央企老總質疑中海地産利潤水平 稱超出行業規律

　　“我想中海的毛利率我沒有搞清楚……他的毛利率和他的利潤水平已經超出了內地房地産一般的規律。”

　　觀點地産網昨日 （3月24日）公佈的一家央企房地産公司股東大會實錄公開了這家公司董事長的質疑。股東大會上有投資者問及，中海地産以667億多港元的銷售額就能取得163億多港元的經營溢利，為何以同樣的銷售規模，上述央企的利潤要遠遠落後於中海地産？上述董事長説，“我主觀臆斷（中海）一定是用了估值法。”

　　中海地産負責投資者諮詢事務的楊松海昨日回應稱，“使用了估值法”的説法是不確切的。作為一家住宅類的開發商，中海地産不會因為採用的會計準則和內地不同，就可以用估值法做高公司的利潤。

　　一些房地産業內人士認為，上述地産央企董事長其實不必為中海地産的毛利更高而介懷。雖然中海地産的利潤高，但其精耕細作的開發模式，有可能在限購令下遇到更大的經營風險，反倒是萬科、保利的高週轉經營模式，可能更符合調控下的中國房地産業整體發展趨勢。

　　成本控制更為嚴格？

　　中海地産3月17日發佈的2010年年報顯示，內地房地産銷售額667.8億港元的中海地産，經營溢利達到163.4億元。

　　正略均策管理諮詢合夥人薛迥文認為，中海地産的利潤率可能處於上市公司的較高水平，能夠比中海利潤率還要高的，可能只有華僑城等少數地産企業。楊松海同意目前中海地産的利潤確實是房地産上市公司中最高的。

　　不過，他表示如果比起其他非上市的中小地産商，中海地産的利潤並不高。前者的利潤可能高達100%甚至更多。所謂利潤水平超出內地房地産的規律，其實僅僅是説中海的利潤超出一般上市房地産公司的利潤水平，而並不是超過全行業的一般利潤水平。

　　他表示，中海地産雖然在港上市，使用和內地不同的會計準則，但作為一家住宅類開發商，並不可能僅通過估值法提高利潤。上述央企地産公司證券事務部主任則回應，公司董事長在股東大會上的上述説法，可能是表示部分結算涉及公允值計算，而且僅僅是估計。萬聯證券研發中心副總經理黃鵬告訴《每日經濟新聞》記者，有些商業地産佔比較大的公司，會採用公允價值算法，會計制度不一樣，採取的結算方式也不一樣，必須將這些因素剔除掉才能比較。中海地産2010年年報顯示，中海地産的123.7億港元股東攤佔純利中，有11億元來自於投資物業公允價值變動稅後凈收益。

　　楊松海表示，中海地産的土地位置大部分都位於城市核心地區，這是中海地産之所以能獲取高收益的關鍵。黃鵬認為，不同項目的收入差別很大，不同時期拿地的價格也不一樣。中原地産全國研究中心的統計顯示，去年中海地産有64%的銷售面積來自增長更快的二線城市，而上述央企來自這一類城市的貢獻只有32%。

　　楊松海還表示，中海地産的成本控制更為嚴格，以營銷費用來説，投入不足4%，而財務成本、建築成本等也有嚴格控制，這才使得項目取得了更高的收益。

　　不過，上述説法，只是觸及了中海地産高利潤原因的表面。五合國際智庫總經理鄒毅説，和其他地産商通過大量消化土地儲備、大規模開發相比，中海地産的開發模式更加精耕細作，開發的産品品質高，但面積較少，消耗的土地儲備也比其他公司少一些，這可能才是導致中海地産利潤較高的真正原因。

　　高週轉適合調控下的市場

　　鄒毅比較萬科等公司和中海地産運營模式的區別後説，諸如萬科等選擇高週轉開發模式的開發商，通常是標準化生産，所以能夠實現快速大量的銷售和開發，但往往是平價銷售。

　　中房信的統計數據顯示，中海地産以530萬平方米的銷售面積，獲得了折合人民幣560.59億元 （港元667.8億元）的銷售額，而銷售規模高於中海地産的保利去年銷售面積超過688.39萬平方米，取得的銷售額卻只有661.68億元。

　　以較小的銷售規模取得不低的銷售額，中海地産可以以比同行更少的土地消耗，獲取更高的銷售收入，進而大大降低了公司的買地支出。中海地産年報顯示，該公司收購中海宏洋前，只購入了343萬平方米的土地儲備，收購中海宏洋後也只增加了600多萬平方米建築面積的土地儲備。而保利去年新增了建築面積1440多萬平方米的土地儲備。

　　上海網上房地産上的數據披露了在同一地區拿地後，中海和其他開發模式的地産公司的不同做法。2008年年初，中海地産和保利地産在上海的南匯康橋地區，以相近的樓板價和土地購買總成本拿地。

　　去年，保利地産上述地塊的所有項目先期銷售。項目的公寓房的最高累計合同均價為16628元/平方米，別墅部分的累計合同均價為29671元/平米，項目已經全部銷售完。

　　而去年底今年初，中海項目的別墅部分才開盤銷售，累計合同均價已經高達30962元/平方米，新推出的公寓房累計合同均價為21073元/平方米。在前期銷售完一批房源後，中海項目後續仍然在開發新的項目進行銷售。

　　顯然，少量多批的開發策略，給中海地産帶來的收益，要明顯比堅持高週轉大量開發的保利地産 “划算”。對此，復旦大學房地産研究中心主任尹伯成説，雖然採用緩慢開盤的模式可以獲得更高的土地增值利潤，但是也會承擔更高的投資風險。他預計，限購令的時間會長達3~5年。而在限購令之下，堅持面向剛性需求的高週轉模式，不僅更有利於行業發展，也是更加安全的投資和經營策略。不過，楊松海表示，中海地産的開發週期平均只有14~16個月，預售時間在開工後6個月，這個週期在行業內並不算長。