商業地産投資市場回歸

　　■仲量聯行首席執行官 戴柯淩

　　隨著世界各地人口老齡化問題的日益凸顯，政府和企業需要更多的現金用以支付養老福利。鋻於商業地産創造收入的特性，它很可能成為政府和企業投資的資産類別。

　　在避免了全球經濟和金融危機可能帶來的最嚴重後果之後，世界各地的商業地産市場目前正全面復蘇，儘管步伐不一。商業地産市場對全球經濟復蘇的影響已經日益顯現。

　　儘管2011年全球仍將面臨重大的經濟、金融和政治風險，但在眾多商業地産市場長期向好因素的帶動下，全球經濟正明顯步入復蘇軌道。

　　2010年第四季度，全球商業地産直接投資季度總量已突破1000億美元大關，自2007年全球金融危機初現端倪以來，首次突破該數值，這也充分表明房地産行業投資交易漲勢強勁。

　　2010年第四季度全球房地産投資市場的強勁表現，帶動2010年全年交易額達到3160億美元，較之2009年增幅超過50%，全球三個主要地區的投資活動都有明顯復蘇。

　　鋻於全球主要房地産市場的穩步復蘇，預計2011年全球商業地産的直接投資額將達到3800億美元。也即是在2010年較2009年就同比增長50%之後，續增20%~25%。

　　越來越多的交易也在提升投資者的信心，投資者願意承擔更大的風險以實現預期的投資回報。與此同時，隨著銀行成功地對其貸款進行了再融資，整個借貸環境也正得以鞏固和改善。

　　商業地産投資市場的回歸是全球經濟復蘇的好兆頭。展望2011年，仲量聯行預計歐洲、中東和非洲地區全年投資額將超過1100億歐元（約合1500億美元），較2010年同比增長10%~15%；亞太地區投資額估計可達950億美元，同比增長15%；美洲地區投資額有望達到1350億美元，同比增長40%。若各地區的表現能與預期相符，則2011年全球投資總額有望較2010年增長20%～25%。

　　對於眾多機構投資者而言，房地産再度成為收益潛力高於平均水平的資産類別。

　　隨著世界各地人口老齡化問題的日益凸顯，政府和企業需要更多的現金用以支付養老福利。鋻於商業地産創造收入的特性，它很可能成為政府和企業投資的資産類別。

　　信貸危機的教訓可能帶來的重大改革之一，將是重新關注于提升市場透明度和加強監管措施，儘量防止此類危機重演。

　　現在，投資者會要求在其將資本投入商業地産市場前，能夠看到明確的退出戰略。在全球金融危機和市場動蕩的背景下，世界各主要市場的投資活動主要集中在維持生存而非擴張上。

　　目前很多城市已在著手提升市場的透明度，以增強自身吸引業務和資本方面的競爭力。

　　另外不得不提到一個發展的大趨勢，就是將可持續發展和能源管理問題納入企業議程。

　　2010年底在墨西哥坎昆舉行的氣候變化峰會達成了出乎意料的積極成果，全球的許多國家和企業都再次承諾他們將在控制溫室氣體排放方面作出努力。2011年初的世界經濟論壇，也設立了“關注既有樓宇節能改造的經濟效益”分論壇，重點討論企業和組織在對既有樓宇進行節能改造時將面對的挑戰和機遇。

　　儘管商業地産行業的現有發展趨勢對全球經濟的增長將起到積極的推動作用，但也不能忽視全球經濟在2011年的復蘇之路仍將面臨諸多風險。目前全球經濟面臨的嚴峻挑戰主要表現為：貿易發展的極不平衡，以及部分政府出現的巨大赤字問題。

　　例如，德國和中國擁有巨大的貿易順差，而美國則出現了巨大的貿易逆差。這種貿易不平衡將繼續給全球經濟施加壓力。

　　儘管實體經濟仍然堪憂，但商業地産目前的表現好于去年，隨著今年的展開，預計商業地産市場的長期發展趨勢將更趨明朗。