評論：反房産暴利十年磨一劍 該如何出鞘

　　中國房地産市場調控將進一步升級。國家發改委價格監督檢查司司長許昆林日前透露，在5月1日商品房銷售明碼標價規定正式實施之後，官方還會陸續出臺一系列規範房地産行業價格行為的政策措施。目前正在研究在商品住房領域實施反暴利規定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。

　　/正方/

　　須打“組合拳”

　　馮海寧

　　早在10年前就該反商品房暴利了。從2002年起，媒體就陸續曝出房地産業連續多年居我國十大暴利行業之首。國際上公認的房地産開發利潤率在5%左右，而我國多年前就曝出利潤率在50%以上，有的項目利潤率高達100%甚至300%。《每日經濟新聞》還調查發現，北京一項目售價樓面價相差80倍。可以説，開發商登上富豪榜速度之快，在富豪榜上佔據的交椅之多，已經成為獨特的“中國式”風景。

　　為此，溫家寶總理公開表示，“我沒有調查你們每一個房地産商的利潤，但是我認為房地産商作為社會的一個成員，你們應該對社會盡到應有的責任。你們的身上應該流著道德的血液”。每年全國“兩會”上，代表委員和媒體評論也一再高呼“遏制房地産暴利”。然而，開發商始終暴利著並傲慢著，不僅快速積累了大量財富，而且順便養活了一批房地産貪官。

　　發改委官員透露，正在研究在商品住房領域實施反暴利規定，如果此規定出臺必然是個好消息，不僅有利於房價回歸合理水平，或許還能收到規範房地産市場秩序、遏制房地産腐敗、調整産業結構等奇效。

　　公眾期待反商品房暴利規定早日“亮劍”，筆者以為，要想反商品房暴利，必須“聯合作戰”並打出“組合拳”。也就是説，僅靠一個部門和一部部門制度來“戰鬥”，難以反商品房暴利。比如，反商品房暴利的前提是，調查並公開商品房真實成本，這顯然離不開國土與住建部門支持；再如，僅從價格監管角度反暴利作用有限，還需要財政部門和稅務部門參與，例如徵收“暴利稅”、查不實資産和隱瞞利潤；又如，對於罪大惡極的暴利行為，還需司法機關出手。

　　眾所週知，“上有政策，下有對策”存在於多個行業，房地産行業尤為突出。當反商品房暴利時，開發商必然會有應對。比如，財政部在2005年對全國39家房地産開發企業進行檢查時，就發現資産不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元。顯而易見，反商品房暴利規定實施之後，相信開發商還有不少對策，需要警惕。

　　在筆者看來，從根本上反商品房暴利還需動用法律和深層次改革。比如，按照德國法律，如果房價超過“合理房價”50%則為“房價暴利”，便觸犯《刑法》，售者最高將被判刑3年。我們是否也要把商品房暴利納入刑罰，值得考慮。另外，還需要制定《反暴利法》，通過法律來確定暴利標準，明確牟取暴利行為，並強制開發商公開成本。只有《反暴利法》面向所有暴利行為，才能讓開發商閉嘴。

　　所謂“深層次改革”，是通過土地改革、財稅改革，逐步終結地方政府暴利行為。無論是地方政府低價拿地、天價出讓，還是銀行從商品房拿走高額利潤，只要與商品房有關的暴利，都應該堅決來反。

　　/反方/

　　砍不下高房價

　　單士兵

　　“反暴利”這三個字，乍聽上去，給人的感覺很有氣勢。不過，要冷靜下來想，對於反暴利的效果，恐怕又很難樂觀起來。想想“反壟斷”等年年依舊的話題，公眾有多少滿意度呢？

　　更何況，反暴利也並不是專門針對當前房地産調控的制度産物。早在1995年，中國就頒布《制止牟取暴利的暫行規定》，十幾年過去了，壟斷行業依舊蠻霸，諸如石化、通信、銀行等行業撈取暴利，有時數錢數到手發軟，明明通脹壓力巨大，油價還是要漲，而被約談的企業，很多是充分競爭領域裏的民營企業。再想想房價數年持續高企，恐怕人們感嘆，那柄已經擺放十幾年都沒發力的“反暴利”之劍，恐怕已經成為暗角裏生銹的殘劍了。

　　到目前為止，造成“反暴利”在現實施行中綿軟無力的原因，其實也並未得到制度性解決。比如，反暴利相關規定要求，“某一商品或者服務的價格水平、差價率、利潤率均不得超過同一地區、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務的市場平均價格的合理幅度，違者由價格監督檢查機構責令改正。”問題是，什麼才是“合理幅度”？公眾能否擁有界定“是否合理”的充分話語權？如果連暴利的標準界定都不能有效解決，其他的處罰執行自然只能是無源之水。

　　回到商品房價格上來。眾所週知，中國房地産的成本與利潤，這些年始終是迷霧重重，沒有人説得清楚。一些官方提供的數據，也經常出現不同部門“打架”的現象，缺乏起碼的公信力。一邊是商品房成本與利潤不清，一邊是中國商品房定價隨意，一邊又是價格“合理幅度”不明，這樣的尷尬現實，恐怕也會讓人手持反暴利之劍，卻一臉茫然，無從下手。

　　值得強調的是，造成房價高企的一個重要原因，就是土地財政問題。這意味著反房地産的暴利，並不應該止于反房地産商的暴利，同時也包括反對那種過度地“以地生財”的行為。問題是，土地價格本來就是由地方政府説了算，這樣一來，就會讓反暴利指向地方權力。這恐怕也就會步入反壟斷總是不反行政壟斷的後塵，最終讓反暴利處於制度失靈的狀態。

　　“中國房地産利益集團習慣了暴利，不會輕易接受約束。”商務部國際貿易經濟合作研究院專家梅新育這樣提醒説。而房地産利益集團的指向，也絕不只是房地産商，地方權力其實從來都沒有從房地産行業抽身。這也就是為什麼各種房地産調控政策的 “組合拳”總像是打在棉花上，軟而無力。現在面對包括地方權力在內的強大利益集團的阻力，而反暴利卻缺乏應有的配套制度支撐，也看不到應有的執行動力，在這樣的情況下，要指望反暴利成為斬斷房價高企的利劍，實在是不容樂觀的事。

　　/專家説法/

　　最該反二手房暴利

　　馬光遠（經濟學家）

　　國家發改委價格監督檢查司司長許昆林在接受專訪時，提出發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定。在筆者看來，如果真的要在商品住房領域反暴利，應該拿二手房開刀。

　　現在房價高的根本原因是大家認為有上漲的預期，大家為什麼要投資房地産？也是因為看到漲，就是漲的這種資本利得很高，並不是説開發商開發出房子後，資本利得就很高，導致了未來房價的高，並且導致了二手房價的高。

　　在商品住房領域反暴利的政策初衷是好的，但是從新房來反暴利的思路有誤。因為大家對房價有上漲的預期，所以才導致一手房賣的時候賣很高的價格，才有暴利，所以如果真的要徵暴利稅，應該從二手房開始，而不應該在開發商的環節。二手房的暴利打掉了，一手房就不可能有暴利了。

　　如果要從開發商的環節反暴利，這樣的設置就是這種“頭痛醫頭、腳痛醫腳”，是沒有出路的。如果從開發商這塊的一手房開始反暴利，幾乎不可能，原因有兩點：一是如何去計算企業的成本？每一個企業的成本都是不一樣的，如果用平均的行業成本去計算，有些企業就得死掉，因為企業的專業化程度不夠的話，它的成本肯定會很高；二是很難計算企業的利潤。

　　當然，筆者也認為，暴利早就該反了，但是從哪個環節反，用價格手段還是用稅收手段去反？這些問題必須要搞清楚，搞不清楚的話又會把一個很好的辦法最後弄得不倫不類。

　　/網友跟帖/

　　網友“zhbw”：

　　房地産必須納入反暴利控制，如通過嚴格審計，保證開發商得到5%的純利潤，再配以限夠、出售、倒賣、囤積等配套措施，使房價穩定在一個合理的價位，對各方都有好處。

　　網友“6061”：

　　商品房的價格應該由市場説了算，如果有暴利，國家可以通過稅收政策來調節，而不能直接干預市場。建足夠的廉租房、經濟適用房和限價房，解決中低收入人群的住房問題，才是國家應該管的。