房地産行業融資成本上升大力已被消化

　　海通國際

　　最新消息：中國人民銀行宣佈，由4 月6 日起， 1 年期存款及貸款基準利率上調25 個基點，5 年期貸款利率則上調20 個基點至6.80%。

　　分析及評論：利率上調對內地房地産業有負面影響，因買家及發展商的融資成本均會大幅上漲。然而，我們相信整體影響屬於可控制水平。自去年10 月以來，5 年或以上年期的貸款利率已四度上調，利率由5.95% 上升至6.80%。我們估計，首套房買家的每月按揭供款的累積升幅約為 9%，而最近一次加息的影響則估計約為2%。對於在香港上市的發展商而言，加息並無對流動資金構成重大影響，因自2010 年第二季起國內銀行信貸融通被收緊後，大部份發展商已增加倚賴境外渠道集資，只有負債率較高的發展商如富力地産(2777.HK,$11.98, 持有) 及綠城中國(3900.HK,$8.36) 等屬例外。人民幣債務佔後兩者總債務90% 以上，中國加息將對其盈利能力構成更直接的影響。我們估計，利率每上升1 個百分點，富力地産和綠城中國的2011 年核心純利將分別下跌6% 及11%。

　　我們認為，一般而言，加息已被市場廣泛預期，大部份下行風險已被消化。大部份內地發展商的估值均較我們估計的資産凈值明顯折讓，我們對於此行業于2011 年的前景仍感樂觀。

　　分析員：侯淩中