SOHO中國陷難題：一年租金收入不到營業額1%

　　2011年，SOHO中國董事長潘石屹表示：“持有商場自己經營是調整經營戰略的一部分，SOHO中國要不斷加大持有物業的比例。這對財務雖會有一些影響，但影響並不大。”

　　然而，潘石屹尚未兌現承諾。根據《每日經濟新聞》記者的調查，潘石屹今年在上海新收購的項目將全部銷售。

　　2010年年報數據或許可以説明原因。2009年，SOHO中國唯一持有的項目——北京前門項目的出租收入僅為7131.9萬元，2010年為1.096億元，尚不到2010年182.15億元營業額的1%。截至目前，前門項目出租率只有75%。

　　三套渠道推廣租賃

　　北京天安門正南方的前門大街左側，是聞名北京的大北照相館。緊依大北照相館左邊的路面上，豎立著一塊近1.5米高、寬近70厘米路牌，上面寫著 “前門大街招商接待中心”，這便是SOHO中國首個持有物業項目的招商處。

　　5月13日，《每日經濟新聞》記者來到招商處了解情況，在與一位租務經理的溝通中得知，目前該項目仍有近兩萬平方米的商鋪待租，租賃價格統一為：一層40元/平方米/天，二層20元/平方米/天，三層與地下一層皆為10元/平方米/天。前門項目網站上的信息顯示，截至5月15日，該項目共有112套商鋪待租。

　　對於旗下首個持有物業，潘石屹極為重視。記者了解到，目前潘石屹已初步建立了三套營銷渠道，以推廣該項目的出租：一是專門建立自己的營銷隊伍，推廣該項目；二是與代理行進行合作，根據前門項目網站上的信息，目前SOHO中國已與仲德梁行、我愛我家、遠華東方等近94家外部機構進行代理合作；第三套體系即為正在進行探索的網上競租營銷。

　　5月15日，SOHO中國提供的信息顯示，當天上午10點多，在SOHO中國舉行的網上銷售的第二套房源，即前門大街A4-0105商鋪承租權，在競租開始後的第13秒，便被一名叫“V2000134”的網友以1500元/平方米/月的租金搶走。

　　潘石屹之所以對前門項目的出租經營親力親為，是因為該項目是SOHO中國旗下第一個持有物業項目，它的後期出租業務經營成功與否，會直接影響到SOHO中國3~5年內將持有物業比例提升至50%的轉型戰略。

　　被迫求變

　　在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，華高萊斯國際地産顧問有限公司副總經理公衍奎認為，SOHO中國轉型的主要原因是散售模式的不可持續性。這種模式催生的龐大土地增值稅支出，對SOHO中國的短期資金鏈帶來的衝擊日益明顯。

　　世聯地産研究員衛旭華介紹説，目前房企的年度土地增值稅支出佔當年營業額的比例一般在5%~10%之間。但2007年上市後，SOHO中國各年的年報顯示，2007~2010年，公司土地增值稅支出額在當年營業額的佔比分別高達13.07%、15.28%、14.60%和16.61%。

　　公衍奎分析説，這是SOHO中國特殊産品線造成的結果。他解釋説，如果一個公司持有物業，沒有賣出，就不會産生土地增值稅，如果是住宅産品，普通住宅也可免交土地增值稅。但SOHO中國散售的産品是優越地段的商業物業，溢價高，因此土地增值稅自然水漲船高。

　　為了平衡資金鏈，SOHO中國決定通過增加持有物業比例。這在該公司2010年年報已有體現：“投資物業能夠為公司提供更穩定的現金流，節省大量賦稅，使公司有機會從資産增值中獲益。”

　　而潘石屹也直言，在考慮一個項目是持有還是銷售時，會重點考慮稅收負擔。

　　除了土地增值稅支出對資金鏈帶來的短期衝擊外，公衍奎指出，拿地難也迫使潘石屹對現有模式的可持續性進行反思。

　　公衍奎解釋説，SOHO中國現有的散售模式，賣的就是核心城市核心地段的不可複製性，但由於核心城市核心地段資源是有限的，且伴隨住宅受壓，商業地産升溫，SOHO中國拿地難度在不斷加大，這已直接衝擊散售模式的七寸。

　　以北京為例，自2009年5月曲線獲得前門項目後，潘石屹在北京土地市場再無斬獲。被迫轉向上海後，在不到兩年的時間裏，SOHO中國總共砸下超過147億元重金，拿下7個項目，但這7個項目全部以收購方式獲得，無一從公開土地市場獲得。

　　銷售帶動持有

　　散售模式不具可持續性，轉向持有經營成為必然選擇，但對SOHO中國來説，這樣的轉型，資金鏈平衡可能是最大挑戰。

　　SOHO中國2010年財報顯示，目前SOHO中國旗下只有北京前門一個持有項目，公司計劃將2012年竣工的北京光華路SOHO二期、上海盧灣43號地(部分持有)，以及2013年竣工的上海外灘204地塊作為持有物業經營，屆時SOHO中國持有物業面積將達到38.1萬平方米。但這4個項目皆為中途收購所得，粗略統計，收購支出額達62.62億元。

　　2010年年報顯示，2009年前門項目的出租收入僅為7131.9萬元，2010年為1.096億元，低於此前國元證券預測的2億元。國元證券同時預測，2011年與2012年，SOHO中國的租金收入會上升至3.2億元與4.2億元。

　　與鉅額的支出額相比，持有物業的出租收入顯得有些微薄。正因為如此，SOHO中國的轉型，採取了半轉身的穩健方式，即以散售模式的套現來為持有物業的增持提供資金流支持，從而實現以散售帶動持有。

　　5月6日，SOHO中國最新收購的上海SOHO中山廣場，或將於七八月以5萬元/平方米左右的價格對外銷售。至此，包括4月19日收購的上海海倫路站地塊和4月1日收購的曹家渡地塊，轉型路上的SOHO中國今年所收購的3個項目，都將一律對外銷售，以緩解資金鏈壓力。

　　對此，在4月19日SOHO中國針對收購上海海倫路站地塊召開的媒體電話會議上，針對上述做法，潘石屹説，公司持有或準備持有的4個項目，土地費用和建安費用佔據公司不少現金，因此目前公司需要繼續加快銷售以回籠資金。

　　對於SOHO中國的轉型，公衍奎認為，轉型還停留在“有行動，無戰略”的階段。

　　他解釋説，雖然目前SOHO中國已持有前門項目，但該項目的位置有其獨特性，很難通過該項目的運營探索轉型模式。目前SOHO中國只表示將增加持有物業比例，但具體採用何種商業模式，選擇哪種商業業態，都沒有一個清晰的方向。如果SOHO中國打算轉做“地主”，靠出租生存，那SOHO中國就得設法提高運營能力，以提高旗下項目的租金收入。

　　公衍奎還認為，SOHO中國目前很難制定出轉型的清晰戰略，因為SOHO中國與萬達不同。對於同一塊區域，萬達模式有如“種樹”，先通過提升該區域土地價值，然後讓大家一起來摘果，因此在拿地時，與地方政府的談判能力較強。而SOHO中國模式有如“摘果”，它入駐是來摘取已被帶熱的核心區域的土地價值，因此在拿地時，幾無談判能力。換句話説，未來SOHO中國具體能拿到哪些地，公司都還無法確定，又何談戰略制定呢？

　　觀察

　　商業地産拆分上市或成開發商融資新途徑

　　每經記者 葉書利 發自北京

　　在住宅地産受壓的情況下，全國地産商紛紛舉起了商業地産的大旗。但《都市住宅與商業》主編羅淵在復旦大學2011年商業地産論壇上説，開發商的商業部門，年初開會的時候坐在第一排，因為老闆説今年要大力發展商業地産，但年底卻坐在了後面，因為老闆看各個部門的貢獻總是排在最後。在多數業內人士眼裏，商業地産最大的問題就是資金，無法有效解決資金，再好的“金雞蛋”也只能賣掉。

　　華高萊斯國際地産顧問有限公司副總經理公衍奎向《每日經濟新聞》記者分析説，一個綜合體項目，投入資金總量的三分之一為自籌資金，三分之一來自銀行貸款，另外三分之一為該綜合體項目出售所産生的預售資金。

　　他説，我國商業地産公司原始資本積累有限，目前主要靠杠桿運作求發展，沒有資本實力來支持全持有模式。另外，我國的金融環境也導致商業運營企業無法充分借力外部資本，以支持全持有模式。

　　一位不願透露姓名的業內人士補充説，現階段中國商業地産公司主要是在出售與持有間找到一個平衡點，以達到公司資金鏈的平衡。比如萬達走的就是一條以地産反哺商業的路徑，以地産的方式運營商業，其中住宅、公寓及寫字樓為其現金流端口，持有物業為資金沉澱池。

　　很顯然，萬達模式需要長時間的積澱和品牌培育，並非一般的開發商所能掌握。相比之下，世茂股份解決資金的方案或許能為以SOHO中國為代表的商業地産開發商提供更多的借鑒。

　　由於多樣化的資金來源，世茂在還沒有銷售物業前，就敢於把商鋪租給更能吸引人氣、但租金承受能力低的餐飲商業。

　　在昆山世茂廣場開幕儀式上，世茂集團董事局副主席許世壇曾非常明確地介紹了開發商業地産的幾個主要融資途徑：除了項目的租賃和銷售，以及銀行貸款外，還可以發行信託計劃，另外還可以將部分商業地産單獨拆分上市。這樣可以非常有效地降低開發公司目前的負債率，同時也能給集團商業地産的開發提供更多的資金。