前5月全國128城市住宅土地出讓金同比下滑14%

　　朱楠

　　一線城市京滬分別下滑84%、44%，地方政府財政壓力加大

　　樓市調控不僅對開發商資金造成巨大壓力，對地方政府的收入也造成一定影響。

　　相關機構的監測數據顯示，1-5月全國128個城市土地出讓金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出讓金下滑14%，北京、上海等一線城市的下滑幅度更為明顯。

　　業內人士分析，上半年土地收入的減少與推地量縮減有關，下半年供地量或有增加，但由於開發商資金壓力不斷加大，土地成交金額料將維持較低水平，地方政府尤其是調控嚴厲城市的全年土地出讓收入明顯下滑基本定調。

　　莫尼塔(上海)投資發展有限公司的監測數據顯示， 1-5月128個城市土地出讓金總額約6659億元，相比去年同期下滑5%；住宅土地出讓金約5193億元，同比下滑14%。

　　事實上，土地出讓金同比增速自2月份開始就已轉負，絕對量從4月份開始處於較低水平。

　　據統計，1-3月128個城市土地出讓金總額均保持在千億以上，1月甚至高達2143億元，但到了4月份，迅速下降至786億元。5月土地市場延續4月較弱水平，土地出讓金以及溢價水平仍然較低，流拍率提高。這反映出隨著調控效力的釋放，開發商預期資金緊張而減少購地的心理。不過，由於1月份土地出讓金增長明顯，暫時彌補了近期土地出讓金的收縮，因此1-5月份 128個城市土地出讓金相比去年同期僅下滑5%。

　　分城市來看，一線城市中，北京、上海受政策影響最大，1-5月土地出讓金分別下滑56%和37%，深圳小幅下滑5%，但廣州則大幅上漲119%。從住宅土地來看，一線城市下滑幅度更加明顯，北京今年1-5月住宅土地出讓金同比下滑了84%，上海則同比下滑了44%。

　　二線城市中，土地出讓金的上漲或下滑情況各異。值得關注的是，之前傳出限購政策可能放鬆的城市如海口和大連，1-5月土地出讓金均出現巨幅收縮，分別下滑了81%和27%。

　　莫尼塔地産分析師施琪認為，地方政府之所以出現這種“變相放鬆限購的傳聞”，可能與近期土地流拍增加、土地出讓金收入下滑有關。由於限購等政策的影響，房屋銷售市場的低迷影響到土地市場的景氣度，地方政府收入的減少使得財政壓力劇增。

　　下半年土地成交料繼續低迷。

　　克爾瑞房地産信息集團上海事業部研究總監付琦説，土地供應向來是前緊後松，下半年往往會出現土地供應放量。“但今年下半年土地供應未必會大幅增加。”

　　付琦預計，現在中央有規定土地出讓收入的70%都要用來建設保障房，這可能會影響地方政府的供地熱情。

　　從上海來看，付琦預計全年土地出讓收入或將明顯縮水，同區域的同質地塊價格將出現20%-30%的同比降幅。例如今年成交的松江樂都路地塊，成交樓板價為9000元/平方米，而去年同區域地塊成交樓板價則高達16000元/平方米，排除容積率因素，價格降幅應該在20%-30%左右。

　　但從三四線城市來看，全年土地出讓金收入未必明顯下滑。“三四線城市地方政府對土地財政的依賴性更大，加上一二線城市限購影響造成的資金外流效應，開發商和投資者前往這些城市開發投資的意願強烈，這些城市政府的供地積極性可能更高。”付琦認為。

　　施琪則認為，由於開發商資金將進一步趨緊，下半年土地成交金額仍將維持較低水平。