11城市“一房一價”調查：638樓盤僅半數願公開

　　5月1日，旨在抑制房價的《商品房銷售明碼標價規定》將執行，各地開發商將實行商品房銷售一房一價的規定，商品房銷售明碼標價後，可自行降價，但漲價必須重新申報。

　　但是，上述政策卻被部分開發商念了“歪經”。《每日經濟新聞》記者在北京、上海、廣州、深圳、杭州等多個城市調查發現，多數已經實施“明碼標價”的樓盤通常是先報高房價，然後再大幅打折銷售，政策效果在營銷的“變通”下失去了威力。

　　儘管對開發商來説，應對發改委“一房一價”新政並非什麼難題，但在5月1日新政執行前公開樓盤售價的並不多。《每日經濟新聞》聯合愛房網統計了北京、上海、成都等11個城市“一房一價”的公開情況，截至4月6日，在總共638個被調查樓盤中，僅有347個明確表示會公開或者願意公開每一套房源的價格。

　　在被調查的11個城市樓盤中，僅上海的樓盤100%會公開房價，其次是成都，達到84.31%；北京等城市的比例只有50%出頭；蘇州的比例僅為30%。

　　愛房網主編相國良説，發改委“一房一價”政策衝擊的是開發商銷售最核心的內容樓盤銷控，在這樣的情況下，一些開發商會採用各種辦法回避直接公開房價。正因為如此，發改委在制訂實施細則時，不僅要對不按要求公示價格的樓盤進行處罰，還要制訂網站披露價格信息，同時要加大對購房者的宣傳力度，讓他們都知道“一房一價”的政策，逼迫開發商不得不公開價格實情。

　　北京 54%新盤預售價高於成交價

　　自去年4月起，北京已開始實施“一房一價”政策，但開發商採取的“明碼高價”對策，致使該政策在操作中基本失效，如北京ONE就存在這種嫌疑。

　　去年10月24日，北京ONE以均價26000元/平方米開盤，並於今年1月27日將均價上調至33000元/平方米。4月5日，北京市房地産交易管理網的數據顯示，該樓盤共有2、3、4、5棟住宅樓正在預售，擬售價格分別為35093元/平方米、33000元/平方米、35907元/平方米和31356元/平方米。

　　《每日經濟新聞》記者在銷控表上看到，每套房的銷售單價皆在2.9萬元/平方米以上。但奇怪的是，在“期房簽約統計”一欄中，目前該樓盤住宅已簽約134套，成交均價僅為25874元/平方米，比擬售價格至少低了近5500元/平方米。

　　對於北京ONE的實際成交均價與預售價間相差較大的情況，一位不願透露姓名的業內人士分析認為，北京ONE存在先行高價申報，後期通過優惠措施二次定價的嫌疑。

　　北京ONE的做法並非個案。《每日經濟新聞》記者統計北京市房地産交易管理網上的數據後發現，截至4月5日，2011年北京共有24個預售住宅項目入市，其中21個有成交記錄。在這21個樓盤中，13個樓盤的實際成交價低於預售價，佔總入市項目的54%。

　　上述業內人士解釋説，出現這種情況主要有兩個原因，首先是“京15條”後，樓市陷入僵持，樓盤打折力度加大，可能導致成交價低於預售價；另一種可能就是開發商為了規避一房一價政策，在申請預售價時，有意以高於心理價申報，然後在銷售過程中通過折扣、送裝修、提升得房率、送物業費等促銷手段二次調價，這樣可以讓自己在後期的銷售過程中掌握一定的定價空間。

　　全經聯研究院副院長陳寶存説，除了通過高報價來規避“一房一價”外，針對《商品房銷售明碼標價規定》中要求“商品房經營者在規定時間內一次性公開全部銷售房源”，開發商可以通過化整為散，少量、多批預售上市來降低該政策對定價的束縛。

　　地産評論人賈臥龍認為，“明碼標價”並不能擊中開發商的死穴。治末的“標價”不如治根的“標本”，即公佈地産開發成本，並在此基礎上加上合理的利潤率，一次來定價，這才是治理房價的良藥。

　　廣深 新盤售價“見機行事”

　　5月1日，各地開發商將實行商品房銷售一套一標價的規定。事實上，一房一價的規定並不新鮮。早在去年3月，廣東省就在“粵四條”中出臺了“一套房一標價”的明碼標價規定。廣州、深圳等城市也早有商品房銷售定價備案機制。據了解，在國家發改委發文後，廣州、深圳目前並未出臺新的執行措施，也並未對開發商定價備案後的調價幅度和期限作出明確的規定。

　　《每日經濟新聞》記者調查發現，從去年下半年開始，廣州不少新推的樓盤，開盤當天在銷售中心會設置一個對外的項目價格銷控表，明確標示推出房屋的價格、面積等，但實際上，這一看似嚴密的政策似乎並沒有對開發商的銷售形成太大影響。

　　“上有政策，下有對策，對開發商來講，一房一價公示沒有太大的影響，他們可以根據情況調整銷售手段。”廣州新城市投資控股集團經營總監左家輝説。

　　廣州市國土資源和房管管理局登記的成交信息顯示，近期成交量連續3天領跑市場的中海橡園國際項目，3月30日~4月5日期間的成交價格在2.1萬~2.2萬元/平方米之間，而此前該樓盤對外的市場吹風價高於該項目附近的中海錦榕灣。記者從中海置業顧問黃嘉銘處了解到，中海錦榕灣當前最低折扣價的樓盤原始價在2.5萬元/平方米，實際簽約均價約為2.4萬元/平方米。項目附近的仲介也表示，目前中海橡園國際項目實際售價確實比之前低。

　　高開低走的樓盤不止中海一家。同樣在3月底開盤的瑞安旗下項目，此前吹風價高達3.5萬元/平方米，但該樓盤實際成交價格僅約3萬元/平方米。

　　“一房一價的要求是不能漲，但開盤價報高一些，之後再給一些折扣，對於開發商來説利潤能保持穩定。”合富輝煌首席市場分析師黎文江表示。

　　左家輝表示，既然政策有要求，那就只能在要求範圍內調整自己的策略。他指出，除了採取打折促銷，還有送物管費、送車位等優惠，畢竟市場是變化的，銷售價格也必然會隨之變化。

　　滿堂紅研究部高級主任肖文曉則表示，一房一價對於市場來説沒有太大的意義，畢竟開發商定價是市場行為，根據市場進行漲價降價很正常。他指出，一房一價政策的出臺估計與當前各地房價調控目標有關，信息公開透明化是必要的，這樣一來，政府才可以把握各個樓盤價格，控制整體市場的漲幅。

　　“新規定對市場影響不會太大，但在今年的宏觀調控形勢下，開發商定價策略會變得更加謹慎。”中原地産華南區董事總經理李耀智表示，“另外，政府在審批方面更加嚴格，開發商調價操作空間會減少。”

　　佳兆業營銷策劃管理部人士稱：“一房一價對二三線城市開發商影響可能會較大，對全國性開發商來説，定價方式不會受到太大影響，但定價會偏向保守，這樣銷售業績更有保障。”