房産“黑仲介”布陷阱：謹防錢房兩空

　　所謂房産“黑仲介”,是指不具備房地産仲介資格,擅自從事房地産仲介業務的仲介公司,或者雖然具有合法的房屋仲介資格,但卻違法經營。

　　根據北京市房山區人民法院近期所做的調研,在過去的六年中,該院審理的有各類“房地産經紀公司”參與其中的案件,總量呈現迅猛增長的勢頭,且其從事違法經營的手段也在不斷翻新。向消費者提供虛假房源,騙取信息費；在購房合同上做手腳,騙取仲介費；隱瞞房屋真實情況,或者乾脆自己扮演房托等等,使得房屋仲介公司這一行業“亂象叢生”,也給消費者的房屋買賣行為帶來了潛在的風險。

　　看房單裏藏貓膩

　　去年3月,夏紅從網上看到一套兩居室,聯絡仲介後,A仲介公司職員帶夏紅看房。仲介稱房主報價110萬,夏紅認為房價太高。就在夏紅準備離開時,仲介職員掏出一張紙要求夏紅簽字,並説這是公司規定,凡是帶客戶看過房子,客戶都得簽。夏紅見上面寫著看房確認單,夏紅大略掃了幾眼就簽了字。此後,夏紅在B仲介公司也看到了這套房子,而且仲介順利地將房屋的價格協商到98萬,夏紅很快簽約並支付了1萬元仲介費。

　　沒想到,不久,夏紅被A仲介公司起訴了。法庭上,仲介拿出了看房確認單,上面寫有:“需求方及業主承諾本人及其各自親屬、朋友在6個月內無論以何種價格均不與對方私下交易或通過其他經紀公司進行交易,否則需求方及業主分別支付A仲介公司房屋成交價5%的金額作為違約金。”對此,夏紅大呼冤枉。

　　【法官有話】現實生活中,購房人委託房産仲介進行房屋交易是很普遍的情形。在房産仲介帶領購房人看房前後,一般會要求購房人簽字確認,這時購房人就要小心,很有可能您就會被房産仲介“潛規則”了。

　　作為購房人,完全可以選擇拒絕簽署此類看房確認書,因為這種看房確認單不是正式的居間合同。正式的居間合同應當寫明房産仲介和購房人雙方的權利義務,其中要包括購房人想要購買房屋的價格、建築面積及大體位置,以及購房人委託房産仲介進行居間服務的期限等。而夏紅簽的看房確認單上只規定了夏紅的義務,而沒有寫明她應享有的權利,這就是法律上説的格式合同條款,提出格式合同的一方如果在合同中約定加重對方責任、排除對方權利的條款,這種條款是無效的。法院正是據此判定夏紅並不違約的。

　　隱瞞真相亂忽悠

　　2008年,趙萍在某仲介公司看上一處期房僅20余萬元,她擔心是小産權房。但仲介表示該房屋為大産權,稱是村委會和自己公司合建的。很快,雙方簽訂了房屋買賣合同,約定2009年6月1日交房。合同簽訂後,趙萍向仲介公司繳納了6萬元購房款。但此後,仲介公司並未交房。她後來了解到自己購買的原來是小産權房,沒有合法手續。經多次找仲介協商,對方都以各種理由推託,無奈,她將村委會和仲介起訴至法院。

　　法庭上,村委會稱並沒有與趙萍簽過合同,也沒有收取房款。房屋買賣合同上的印章是假的,更指出他們並沒有與仲介公司合作開發房産。仲介則稱,根據村委會2008年12月1日的通知,此前的事由村委會負責,故趙萍的房款應當由村委會負責返還。

　　法院查明,房屋買賣合同尾部出賣人處簽章為“村委會售樓專用章”。2008年12月1日,村委會向仲介公司發出通知,要求其停止售樓行為,並稱以前售出的樓,合同上沒有蓋村委會公章的,村委會概不負責。此外,還查明,該村新建項目係在農村集體土地上建設,不具備商品房的銷售條件。最終,法院判決仲介公司返還原告趙萍購房款6萬元。

　　【法官有話】當事人簽訂、履行合同應當符合法律和行政法規的規定,被告仲介公司在村委會合建的房産項目不具備銷售條件時即委託他人進行銷售,違反了國家關於房地産開發經營的強制性規定,故該房屋買賣合同無效,對此,被告仲介公司應承擔責任。

　　依據合同法的規定,居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告,居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況,損害委託人利益的,不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。據此,仲介公司應當返還原告房款,根據責任賠償原告損失,並按銀行同期貸款利率支付利息。

　　在實踐中,部分仲介公司為賺取仲介費,故意隱瞞重要事實和提供虛假信息。在法院受理的案件中,發現部分仲介通過隱瞞小産權房、福利房等房屋無法買賣的性質、房屋共有人情況、貸款情況等重要信息,導致合同無效的現象,極大地損害了買房人的合法權益。被害人應拿起法律的武器維護自身的合法權益。

　　非法經營耍花招

　　小王為了儘快買房子結婚,便在一家仲介公司登記後,先繳納了300元的看房費,此後,小王看上了仲介推薦的一處房子,於是很快簽訂了三方合同,並預付了2萬元的定金,繳納了1萬餘元仲介費。合同約定,買方繳納了全部房款後,賣方幫助辦理過戶手續。在合同簽訂後,讓小王覺得奇怪的是,除了第一面見過房東後就再也沒有見過,這讓小王很是納悶。

　　每次小王表示要和房東商談繼續履行合同,交付房款並儘快過戶時,仲介總是以各種理由拒絕。開始是以房東出差的理由推遲見面時間。眼看著房價越來越高,小王的房子還是沒有著落,無奈之下,小王再次向仲介表示要看房子的時候,仲介告訴小王房東已經出國了,如果小王想見房東,必須出1萬元的機票錢,才能見到房東。對此,小王很是氣憤,於是一紙訴狀將仲介公司告上法庭要求確認合同無效,並退還看房費和定金。

　　法院查明,仲介公司根本沒有從事房地産經紀的資質,以欺詐的手段騙取雙方簽訂買賣合同。最終,法院支持了小王的訴訟請求。

　　【法官有話】根據合同法規定,因一方欺詐簽訂的合同無效。同時,在合同被確認無效後,因該合同取得的財産,應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此而受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承當相應的責任。

　　“黑仲介”的行為擾亂了正常的二手房市場買賣秩序,出現了種種嚴重危害房地産經紀市場的秩序的“潛規則”。法官提醒購房者,應儘量選擇信譽較好的仲介機構,提前考慮房價變化等因素並約定違約賠償責任,同時要及時辦理預告登記和過戶手續,不給對方反悔的機會,並注意增強維權意識,審查並保留相關票據,糾紛發生後,及時蒐集證據材料,提高權利維護的有效性。(記者 李松黃潔孔祥鳳)