前4月土地流拍頻現 房價下跌預期強烈

　　張曉玲

　　土地市場持續低迷。5月10日，本報記者獲得的一份報告顯示，4月重點房企的拿地熱情驟降，包括萬科、保利、遠洋、綠城等15家大型房企在內，4月公開市場拿地花費僅約57億，環比下滑66%，創下2010年以來的最低紀錄。一季度及4月份，北京、深圳等地，已有多幅土地流拍或底價成交。

　　按照萬科的觀點，地價預示著房企對後市房價的判斷，目前房企拿地越來越謹慎，即是對後市房價不樂觀。萬科董秘譚華傑表示，萬科從一季度開始就準備伺機拿地，但從目前來看，地價還未調整到位。4月萬科未在公開市場拿地，僅通過收購獲取一幅土地。

　　從2008年的經驗看，土地流拍、地價下行是樓市價格下跌的先兆。4月份至5月第一週，各地樓市成交繼續膠著，業界預計，房價持續下跌趨勢已經形成。

　　從熱點城市來看，年初以來土地市場即陷入冷清狀態。

　　前4月土地流拍頻現

　　土地市場已陷入冷清。

　　5月10日，中房信克而瑞發佈最新數據顯示，4月內15家房企通過招拍挂方式新增土地總建築面積約260.08萬平方米，同比下降78%，環比下滑66%；成交土地總價約56.88億元，同比下降70%，環比下滑59%，創2010年以來拿地總量和成交總價的最低記錄。

　　從熱點城市來看，年初以來土地市場即陷入冷清狀態。統計顯示，2011年一季度，北京市土地市場成交面積、出讓金總額、平均樓面價，均大幅下降。4月20日，北京順義區兩幅土地流拍，其中一幅于5月9日調低底價後出讓。

　　北京亞豪機構市場總監郭毅稱，北京近兩月住宅用地停售後的首度開閘，並沒有贏得開發商的追捧，主要原因房地産市場整體低迷。

　　中房信分析師高崗亦表示，2011年前4個月，15家房企拿地總量基本呈逐月下降趨勢。這主要有兩方面原因：一方面是在目前的政策環境下，未來市場走勢並不明朗，多數企業持觀望態度；另一方面是銀根緊縮、銷售回款速度放慢，企業資金壓力大增。

　　據多家房企一季度報告披露，資金鏈整體趨緊的跡象已十分明顯。不少開發商扎堆信託、債券等渠道進行融資，而融資成本，尤其是中小開發商的成本已經大幅上升。

　　“浙江、廣東民間借貸月息高達6%-15%(相當於年息120%左右)，鄭州、石家莊，也達6%-8%。”易居中國房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，央企、大企業情況好點，部分資金緊張的中小房企則想靠此方式解決燃眉之急。

　　流拍背後的房價下行預期

　　土地成交大跌，房屋成交陰跌，價格總體僵持，庫存快速增加，融資環境惡化等，都在醞釀著大的變化。

　　“近兩個月中國樓市的形勢十幾年來罕見，與2006、2008年皆不同。”楊紅旭稱，土地成交大跌，房屋成交陰跌，價格總體僵持，庫存快速增加，融資環境惡化等，都在醞釀著大的變化。

　　當前的地價是否到了一個拐點？從萬科等公司的動作來看，他們尚處於觀望之中。

　　“開發商一般是根據未來房價的預期來倒推地價，”萬科董秘譚華傑曾對本報記者分析了地價與房價的關係，目前開發商拿地意願很低，説明大家對後市房價的看法趨向悲觀。

　　“相對來講，房價對地價影響是強作用，地價對房價是弱作用，”譚華傑説，在房價上漲的週期，地價幾乎對房價沒有影響。但當房價處於下跌週期時，地價往往構成房價下跌的極限和因素。房價下跌時，地價會比較低，這有助於開發商降價，因為這個時候買“麵粉”是合適的，開發商願意虧本賣“麵包”然後去買“麵粉”，實際上也並不虧。

　　北京一不願透露姓名的大型房企內部人士對記者表示，過去數年土地市場與房價的聯動顯示，地價出現明顯的下跌，是房價開始下降的先兆。但該人士認為，地價的拐點尚未出現。

　　地價下行：房價下跌先兆？

　　據中國城市地價動態監測系統顯示，2011年一季度，主要監測城市地價總體水平為2945元/平方米，商業、居住、工業用地價格分別為5358元/平方米、4349元/平方米和638元/平方米，仍呈小幅上升態勢。

　　不過，“一季度全國總體地價增幅已經明顯收窄”。中國土地勘測規劃院地價所所長趙松認為，這反映出市場態勢正在向調控預期目標發展。

　　在地價、房價聯動機制下，“年內土地市場將會出現調整。”譚華傑表示，萬科會堅持積極定價、快速銷售的策略，備戰即將到來的拿地機會。

　　地價、房價的聯動之下，實體市場成交持續低迷。

　　地産商小步跟進降價

　　地價、房價的聯動之下，實體市場成交持續低迷。

　　五一小長假期間，深圳中海地産、廣州碧桂園各推出千套房源降價促銷，一度促成了樓市成交上揚，“回暖論”再現，但隨後的數據顯示，樓市5月難言回暖。

　　北京房地産交易管理網數據顯示：上周(5.2-5.8)，北京商品房期房住宅成交套數為1623套、現房住宅成交套數為167套，二手房住宅簽約套數為1407套，環比分別下降32.4%、25.1%、46.7%。

　　中國指數研究院監測的35個城市中，上周(5月2日-5月8日)25城市樓市成交量再現環比下跌，13城市成交量跌幅在30%以上，徐州、昆明、三亞、溫州跌幅逾50%。重點城市中，重慶跌幅最大，達48.69%，其次是北京，跌幅達到35.13%，天津跌幅亦超過20%。

　　中原地産北京、廣州公司人士均認為，五一期間個別樓盤的熱銷難言市場整體回暖。“開發商變得不如以前有信心了。”世聯地産研究員王軍鵬説。

　　“北京房價穩中有降的目標在年內實現的可能性非常大。”北京中原地産三級市場研究部總監張大偉表示，保障房的供應將極大緩解剛性需求，拉低整體均價，僅一季度北京新開工的面積就達到了143萬平米，超過1.5萬套住宅。

　　本報記者獲得的最新消息顯示，深圳招商地産將推出招商觀園500套優惠房源，定價或比之前市場預期低兩三千元。這是繼深圳中海、廣州碧桂園之後，又一大型地産商降價促銷。