作者: 杜麗鵑 | 來源: 中國經營報

　　在信貸收緊、融資渠道收窄的情況下，開發商“一貸難求”的現象突顯，一些房企開始將目光投向保障房項目，通過承建保障房收穫保障房帶來的附加值，在當前房企資金鏈緊繃的情況下，“曲線融資”是獲得銀行授信及貸款，以解當前資金壓力的燃眉之急的最現實的方法之一。

　　民營房企成融資主力軍

　　“有了銀行的20億貸款，手上兩個在建工程的後續資金就可以保障。”剛剛順利從銀行獲取貸款的陳向林告訴《中國經營報》記者。作為京城某房地産企業開發商，陳向林介紹説，公司從去年開始做保障房項目，目前已經操作了4個項目。今年4月，公司通過拍賣取得河北廊坊地區一國有土地使用權，面積為650畝，成交總價格為10億元，5月初完成50%的繳付款，政府承諾建成後可以審批2000畝的土地使用權，但前提是土地只能做工業用地標準，禁止住宅開發，同時規定了保障房的配比要達到所有建築面積的40%。經過權衡，陳向林最後答應了各項條件。

　　隨後陳向林給記者算了一筆賬，按照目前工業用地標準，一畝土地的價格是20萬元，而住宅開發是70萬元，加上保障房高配比，拿到土地開發項目的利潤空間被壓縮到2%左右。但是，保障房建設成本相對較低，需求穩定，資金週轉速度快，在資金緊張時利用保障房土地更容易獲得銀行貸款，且銀行規定的保障房貸款自有資金比例可以低到20%以下。此外，保障房小區中的配套商業可以按市場價出售，也相應提高了保障房項目的利潤率。

　　西安國都證券分析師朱智平在接受記者採訪時説，在大範圍的限購政策嚴重抑制商品房需求的大背景下，保障房儘管利潤不高，但比較安全。少數民營房企選擇先通過保障房項目拿到信貸資金，再挪用投入到資金緊缺的商品房項目中去，等到情況好轉後再重新加快保障房建設。

　　投資公司熱衷股權直投

　　保障房建設最大的難題就是資金，對開發商來説，充足的資金保證是項目開工的最大條件，而對投資公司來説，選對項目才能保障收益。因此在嚴控政策影響下，投資公司更多采用直接入股項目公司的方式。

　　在經典投資公司最新一期的項目投資中，資金規模為4億元，經典對房企項目實施增資，其中9000萬元用於增加註冊資本，其餘3.1億元為資本公積，增資後房企項目的註冊資本為1億元，房企在3.9億元（包括所繳地價款）中拿出3500萬元作為資本公積，其餘的3.55億元以股東借款的形式進入項目公司，並以合同的形式放棄借款的追償權，經典佔房企90%股份，在項目公司賬戶，由經典和該房企共同管理，保證項目後期工程建設。

　　經典投資合夥人王洪豪介紹説，5月份他們共接到3個保障房項目，這些項目多是以保障房名義立項，其中搭配一些經適房和高檔小區等商業地産規劃項目，配比差不多在6：4，保障房比例還是比較高的。而公司對保障房都以直投方式控制公司股權。對他們而言，一旦保障房出現爛尾或者開工問題，他們有權直接處置公司資産或股權，有力地保障了本金和收益的實現。

　　西安國都證券分析師朱智平説，投資公司在投資保障房項目時更多地會考慮風險控制，一般會從資産規模、凈資産、現金流、回購實力等方面對房地産企業進行綜合考評，同時在投資期限內對現有房企預計可售房源面積和項目總體預計銷售金額進行評估。

　　王洪豪介紹説，雖然現在投資很多，但是他們在選擇項目上比以前更加謹慎了，一般融資規模要在2億元以上，房企資質要求也在2級以上，根據項目地段，規模、銷售情況設定10%～12%的融資成本。

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