發改委醞釀治理房産暴利 後續調控措施將出臺

　　本報訊 (記者鐘晶晶張旭)國家發改委價檢司司長許昆林26日晚間對媒體披露，正在對房地産市場的成本、利潤和價格等情況開展調研，嚴厲打擊不法房地産開發商牟取暴利的行為。

　　記者昨日從發改委了解到，可能會通過界定平均行業成本等方法來界定房地産開發商的暴利行為，但目前還沒有具體實施舉措，也沒有具體的時間表。

　　昨日，發改委一位內部人士表示，目前對外披露要治理房地産行業暴利的情況，就是要向外界説明，價格主管部門對於房價的治理措施不僅僅是一個手段，而是一整套的方案，下一步各部委還將會陸續出臺調控措施。

　　發改委內部人士還表示，治理暴利在任何一個國家都非常難，如果要開始治理，肯定會遇到很多阻力，下一步發改委在研究相關決策之前會徵求住建部等其他部門的意見，也可能會出臺徵求意見稿。

　　■ 分析

　　1 房産項目是否暴利難界定

　　昨日，高策地産機構董事長李國平認為，對於房地産的暴利，現在沒有認定標準。如果有的項目拿地成本低，又趕上市場快速上升賣出高價，就容易産生暴利。但另一方面，高價不一定意味著暴利，有的項目拿地成本高，售價肯定也會高。

　　國家發改委一位人士也表示，目前核定暴利的標準確實很難。他認為，可能還是會從平均行業利潤來界定，此外還要調查摸清楚房地産行業的成本，例如通過會計事務所介入審計的方法獲取數據，先界定水平利潤，然後再來認定。

　　2 新規顯政府調控房産決心

　　有開發商表示，如果給商品房利潤率畫一條標準線，則不是市場化的做法，也會影響房企開發企業提升樓盤品質的積極性。

　　李國平認為，有關方面透露對房地産研究實施反暴利規定，這就説明樓市調控沒有放鬆的信號。由於具體辦法還不明確，現在難以判斷對市場的影響。多位業內人士也認為，商品房反暴利更多的是展現政府堅持調控的決心。

　　中歐國際工商學院經濟學與金融學教授許小年也在微博上表示，房地産的高利潤率來自政府對土地供應的壟斷，人為製造短缺。“打破壟斷、鼓勵競爭是消除暴利的根本措施”。

　　3 機構報告稱房産毛利潤率30%

　　中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰認為，從上市房企報告看，房企利潤率並不高。今年一季度，龍頭房企萬科毛利潤率35.2%，凈利潤率只有16%。保利地産一季度綜合毛利率50.2%，凈利率19.5%。去年底，中國社科院等機構聯合發佈2011《住房綠皮書》指出我國房地産毛利潤率達30%。

　　不過，也有北京開發商表示，不同的樓盤凈利潤水平不等，許多普通商品房利潤率並不高，按照一個項目做3年平均，年利潤率只有8%左右。

　　房價兩萬成本幾何？　（單位：元/平方米)

　　土地成本（樓面價） 8000

　　毛坯房建安成本 2500

　　契稅、營業稅等各項稅費 2200

　　營銷管理費用 1100

　　市政、財務費用 600

　　環評、設計等費用 300

　　合計 14700