新規未明確監管者 “一房一價”能否執行存疑

　　尚未明確誰來監管

　　一房一價能否終結房價操控黑手

　　價格管理部門為開發商出了一道難題。

　　從5月1日起，商品房銷售將必須明碼標價，一套一價。這就意味著，價格信息將不再是開發商捂在手中的秘密武器，房價的隨意上調將變得更難。

　　3月22日，國家發改委對外公佈了《商品房銷售明碼標價規定》，在一些業界人士看來，這個規定使得開發商、仲介操控房價不再容易。儘管這項政策尚未正式開始執行，但釋放出的信號已引發業界諸多討論。

　　開發商如何給樓盤定價

　　對開發商來説，價格信息一直是商品房銷售的關鍵所在，一個樓盤最終能盈利多少，全靠銷售過程中價格的不斷調整。

　　一個商品房項目的價格如何形成？

　　首先，開發商會根據拿地成本、稅費成本、建安費用，以及各種各樣的公關費用，綜合計算出一個總的成本，加上開發商預期的利潤，形成這個項目的底價。

　　當然這個底價並不是開發商最終銷售的價格。通常，開發商會根據周邊樓盤的售價，對自己的樓盤價格進行修正。假設周邊樓盤都賣到了每平方米兩萬元，那麼開發商就不可能將自己的樓盤售價定在低於每平方米兩萬元，儘管其計算的底價可能只有每平方米1.5萬元。

　　比照周邊樓盤價格進行修正之後，開發商開始打出銷售廣告，公佈價格，但公佈的這個價格僅僅是均價，或者是最低價。由於每套房子所處的樓層不同、朝向不同、戶型不同，價格肯定都不一樣。但這些價格差異，開發商是不會公開的。購房者經常會發現，按照開發商廣告標示的價格來看房，卻找不到對應的房子。

　　當商品房開始銷售後，價格也並不是一成不變。開發商會根據供求關係的變化、銷售節奏的變化，以及回款要求對價格不斷進行調整。比如，項目很受歡迎，房源供不應求，開發商肯定會抬價。如果開發商貸款壓力大、資金鏈緊張，需要儘快回款，那麼會相應調低一點價格。等到整個項目已經回款能夠讓開發商擺脫資金壓力的時候，開發商甚至會暫停銷售，或者再次拉高價格，因為已經不著急賣了，要賣，就要賣個高價。

　　對購房人來説，這些信息都無從掌握，只能被開發商牽著鼻子走。

　　行業秘密或被迫公開

　　國家發改委“一房一價”的新規定將使得開發商被迫在開盤時就公開每一套房子的價格信息。

　　“一房一價，一點都不新鮮，開發商一直就是這麼做的。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉告訴記者，開發商手裏有一個在售項目的銷控表，價格信息都在上面，只不過這個信息原來是不公開的。

　　在胡景暉看來，開發商公開的項目價格與購房人實際支付的價格肯定有差異，原因就在於這些價格信息不公開，開發商坐地漲價的行為非常容易。而且即使漲價了，購房人也不知道，開發商會説，不同的房子價格本來就不一樣。

　　這麼説來，房屋以什麼價格銷售，全憑開發商一張嘴，説多少就是多少。

　　國家發改委的新規定就是想要打破這個現狀。

　　“國家發改委的新規定要求開發商拿到預售證就要全部開盤，而且要公開每一套房子的價格，開發商的銷售就沒有了秘密。”胡景暉説，開發商失去了價格操控餘地，這對遏制其暗箱操作將起到一定的作用。

　　北京大學房地産研究所所長陳國強告訴記者，國家發改委的這個新政策並不是要簡單地規範市場，而是有著強烈的政策信號暗示：提示開發商要理性定價。

　　按照規定，商品房銷售價格明碼標價對外後，開發商可以自行降價，打折銷售，但漲價必須重新申報備案。

　　“一房一價的規定雖然沒有説開發商在銷售中不可以漲價，但卻規定了漲價的程序，這個程序是相對複雜的，就是告訴開發商，不要漲價。”陳國強説，在這個背景下，開發商可能會規避，比如開盤的時候，把價格定得高一些。但現在房地産調控這麼嚴厲，樓市觀望情緒濃重，入市價高就意味著銷售困難，開發商會面臨賣不出去的風險。

　　在各地紛紛出臺限購令的形勢下，房地産市場的格局正在慢慢發生變化，一些城市正在出現賣方市場轉向買方市場的趨勢。在北京，市場交易量下跌了一半，有個別樓盤開始打折銷售，還引發了項目前期業主的不滿抗議。由於交易量的急劇下跌，開發商的資金鏈也在逐漸拉緊。

　　在國家發改委一房一價規定出臺前兩天，在清華大學中國與世界經濟論壇上，中國房地産業協會副會長顧雲昌表示，全國房價在2011年肯定會下降，因為今年將有大批的保障房入市。

　　這也就意味著，在樓市總體形勢不看好的前提下，一房一價的新規定將在很大程度上逼迫開發商低價入市。

　　陳國強認為，對長期信息不對稱的購房人來説，這個規定將會從信息公開上有效地保護消費者權益。

　　誰來監管一房一價

　　實際上，早在幾年前，一房一價的政策就已經在部分城市開始執行。

　　2007年，南京市就開始實行一房一價的售樓政策，這個做法一度引發全國關注。然而，事情的進展並未像預定方向發展，開發商想出了各種方法來規避政策，比如在精裝修上動腦筋，將原本只值每平方米1000元的精裝修拉高至3000元。僅僅一年之後，一房一價的政策就在南京退出。

　　2010年4月，住建部也曾下發通知，要求房地産開發企業對取得預售許可的商品住房項目，在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，並嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。

　　之後，北京、杭州、蘇州、濟南等城市相繼出臺具體方案。

　　上海市也在去年出臺《關於進一步加強本市房地産市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》，要求房地産企業應嚴格按照申報價格明碼標價、一房一價對外銷售，銷售價格超出申報價格的，應當再次報房管部門備案。

　　然而，這些城市政策執行的效果，似乎並不理想。在上海、北京、杭州等城市，儘管有著一房一價的政策限制，但在各個售樓處，消費者依然難以看到每一套商品房的具體價格信息。

　　有媒體報道説，愛房網全國總編輯相國良曾介紹，在上海實行“一房一價”後，愛房網曾主動聯絡開發商公佈每一套房的售價，但絕大部分開發商表示不願意。愛房網也曾安排自己的銷售人員和調查人員到樓盤現場，尋找開發商公佈的具體信息。跑了多處樓盤，卻很少看到有開發商將每一套房源的價格信息公示。

　　“商品房的銷售牽扯很多部門，比如發改委、住建部、工商局等等，現在實行一房一價新政策，由誰來監管執行？”陳國強告訴記者，從目前發佈的政策看，這一點很不明確，沒有人知道該由哪個部門監管。

　　在陳國強看來，不僅有監管部門不明確的問題，還有監管部門是否有監管意願和監管能力的問題。這些問題如果得不到很好的解決，一房一價的落實將很可能成為泡影。

　　就在國家發改委公佈一房一價規定的當天，任志強就在微博上發出質疑：商品房市場銷售管理規則是住建部文件有效？還是發改委説了算？兩者矛盾，以誰為準？

　　在任志強看來，根據相關法律，房價的解釋和執行的機構，不包括發改委。如果發改委要發有關房價的文件，至少應和主管部門協商聯合發文，而這次發佈規定，程序就錯了。

　　根據我國《價格法》的規定，商品或服務的價格制定主要有三種形式：政府指導價、政府定價和市場調節價。大多數商品和服務價格實行市場調節價，極少數商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價。

　　在住房上，慣常的理解是，經濟適用房等保障性住房採取政府指導價，商品房則適用市場調節價。

　　那麼，一房一價的價格管理規則，是否算是行政干預，到底由哪個部門來監督這個規定的落實，是住建部門、工商部門，還是物價部門？這些問題，至今沒有正式的官方解釋。

　　也許正是這些問題的存在，在先期試水一房一價政策的城市，效果並不好。全國房地産經理人聯盟副秘書長陳寶存在接受媒體採訪時就曾表示，一房一價的政策，在全國就沒有執行成功的先例。

　　至於開發商的應對策略，任志強表示開發商會採取先高價申報、再打折的做法，這種遊戲在任何打折店早已不是什麼新鮮事。(記者 李松濤）