限購前“弄巧”限購後“成拙”中海地産在滬或拆賣別墅

　　在全國多個城市推行的樓市“限購令”正讓不少大戶型公寓和別墅的開發商頭疼不已。

　　為了規避2006年住建部和國土資源部出臺的“90平方米以內的中小戶型必須達到住宅開發項目總建築面積的70%以上”這一政策，在上海、北京、廣州等多地大量出現了開發商將多套小戶型産品拼成大戶型公寓和別墅出售的做法。目前，在限購令大面積實施的情況下，這一做法極有可能被迫終止。那些擁有多張房産證的別墅、豪宅，目前正面臨不得不拆分成小戶型散賣的窘境。

　　中海地産上海的中海禦景熙岸採取的做法正是將三套公寓合併成為一棟聯排“別墅”，目前該項目已被開發商“拆零”。上述樓盤的銷售人員説，購房者可以選擇單獨購買上述“別墅”的某一樓層，也可以找父母子女等其他符合條件的家庭買下全部的3套，就可以讓上述公寓重新變為“別墅”。

　　上海網上房地産的成交數據顯示，上述可以合併為一棟聯排“別墅”的房源目前已經成為不少樓盤嚴重滯銷的産品類型。中海禦景熙岸的這類“別墅”房源總量佔到首批推出房源的60%。截至昨日（2月2日），僅僅出售了其中的6套（2棟別墅），銷售率不到5%。根據中房信的統計，中海禦景熙岸同期推出的其他房源已經售出了83%。

　　90/70地塊改建聯排“別墅”？

　　2006年住建部和國土資源部出臺了“90/70”政策，規定90平方米以內的中小戶型必須達到住宅開發項目總建築面積的70%以上。上海在當年下半年執行了上述政策，並且明確規定，新出讓的居住類用地，90平方米以下的中小戶型建築面積必須達到項目總建築面積的70%以上。

　　中海禦景熙岸的前身——南匯區康橋鎮電信園A區1號儲備地塊自然也免不了上述規定的限制。

　　但是，把上述地塊按照“90/70”的標準進行開發，並不能讓中海地産獲得的最高經濟效益。中海禦景熙岸樓書的規劃圖顯示，項目絕大部分的土地被別墅形態的建築佔用，僅有北面沿河的兩排，東面沿馬路的一排是高層建築。

　　當人們疑問中海地産如何能在“90/70”的標準下大面積建造別墅時，上海網上房地産公開的項目信息顯示了開發商可能的做法。該項目大約有100多套三層公寓房，如果有購房者把三層公寓房全部購買，並拆除其中的隔墻，正好可以打通成為一棟別墅。

　　限購令或逼開發商“拆零”賣

　　事實上，在銷售時，開發商的銷售人員也確實有將3套公寓當成一整棟別墅賣的做法。

　　《每日經濟新聞》記者昨日以購房者名義暗訪中海禦景熙岸，銷售人員告知只有少數258平方米左右的較大戶型可供購買。當記者提及之前有售樓人員透露樓盤有一種擁有3張房産證的別墅時，該銷售人員確認了這一説法。該人士告訴記者，購房者如果要購買這種産品，並用作為別墅，必須以購房者父母、親朋、子女的名義各買一套（一共買3套），再將上述房源合併成“別墅”。

　　中海地産上海公司負責中海禦景熙岸銷售的負責人告訴《每日經濟新聞》記者，上述“別墅”可以分開購買，而房源在報批規劃時，就已經明確，每一套房屋必須單獨成套，擁有獨立的廚房和衛生間。

　　但上述拆分銷售的做法，在限購大潮中起到了反效果。上海網上房地産顯示，截至昨日晚間20時，總共150多套的房源中，僅只售出了6套，不到總房源數的5%。銷售人員對銷售上述類型的“別墅”也不積極。銷售人員在介紹時，更多是推薦購房者等候四五月份新推的一批房源。

　　一房多證或成“絕唱”

　　中海地産中海禦景熙岸的上述銷售負責人透露，從下一批別墅開始，中海禦景熙岸就不會再有類似的由多套小戶型項目拼合成大戶型的産品了。目前中海地産上海公司也沒有其他項目開發類似産品。

　　“那種房子基本賣不出去，因為無法登記。”上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍説，限購令將進一步制約早期房地産開發中的種種不規範行為，讓今後設計出來的産品更加符合規範。

　　中房信分析師薛建雄也表示，在限購令出臺後，類似的一房多證現象將會絕跡。開發商應該不會再大量地將小戶型拼合成大戶型。

　　不過，這種限制，極有可能降低開發商的盈利能力。中原地産研究院指出，不能在有“90/70”規劃限制的居住用地上開發大戶型項目，有可能會降低開發商的利潤，因為相對而言，高端買家更傾向於購買大戶型的産品。