千億資金流向商業地産 地産大鱷加速佈局

樓市調控下商業地産正逐步變為吸金洼地，房企加速佈局商業地産。

　　戴德梁行日前發佈全球房地産投資報告顯示，2011年全球預計會有1040億美元的資金投向亞太區的房地産，較2010年年中的資金量上升45%。其中，中國商業地産為資金重點流向。來自商務部的備案顯示，截止到3月24日，僅3月份外資新設或者增資的房地産公司就高達39家。上海産權交易所的數據顯示，在2月底的一個星期內，上海産權市場上房地産業的成交金額超過億元，新掛牌房地産項目的金額也居於首位。

　　2010年主流房企年報中，不約而同地將商業地産作為其一大亮點加以闡述。萬科、中海、保利、遠洋、龍湖等以住宅開發為主的房企，均成立了商業地産運營中心，並表示未來住宅與投資型物業的比例達到2:8或3:7。

　　3月中旬，A股市場房企龍頭之一的招商地産發佈公告稱公司擬將全資子公司深圳招商房地産有限公司，派生分立出新公司——深圳招商商置投資有限公司。

　　3月22日，招商地産董事長林少斌在與投資者見面時表示，未來會更加關注商業地産。另一位高管招商地産總經理賀建亞亦認為，未來中國將迎來商業地産發展的黃金時期。

　　幾乎在同時，金地集團在公佈2010年業績時表示，未來5年，商業地産開發將成為金地重要的業務板塊，並與房地産金融成為金地未來發展的重要兩翼。

　　此外，龍湖地産、華潤等企業已切入不同類型的商業地産産品開發。

　　養老旅遊住宅地産興起

　　提到旅遊地産，國內目前首屈一指的房地産開發商當屬華僑城。公司自成立以來，就選擇了一條對環境、資源、生態充分保護利用的可持續發展之路，華僑城地産由此成為中國旅遊主題地産的第一品牌，不僅涵蓋了傳統意義上房地産開發的所有形態，還包括美術館、藝術中心、高爾夫俱樂部等。

　　保利地産首個養老公寓項目“西塘安平老年健康生活社區”已于去年11月奠基。為建好這個項目，保利地産還專門派人赴日本考察養老公寓的運作模式。此外，在萬科全國其他城市的項目中，也將逐漸配備。

　　另一個正式宣佈增加養老地産業務的是房企“華南五虎”之一的合生創展。合生創展在公佈2010年業績時，其總裁薛虎表示，今年合生創展將展開“全係地産”的佈局。除了住宅和商業地産的核心板塊外，還包括引進國際級酒店和自營部分的酒店地産、高爾夫與旅遊地産、體現全新生活理念和提升個人藝術修養的文化地産、政企合作平台下的産業園開發以及面向未來的養老地産等六大業務板塊。

　　近些年養老業、旅遊業的發展為養老地産、旅遊地産的興起提供了溫床，而與養老、旅遊相聯絡的城市其房價一路走高，更為房地産企業深耕這些城市相關項目提供了發展動力。

　　已在商業地産遊弋多年的萬達集團，不滿足於旅遊住宅的開發，選擇了旅遊度假酒店群的開發模式。萬達集團&&，聯合中國泛海、聯想控股、一方集團、億利資源等五家中國頂級民營企業，正在長白山、西雙版納、大連金石、福州瑯岐等地打造國際一流水準的旅遊度假區，總投資超過1000億元。四個項目各具特色，分別建設有亞洲最大的滑雪場、規模可媲美香港迪斯尼的大型主題公園、世界最大的影視文化産業園、國際頂尖水平的大型演藝劇場、世界一流的高爾夫球場、總數達42家的高端旅遊度假酒店群。

　　與外資聯姻打造五星級酒店

　　在中國房地産研究會、中國房地産業協會與中國房地産測評中心聯合發佈的2011中國房地産開發企業500強前10名中，只有第四名的綠地和第六名的綠城兩家企業來自非珠三角地區，這兩家駐足長三角的企業低調地行走在房地産市場，在建設高端住宅的同時還打造了一系列高品位商用物業。

　　綠城堅信“信息時代，工作就是生活，不可再生的環境資源成為稀缺要素，工作地優秀的生活品質成為吸引專業人才的重要條件。寫字樓和酒店，構成了信息時代人類工作和休閒的兩極，它們同樣需要生活和工作的激情，以及和諧共生的環境”。

　　在這種理念的引導下，綠城與全球知名的酒店管理公司——凱悅國際酒店與度假村集團簽約，採用其“君悅”品牌，聯手打造酒店。

　　與綠城相似，綠地選擇了與外資聯姻開發酒店，綠地選擇六洲酒店作為合作對象，南京綠地洲際酒店位於世界第七高樓——南京?綠地廣場紫峰大廈內，是目前全球最高的洲際酒店。此外，在上海和西安，綠地還有與萬豪、假日酒店合作的五星級酒店項目。

　　保利集團在商業地産的發展中覆蓋面極廣，除在住宅項目中添加養老元素外，也選擇與外資聯姻，開發五星級酒店。保利地産目前在廣州、佛山、成都、南昌等地擁有多個已建及擬建的高端酒店。

　　新商業地産模式

　　“一座萬達廣場，一個城市中心”，萬達的理念顯示在其集團官方網站首頁中心位置，對該理念的註釋是“精彩生活盡在集購物、休閒、商務、社交、居住于一身的萬達城市綜合體”。

　　城市綜合體是萬達集團在世界獨創的商業地産模式，內容包括大型商業中心、城市步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，集購物、餐飲、文化、娛樂等多種功能于一體，形成獨立的大型商圈。城市綜合體的發展模式到今天已不再是萬達獨有，更多的房地産企業在發展商業地産時都借用這一模式，這種模式也滲透進社區生活，不同的是，居住的載體由商務酒店變成了住宅。

　　建設自己的購物中心是萬達集團對自己的一次突破。購物中心是城市綜合體不可缺少的靈魂，甚至餐飲、文化、娛樂功能的實現也都是在購物中心內或是周邊，萬達廣場的發展已經歷經十餘年，已從第一代的單店、第二代的組合店，發展到第三代城市綜合體。2007年以前，萬達廣場的購物中心都不是自有品牌，直至2007年，萬達集團才成立了自有品牌購物中心萬千百貨，萬達集團2007年成立的萬千百貨，目前已在北京、上海、南京、成都、武漢等地開業26家百貨店，計劃到2012年開業60家店。

　　保利地産的商業地産發展模式採取的也是城市綜合體形式，與萬達的城市綜合體相比，保利的綜合體還多了一項商務寫字樓，可以滿足白領工作間隙的休閒。目前，保利地産在廣州、北京、上海、天津、成都、武漢、長沙等中心城市已建商業地産項目總建築面積超過250萬平方米，涉及商務寫字樓、高端休閒地産、星級酒店、商貿會展、購物中心等多元業態，以及多重城市功能的大型城市綜合體。

　　綠城也積極探索城市綜合體的發展之路。綠城認為，城市綜合體將商業、辦公、居住等多功能城市空間通過合理的交通鏈結，有機組合、相互依存、協同促進，使之不僅成為現代國際大都市的標誌，更是催生繁榮和文明，激發城市活力的發動機。

　　城市綜合體的發展思路已經滲透進社區。住宅底商的發展及周邊商圈的繁榮，也形成了城市綜合體模式。

　　新思路：金融與文化

　　“金融+地産”是金地集團秉持的發展理念。金地集團執行總裁黃俊燦透露，在進一步保持以住宅地産為主體業務的同時，金地還將向商業地産和房地産金融領域擴展，形成“一體兩翼”的業務架構。年報顯示，金地集團去年已經設立商業地産公司，目前金地已擁有北京、西安、深圳等地多個商業地産項目。

　　金地商業戰略管理部總經理王勇在業績推介會上表示，金地未來的商業地産項目發展將以二線城市為主，金地每年在商業地産領域的投資額度保持集團總投資額的20%左右，預計五年後可以達到600億元的規模。

　　文化産業是朝陽産業，也是萬達集團的支柱産業之一。萬達集團連續多年成為在全國文化産業領域投資最多的企業。萬達的文化産業發展也多與地産相關聯，目前，萬達電影院線是亞洲排名第一的院線，擁有五星級影城71家，600塊銀幕，佔有全國16%的票房份額。“大歌星”是萬達集團投資的連鎖娛樂企業，為群眾提供文明健康的娛樂方式。目前已在全國開業30家店，計劃到2012年開業65家店，成為中國排名第一的連鎖量販KTV企業。萬達集團與聞名全球的美國弗蘭克公司合資成立了演藝公司，即將在武漢、大連等地推出世界最高水準的演藝節目，打造具有全球影響力的中國文化演出品牌。

　　(證券日報)