70房企存貨高達8479億元 年報曝光資金鏈“黑洞”

　　繼被曝面臨資金饑渴，融資受阻後，日前，陸續公佈的上市房地産公司2010年年報再現“地雷”，70家上市房企經營活動産生現金流量凈額為-683.72億元，同比減少了246.58%！同時，存貨同比大幅增長41.70%。

　　儘管今年一季度，不少大型房企通過降價銷售、轉向商業地産、進入二三線城市以及保障房建設等舉措，仍然迎來驕人業績，並繼續拉大同其他房企的差距。但有分析師表示，在資金鏈受壓的情況下，如果調控加緊，房價下跌預期就會抬頭。

　　年報：存貨猛增41.7%現金流負683億

　　上市房企正在“被囤貨”。WIND數據顯示，截至4月6日，已經披露2010年年報的70家房企中，存貨總額為8479.40億元，同比猛增41.7%，甚至已經超過總資産39.64%的增長幅度。

　　據統計，存貨同比增幅在100%以上的上市公司包括綿世股份、寧波富達、順發恒業、西藏城投、萬業企業以及華麗家族。當然，也有一些上市公司存貨同比減少，如豐華股份、廣匯股份、廣宇發展、津濱發展、深鴻基、ST珠江和上海新梅等。

　　“招保萬金”四大房企中，保利地産較為激進，存貨同比增加了88.71%；金地集團、招商地産相對穩健，存貨分別同比增加12.11%、27.04%；萬科則比較中庸，存貨同比增長48.01%。但萬科年報稱，截至去年末，在各類存貨中，已完工開發産品(現房)僅佔4.0%。

　　萬科董秘譚華傑此前預計，隨著去年大量開工的産品逐漸轉入銷售，未來整體住房供應將進一步增加，行業的存貨壓力將進一步上升。

　　與此同時，2010年70家上市房企經營活動産生現金流量凈額為-683.72億元，同比減少了246.58%。資深房地産專家，刀客地産顧問機構董事長謝逸楓認為，近700億元的負現金流實際上是上市房企的負債，暗示了房地産公司債臺高築。不過，合富輝煌首席分析師黎文江稱，房地産公司一直保持60%-70%的負債率，實際情況或許沒有想象中那樣差。

　　對策轉攻商業地産　佈局三四線城市

　　儘管房地産業面臨經濟緊縮及行業調控雙重壓力，不少大型上市房企今年仍然取得了不俗的銷售業績。4月7日萬科公佈了3月份的銷售業績，數據顯示，今年1-3月，萬科累計實現銷售面積303.8萬平方米，銷售金額355.1億元，同比分別增長144.61%、135.32%！金地集團2011年1-2月公司累計簽約面積和簽約金額也實現翻番，分別較上年同期增長127.5%、189.8%。相對落後的保利地産1-2月簽約面積也實現同比增長15.75%，簽約金額則同比增長55.14%。

　　日前，中國房産信息集團聯合中國房地産測評中心共同發佈的“2011年一季度房企銷售榜”指出，上榜企業在三四線城市佈局的優化，以及在商業地産方面轉型的成功，成為銷售不錯的主要原因之一。

　　事實上，保利地産欲在未來3年內將商業物業的投資逐步提高到佔總體投資比重的30%。保利在年報中稱，“2011年將推進商業地産平臺整合，有計劃地增持國家中心城市的商業地産。”招商地産與金地集團則紛紛成立旗下商業地産公司，連一向專注于住宅地産的萬科也對商業地産躍躍欲試，一季度商業地産貢獻約40億元，佔比達13%。

　　趨勢：資金鏈受壓將增加降價壓力

　　雖然今年一季度房企的銷售保持強勁，但謝逸楓認為，一線房企的亮麗業績並不代表現金流就很充沛，扣除土地出讓金、銀行負債利息以及其他一些費用之後，可能還呈凈流出。

　　“在資金亟須回籠的壓力之下，萬科、恒大、綠地、綠城等房地産企業已經開始降價銷售，並採取控制拿地、施工進度，推遲開盤、封盤等措施。”謝逸楓稱，加息使房企融資成本上升，加之在資本市場再融資遇阻，銀行貸款額度萎縮，如果銷售下降50%-60%，資金鏈就存在斷裂的危險。據國金證券在週二的一份研報中透露，目前房地産信託的實際利率已經上升至15%-18%。

　　一旦存貨積壓三個月以上，在目前限購令的背景下，房企的資金鏈無疑顯得十分脆弱。萬科在年報中指出，未來一段時期，行業資金面緊縮將成為大勢所趨。

　　房企拿地速度的銳減印證了萬科的觀點。根據中國指數研究院4月6日公佈的數據，2011年一季度，全國120個城市共成交土地4372宗，環比減少21%，成交土地面積環比減少31%。樓面地價方面，一季度，全國120個城市平均樓面地價1225元/平方米，環比下跌15%。北京一季度的土地出讓金僅為去年的32.7%，樓面價格下降了49%。

　　“如果住建部再收緊土地增值稅，推廣房地産稅至其他城市，同時，國務院將房地産項目資本金要求上調至30%，並且央行在二季度再次加息，我估計2/3以上的房地産企業都將扛不住！”謝逸楓大膽預測。 （南方日報記者　高國輝）