新規難治陰陽合同 京二手房交易漏稅或超50%

    4月1日正式實施的中國房地産仲介行業第一部規範性法規—《房地産經紀管理辦法》中明令房地産仲介機構和人員不得操作陰陽合同，但近日《每日經濟新聞》記者在北京樓市調查時卻發現，陰陽合同依然存在……並且由於過戶價與實際成交價相差懸殊，導致漏稅額至少在50%以上。

    實地調查之：

    仲介仍為客戶提供陰陽合同

    《房地産經紀管理辦法》禁止房地産仲介機構和工作人員通過陰陽合同達到買方騙貸和逃稅的目的。但《每日經濟新聞》記者在北京實地調查後發現，仍然有仲介公司違背上述規定，為客戶提供陰陽合同。

    3日上午，《每日經濟新聞》記者以買方身份來到了北二環的北京東城區雍和家園小區。在該小區內一家知名仲介的門店中，一位男性工作人員極力向記者推薦該小區內一套兩室一廳一衛一廚、面積為110平方米的二手房源，業主的報價為500萬元，折算單價近4.5455萬元/平方米。

    在一番討價還價後，這位仲介人員最終給出的最低單價為4.4萬元/平方米。當本報記者顯露出購買意願，並表示希望在過戶時能少交稅時，這位工作人員爽快地回應説：“我在這個行業已五六年了，一定能幫助客戶少交稅，多辦事。”

    當他得知記者的戶口本、5年社保或納稅證明、收入證明等證件齊全，且需要辦理50%房貸時，他向記者打了一個勝利的手勢，“這就夠了，過戶時少交稅的工作就放心地交給我吧。”

    實地調查之：

    陰陽合同操作流程詳解

    在記者的一再要求下，對方解釋了中間的操作流程：如果以4.4萬元/平方米的單價成交，最終該套房的成交總價為484萬元。如欲辦理50%的房貸,按規定需先辦理一個484萬元的網簽，然後以這個網簽合同為購房依據，去銀行申請房貸。待房貸辦理下來後，再將這個網簽登出，然後以該房源所在小區的最低過戶價為標準再辦理一個過戶網簽，並以此為標準辦理後續的過戶及相應的繳稅。

    他停頓了一下繼續解釋説，如果一套二手房房源之前沒有交易過，就可以以最低過戶價辦理過戶。但如果已交易過，後續交易時，最低過戶價就得以上一次交易時網簽過戶價為基準。低於之前的網簽過戶價，在時下房價總體上漲的背景下，不太好過戶。這套房源之前就交易過一次，上一次交易時的網簽過戶價為9300元/平方米，因此這一次的過戶價一般不會低於9300元/平方米，但也不會超過9500元/平方米。換句話説，最終過戶網簽時，買方可以以不超過9500元/平方米的單價、總價不超過104.5萬元過戶，並以此為稅基繳稅。

    本報記者粗略計算了一下，上述住房如果最終以4.4萬元/平方米的單價成交，按照規定，繳稅稅基為實際成交總價484萬元。以90~140平方米的房子，繳納1.5%的契稅為基準，應繳契稅為7.26萬元。由於該房源為2003年的房子，已過5年，免交營業稅。但仲介通過陰陽合同操作後，即以9500元/平方米的單價辦理過戶網簽，買方實際繳納稅基已降低至104.5萬元，僅為應繳稅基484萬元的21.59%，僅需交納契稅1.5675萬元，偷稅5.6925萬元。

    這並不是個案。4日本報記者在北京昌平區天通苑小區調查時同樣遇到了類似情況。

    陰陽合同探因

    最低過戶價成最低避稅價

    過戶價與實際成交價如此懸殊，源於二手房交易中的最低過戶價制度。

    本報記者調查發現，為了防止二手房交易中出現陰陽合同，通過虛報二手房交易價格，實現逃稅的目的，北京于2006年10月1日起實施 《北京市地方稅務局關於調整二手房交易計稅價格的通知》（以下簡稱通知）。其中規定，“二手房交易涉及稅收的計稅價格，稅務機關應以房屋交易雙方簽訂的《房屋買賣合同》（協議）中確定的成交價格為依據。”

    為了避免有人通過陰陽合同逃避稅收，該通知出臺了二手房交易最低計稅價格，俗稱最低過戶價。並説明道：“二手房交易最低計稅價格依據北京市建設委員會測算的2005年房屋市場交易價格並考慮相關因素調整確定”。雖然該通知中規定，二手房交易最低計稅價格由北京市地方稅務局根據北京市房地産市場交易情況不定期進行調整。但此後，北京房價一路上漲，最低過戶價標準卻一直未根據市場狀況進行不定期調整，沿用至今，導致依據2005年北京房價為背景而制定的最低過戶價，已遠低於時下的房價。

    雖然計稅通知中規定，二手房交易中的計稅價格應以實際成交價格為基準，但伴隨北京房價的上漲，成交價與最低過戶價間的差距越拉越大，因此漸漸地，當初為了防止陰陽合同而制定的最低過戶價，反而成了滋生陰陽合同的“最低避稅價”，即通過陰陽合同操作，過戶時的價格紛紛以該區最低過戶價為標準，以達到少報總價，逃避稅收的目的。

    內幕人士揭秘

    網簽數據露真相

    仲介行業內幕人士向 《每日經濟新聞》記者揭露，在北京市住建委下屬的北京房地産仲介行業協會網站內的網簽數據中也可以找到陰陽合同存在的依據。

    比如4月2日，該網站“網上簽約退房信息公示”欄中，有一套編號為617160的退房房源，來自於北京昌平區回龍觀小區，面積為65.64平方米，單價為近1.75萬元/平方米。但在4月1日，“網上簽約成交信息公示”欄中有一套編號為610684的成交信息顯示，同樣來自於北京昌平區回龍觀小區的房源，面積為85.78平方米，單價近4080元/平方米。同一個小區，房源單價差距竟達到近4.29倍？

    內幕人士解釋説，“網上簽約退房信息公示”與“網上簽約成交信息公示”兩個欄，對比一下就會發現，同一個地區的房源，前者的單價高，基本以目前的市場實際價格為基準而上下浮動，後者的單價低，基本以該地區房源的最低過戶價為標準而上下波動。兩者間相差數倍，因為前者中有相當大的一部分是陰陽合同操作中為了向銀行申請房貸而註冊的“陰合同”，而後者則是“陽合同”，也就是以該地區房源的最低過戶價為基準而進行的網簽，目的是過戶時使用，以實現逃稅。

    影響

    稅收流失或超50%

    正因為二手房交易中陰陽合同的大量存在，致使以網簽數據為基礎而統計出來的二手房交易數據嚴重失真。比如5日，北京房地産仲介行業協會網站發佈的最新統計數據顯示，3月份北京二手房成交量共計1.3086萬套，總價在90萬元及以下的房源量高達9727套，佔比近74.33%。但今年年初，北京中原地産的一份統計顯示，截至1月10日，當時北京各網站登記的有效二手房源總量為20萬套左右，總價為100萬元以下的房源佔比不足5%。數據的鮮明差距，從一個側面反映出陰陽合同之下逃稅的廣度和力度。

    該內幕人士透露説，雖然自去年7月起，北京統計局已暫停發佈北京二手房成交均價數據，但即使以每個總價區間的最高值，如60萬~90萬元區間，就以每套90萬元計算，以此類推，乘以每個總價區間的成交套數，得出的總成交額再除以總成交面積數，最後得出的二手房成交均價為近9341元。而鏈家地産市場研究部的統計數據顯示，3月北京二手房成交均價大約為2.0180萬元/平方米。換句話説，即使在網簽系統中，除了總價在200萬以上的區間外，以各總價區間最高值計算出的北京3月二手房成交均價還不到市場機構統計出的成交均價的1/2，此數據意味著，北京二手房交易中，因為陰陽合同的存在，致使漏稅額至少在50%以上。