房、公租房等多個保障房類別，總投資額超過100億元，保險資金佔比不超過30%，但作為項目資本金投入，可以撬動銀行貸款用於保障房項目建設。

　　在北京，3月末，由太保&&，國壽、平安、人保、華泰、泰康、太平共7家保險資産管理公司與北京市土地儲備中心簽訂協議，按基礎設施債權投資的方式籌集百億保險資金後，將資金借貸給北京市土地儲備中心，用於當地保障房建造前的拆遷、管線鋪設和道路建設等，而不參與後期二級市場開發。項目投資期限為7年，收益率約在7%上下，以北京市的土地儲備作為抵押。

　　和之前具體的地産項目不同，險資此次參與的是保障房土地儲備開發。對此，一位保險公司資産管理人士表示，保障房建設屬於國家支持的重點項目，險資此投資依據的是基礎設施項目的相關規定。“如果其他地方有類似項目，且有完善的抵押擔保和穩定的投資收益，按照保監會的相關要求，險資參與沒有障礙。”

　　“上述三個項目收益率是根據保險資金的成本和所投資項目的信用評級來確定的，雖然收益率不算高，但和5年期大額協議存款相比仍有優勢，且具有政府信用擔保，仍然是投資的很好選擇。”他表示。

　　投資保障房細則或出臺

　　《保險資金投資不動産暫行辦法》規定，險資投資不動産的上限為上季末總資産的10%。截至今年一季度末，我國保險業總資産達5.41萬億元，以10%的比例計算，國內保險資金有超過5000億元的資金可投資不動産。儘管這一數字十分誘人，但要想真正吸引險資大規模進駐保障房，目前還有諸多條件限制。

　　“一些地方政府財力有限，建設的部分房子品質不好、面積小、位置偏，再加上限購之後推高租金，這樣幾乎很難會有投資收益空間。”一家中型保險資産管理公司人士表示，目前很多問題缺少統籌規劃，未來恐將蘊含較大風險。

　　他指出，一方面現在的投資收益率較有限，險資大規模介入可能性不大；另一方面，險資安全性第一，項目需要有完善的抵押擔保，而很多地方政府還沒有一整套完善的運作機制，險資不敢輕易介入。

　　去年10月上海市下發《關於切實推進本市公共租賃住房工作的通知》，要求研究成立市級投融資機構和投資試點機構，引導公積金、保險資金、社會資金等投資公租房建設項目。政府的積極引導和完善的運作機制也正是險資在上海開展保障房試點的原因之一。

　　對於保障房建設的可持續性，戴德梁行估價及顧問服務部董事胡峰表示，政府除了加大保障性住房土地、財政等投入以外，更需要儘快出臺關於保障性住房建設的投融資管理辦法細則，探索更多更好的保障性住房融資模式。另據了解，保監會目前也在加緊制定險資投資保障房建設細則，對參與的險資資格、資金比例都有明確要求，險企須遵循自願參與、風險自擔的原則。