地産股反轉時間窗開啟 萬事俱備只欠東風

　　從歷史經驗看，地産股的趨勢性反轉需要具備三大要件，即“股價估值在底部，政策預期在底部，業績預期在底部”。目前這三項要素基本處於“萬事俱備、只欠東風”的狀態，這也是我們判斷地産股趨勢性反轉的時間窗逐步開啟的核心依據。

　　首先，股價估值底部已得到確認。當前地産股絕對估值和相對估值均處於歷史底部位置，而2010年年報的陸續公佈進一步強化了地産股的估值優勢。目前主流地産開發企業基於2011年業績測算的動態市盈率基本在8-9倍的水平，且未來2年左右均有較高概率維持30%左右的複合業績增長。從估值和業績的匹配度看，地産股趨勢性反轉的股價估值要件早已具備，只是需要等待政策預期和業績預期要件的出現。

　　其次，政策預期已進入底部區間。地産是受政策調控影響較大的行業，政策拐點往往也意味著行業拐點。實際上，政策拐點從1季度後半段已開始逐步顯現，政策調控逐步從單一的“防通脹”轉向“穩增長，穩通脹”的組合。在這一政策基調下，調控加碼的概率降低，保障房建設如期推進都將逐步改善地産行業的政策預期。

　　第三，業績預期開始向底部邁進。業績預期與地産行業的基本面運行高度相關，2010年下半年以來地産板塊很難出現趨勢性上漲的根源在於行業基本面並未隨政策調控如期回落，這使得市場政策預期始終面臨不確定性，地産板塊相對估值也很難得到明顯提升。而從目前情況看，政策調控效應開始逐步顯現，北京、上海等一線城市地産市場出現量價調整信號，地産板塊趨勢性反轉的最後一個要件也將逐步具備。

　　我們認為，地産股將展開反彈到反轉的時間過渡。目前看，政策預期改善將接力資金面改善。3-4月份的流動性改善已在清明節後的反彈中得到較充分反映，很難推動市場繼續向上突破。同時，對通脹的擔憂開始降溫，對增長的擔憂在升溫，這一升一降實質上推動了市場政策預期的改善。雖然政策緊縮和調控短期內很難鬆動，但政策預期卻可以提前改善，而政策預期的改善將首先利好受調控壓力最大的地産股。

　　而就二級市場看，估值修復將進入新階段，地産股將明顯受益。歷史經驗表明，新一輪經濟週期啟動和新興領域投資加速意味著週期股和成長股中長期估值差開始見頂，這是去年底以來週期股展開估值修復的內在動力。而估值修復的大致次序是：從高確定板塊逐步轉向低確定板塊。前期修復的是機械、水泥等高確定性的強勢週期股；而後期將修復低確定性的弱勢週期股，前期受政策壓制較大的地産股必將在估值修復的新階段受益。

　　綜合分析，地産股趨勢性反轉的時間窗口已經開啟：股價估值在底部，政策預期在底部，基本面底部也開始醞釀。而在市場推動力逐步由資金面改善預期轉向政策改善預期的背景下，地産股也會首先受益。地産股將走出“先反彈，後反轉”的運行軌跡，通過基本面回調來完成股價築底，並隨後展開趨勢性反轉。　（作者係平安證券研究所首席策略研究員）

　　(證券時報)