房市調控路徑之辯：緩解供需矛盾的重點

　　按照新“國八條”的部署，地方政府公佈房價控制目標的截止日期已到，但細看各地房價調控目標，除北京提出“新建住房價格穩中有降”外，大多數城市的房價漲幅目標都在10%左右。給地方政府加壓的調控目標，為何到最後演變為一片“漲”聲？房價調控的預期目標究竟如何定位？以上問題，我們需要抽絲剝繭，找到答案。為此，本報本期採訪了中國工商聯房地産商會會長聶梅生，瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤，是為21世紀北京圓桌第289期。

　　調控目標還是漲價目標？

　　《21世紀》：按照新“國八條”的部署，各地方公佈房價控制目標的截止日已到，但目前絕大多數城市將房價調控目標鎖定在漲幅10%左右，仍有多個城市尚未出臺目標。您如何看待這一現象？

　　聶梅生：首先，我們對近十年的房地産同比價格漲幅做了一個統計，得出2000-2010年（按照國家統計局的數據）房價同比漲幅在低於GDP高於CPI的區間。房地産是經濟重要的組成部分，它遵循經濟發展的客觀規律，我們希望它有變化，但並不是一、兩年就變得了的。

　　其次，“國八條”中很重要的一條是地方政府要依據本地經濟增長和人均收入增長出臺合理的房價調控目標，現在各地調控目標很大程度上也與此相關，儘管這些目標和老百姓的預期尚有差距。

　　“國八條”出臺之初，大家都在討論限購，當時並沒有人提出將房價調控目標和GDP挂鉤是不對的，合理的房價不應該和當地的經濟增長和人均收入挂鉤，這是一個漲價而非降價目標。所以，實事求是地説，各地方政府出臺的目標仍然符合“國八條”的要求，也符合過去十年的規律。

　　對此，我個人也有不同看法，即這次出臺的房價調控目標有不足之處。我認為房價調控目標應與CPI、通脹挂鉤。今年我國經濟調控的重點是防通脹，根據房價和通脹的關係，在通脹情況下如果存在居民存款負利率，房價肯定會上升，所以如果今年的CPI控制不住，就很難要求控制住房價。CPI上升，房價漲幅若低於CPI漲幅，持有資産和存款的人都將蒙受損失。所以，我們需要儘早提醒房價與CPI挂鉤。

　　《21世紀》：如何看待居民住房支付能力和房價之間的關係？如何界定房價的合理區間？

　　聶梅生：我同意房價的合理區間應與可支付能力挂鉤，但為什麼地方政府大多沒有？原因在於沒有統計數據。雖然很多研究機構在做相關的研究，但並不能代表整體情況。尤其是在官方並沒有關於房價收入比數據的情況下，空談房價與可支付能力挂鉤是不現實的。

　　以北京為例，新建住房價格是可以統計的，但收入就很難統計。是統計戶籍人口的收入？包不包括可支付部分？我們還有各種各樣的流動人口，按外地在京買房人口比例佔40%算，他們的收入是否也應該統計進去？怎麼統計？做生意的、打工的、留學歸來的、外籍的等等，分母並不清楚。

　　總之，關於房價合理區間問題，我們或許可以説幾乎所有的城市提的都不對，但這起碼是地方政府層面的共識，是他們的一個態度表示，如果大家都是這樣的態度，那就值得考慮——我們在出臺房市調控政策時有沒有一個預期？這件事情只能作為一個探索，在研究合理房價的道路上走一兩步，但這兩步可能並不那麼符合實際情況。

　　汪濤：從房價上漲幅度看，各地情況很不一樣，以近十年的統計數據來看，大城市價格漲得很快，也有中小城市房價年均增速很低。各地都有自己的經濟增長情況和房地産市場供需結構，所以房價合理區間很難界定統一標準。

　　房價走向從根本上還是由供需決定的。買房者的可支付能力如何衡量，不只和收入增長有關，如對那些動用儲蓄買房的人來説，收入增長就不是一個決定變量。在供需長期均衡的情況下，房價增長和居民收入增長相匹配是合理的結果，但考慮到中國房地産市場和各城市的發展階段，可能多數地區在某些時段的增長會快一點，需要釋放不斷積累的購房需求。政府要做的不應該是決定合理的房價水平，而是儘量去掉市場中的扭曲因素，使房價能夠真正反應實際供需水平。

　　緩解供需矛盾的重點

　　《21世紀》：那麼您如何看待當前住房市場的供需矛盾？緩解供需矛盾的重點在哪？

　　汪濤：需求方面，目前的供需矛盾並不意味著大部分人沒有房子住；相反，統計數據顯示，大部分人其實都有房住，供需缺口中投資需求佔據了很大的比重。投資需求是否合理？在目前情況下，這是人們的理性選擇。因為實際利率仍是負的，也沒有足夠的投資渠道，所以投在房地産上是合理的。目前租金很低，房地投資回報主要靠房價不斷上漲；一旦房價停止上漲，投資型購房需求就是不理智的。要合理引導投資型購房需求，在房産持有環節就應該發揮稅收調節的作用。另外，要鼓勵租房市場的發展，讓空置住房充分被利用起來。

　　供給方面，問題主要有兩個：一方面，地方政府作為城市建設用地的壟斷供應者，會趨向於房價和地價走高，這樣才能多賣地多增加財政收入；另一方面，房地産開發商到底有多少房源信息，仍非常不透明，不利於購房者的理性選擇。所以，政府需要在這些方面有所作為，讓供需關係實現自我調節。

　　《21世紀》：此輪調控的成功與否，很大程度上寄希望於未來1000萬套保障房建設，您認為保證這一計劃順利實施的條件是什麼？

　　聶梅生：保障房現在最大的問題是資金。保障房的資金安排是中央政府投資一千億，地方政府再配套，加上企業自建和社會力量。當前地方政府融資平臺負債率已經很高，怎麼獲得資金來建保障房?主要有兩個渠道：

　　一是銀行貼息貸款，但銀行更願意把貸款投放到利潤回報更高的項目上,現在只有幾個資金實力較雄厚的大城市才能通過地方政府擔保從銀行獲得貸款；

　　二是土地出讓收入，地方政府需將土地收入的15%用於興建保障性住房。今年地方政府新增土地供給的70%要用於保障性住房，商品房供給減少，地價又不允許超過房價，在這種情況下，土地出讓金的收入漲幅就不會高，15%的收益回饋到保障房上就很成問題。從保障房構成來看，棚戶區改造和拆遷的問題不大，因為這部分新建房將會賣出，賣出之後投資就能收回；公租房的問題比較大，公租房只租不售，如果沒有創新型手段可能幾十年都收不回成本。資金如何實現良性循環，是保障房建設面臨的主要困境。

　　房市調控的路徑依賴

　　《21世紀》：“限購令”以行政手段強力介入引發爭議，此輪調控會否形成政府干預房地産市場的路徑依賴？中國是否會繼續堅持房地産市場化改革的方向？

　　聶梅生：行政干預各個國家都有，在非常時期，政府必須進行行政干預，否則任憑市場發展下去，經濟可能會走向崩潰。現在的問題是，在這個時間點上是否需要行政干預？限購能否限制需求？

　　調控政策的意圖顯示為房價不降、限購不停；但對於地方政府而言，目前出臺的房價調控目標，除北京以外都是要漲的。這不是非常矛盾嗎？即使北京的所謂房價下降目標，也是以新建住房為標準的，它既包括商品房，也包括保障性住房。北京從前年開始建保障房，今年的供應量非常可觀，政府保證佔新建住宅總量的50%，平均下來，房價當然會降；再加上限購擠出的需求，商品房的成交量會下降，更加大了保障性住房的比例，帶動新建住宅均價向下走。

　　為應對這一輪房地産調控，開發商今年的投資會非常謹慎。首先，開發商今年暫時不會買地，這樣地方政府的土地收入就上不去，這樣就沒錢建保障房，這個鏈條開發商是起作用的；其次，開發商將開盤和開發時間往後推，儘管土地閒置要被收回，但開發商仍有很多規避政策的辦法。試想哪個開發商會弄斷自己的資金鏈？所以，市場和政府之間有一種天然的博弈關係。

　　當然，在限購等政策的作用下，商品房價格可能會向下浮動一些，但只要土地價格不大幅下挫，就不會産生大的問題；若土地價格穩不住，去年囤地的開發商就會非常麻煩，如果今年的土地價格比去年低得多，開發商的“麵包”就沒法做了，資金鏈就會斷裂。

　　所以，這一輪房地産調控的關鍵在於保障性住房建設，趁著限購期把保障性住房的課補上。商品房不應持續限購，到一定程度還得放開市場，不要把臨時措施長久化。

　　汪濤：限購這種行政性手段，在實際執行過程中的力度很難保證，市場會有很多應對之策。如現在普通住宅限購了，但商住兩用房就不限購，很多資金轉而炒商住房，價格漲得非常厲害；再如大城市限購，投資者可以在城市外圍、郊區或其它小城市買。所以，限購政策的影響和力度目前很難預測，不太可能持續。

　　這一輪房市調控政策的效果會在今年逐漸顯現出來。商品房市場的銷售、新開工面積會有所下降，但房價會不會明顯下降，目前還不太清楚。如果多數購房者沒有以很高的杠桿率買房，並且認為頂過調控這一兩年，房價還會漲，那麼房價就不會降，但就算上漲，勢頭也不會像以前那麼猛。此輪調控主要會對房地産投資和開發商的現金流産生一定影響。房地産投資方面，如果保障房建設能夠按計劃進行，就能彌補商品房缺口。所以，今年房地産的開工面積、建成面積以及對鋼材、水泥等大宗商品的需求，還將會有一定增長。

　　從房地産的長期健康發展來説，政府應出臺一些治本之策。首先，應提高居民存款利率，使居民資金在中短期內留在銀行內部，增加資金成本，遏制投資投機型需求；其次，應推出房産稅，增加持有成本，鼓勵擁有房源的人進入租房市場，同時房産稅也能置換地方政府的土地財政收入；再次，增加國有企業紅利上繳比例，並限制國企的利潤盈餘進入房地産和土地市場；最後，允許農村的集體土地直接上市，增加建設用地市場的供給，通過市場競爭，降低土地價格。