週五展望：提前搶倉佈局十大板塊潛質股(名單)

　　房地産業：政策微調進行時，利好地産股 薦9股

　　事項：

　　3月23日，地産板塊漲幅排名第一，上漲2.96%，跑贏滬深300指數1.66個百分點，嘉凱城（000918）、中天城投（000540）、北京城建（600266）、世茂股份（600823）等漲幅超過5%，甚至漲停，保招萬金等品種漲幅超過3%。從3月份以來的表現看，地産股超額收益明顯，累計上漲5.14%，跑贏大盤4.36個百分點，中天城投等個股更是上漲超過26%。從今年1月份以來的表現來看，1月4日至今，地産板塊累計上漲6.65%，跑贏滬深300指數2.28個百分點，同樣是超額收益明顯！

　　評論：

　　地産板塊的強勢表現，完全符合我們的前瞻性判斷。

　　我們在2010年12月上旬發出的年度策略《進可攻、退可售》就堅定地看好地産股2011年上半年的表現，在1月底“新國八條”及配套政策出臺、投資者一片恐慌之際，我們大聲發出了穩定市場的吶喊——《關於上海、重慶出臺房産稅試點方案點評：“達摩克利斯”之劍輕輕落地，建議逢低加倉地産股》、《“京十五條”符合預期，建議逢低加倉地産股》，在2月底投資者因春節期間樓市銷量低迷而徬徨時，我們及時推出了《暖冬過後，期待暖春》的三月投資策略，建議投資者趁低現價加倉地産股。

　　事實上，即使在政策密集期——最糟糕的1月份，地産股的表現也好于大部分行業：按總市值加權平均計，地産板塊略微跑輸大盤0.54個百分點，但跑贏了綜合、家電、輕工製造、食品飲料、紡織服裝、餐飲旅遊、商業貿易、信息服務、農林牧漁、信息設備、醫藥生物、有色金屬、電子元器件等13個行業，在申萬23個行業中排名第10！按算術平均計，地産跑贏大盤1.78個百分點，在申萬23個行業中排名第七！

　　在2月份春節樓市成交低迷期間，地産股也有絕對收益：上漲4.52%！在23個行業中排名第12，跑贏了醫藥、建築建材、化工、信息服務、交運設備、黑色金屬、公用事業、食品飲料、交通運輸、採掘、金融服務11個行業！

　　3月23日大漲的導火索：①各城市加急公佈房價控制目標，10%漲幅或成多數選擇；②5月1日起取消或降低部分住房交易手續費。

　　①近來，一些城市陸續公佈了今年新建住房價格控制目標。銀川市：漲幅控制在城鎮居民人均可支配收入增幅以內；太原市：漲幅不超過全市年度GDP和人均可支配收入增長水平；昆明市：漲幅不超過人均可支配收入增長水平；貴陽市：漲幅不高於去年全國平均值；佛山市：漲幅不高於本年度GDP增幅。另據報道，廣州、鄭州今年的房價控制目標已初步確定，漲幅控制在10%至15%之間。

　　②近日，國家發展改革委決定，自5月1日起降低和規範住房交易手續費、施工圖設計審查費、部分行業環境影響評價收費和招標代理服務費等收費標準和行為。可減輕企業和居民負擔41億元。通知還要求各地應進一步加大對建設項目及各類涉房收費項目的清理規範力度，要嚴禁行政機關在履行行政職責過程中，擅自或變相收取相關審查費、服務費等，確保降費措施落到實處。

　　“遏制房價過快上漲”的調控方向毋庸臵疑非常正確，但具體措施存在調整的必要，也很迫切。

　　方向正確，但具體措施存在不合理之處，比如——

　　以限購、限貸和限證為主要手段的調控，並未解決供需失衡的問題，需求並未因限購而滅失，只是暫時被關在了盒子裏，若現有調控思路不變，積聚在盒子裏的能量會越多，一旦政策需要退出時，將猶如打開潘多拉魔盒，房價將報復性瘋漲！要真正解決房價過快上漲，還得從增加供給入手，在土地供應一元化體制下，再融資開閘有十分的必要和迫切性，好處：有利於增加商品房供應、吸納流動性、增加財政收入，我們預計下一階段部分上市房企將有望藉保障房為載體打開再融資的閘門！

　　一刀切限購和開徵房産稅，解決不了低收入成群居住成本上升的問題！限購越嚴格的城市和率先開徵房産稅的城市，近期房租上漲越厲害，相比商品房價上漲，低收入人群更關心的是房租。房租近期上漲的直接原因：房東持有物業，原先預期有一部分超額收益來自於變賣物業，但這部分收益受調控影響短期無法兌現，只好轉嫁到租金上，對房産稅開徵的預期，也轉嫁到了租金上。事實上，保持二手房交易的適度活躍，是有利於穩定房租的！

　　調控至今，經濟增長和財政增收的預備方案仍然匱乏，很難想象當房屋大規模滯銷時，土地流拍和工地停工不成為普遍現象，而宏大的保障性住房和農田水利建設計劃若沒有土地財政做後盾，幾乎是不可能完成的任務。我們認為，處理好房地産繁榮背後的利益分配（比如分配更多土地出讓金到民生領域）遠比打壓商品房需求更符合科學發展觀的要求！

　　綜上所述，儘管“堅決遏制房價過快上漲”十分正確且有必要，但具體調控措施存在一定的不合理性，有調整的必要，也十分迫切！若此，將有利於地産股投資。而上述發改委通知，降低部分住房的交易手續費和開發環節的行政規費，為行業減負，無疑是朝正確的方向邁出了第一步！

　　我們仍然看好地産股下一階段的表現，地産股價已反映了較悲觀預期，通過四種情形的模擬，無論以何種情形演繹，下一階段均有望獲超額收益——

　　1. 市場抗藥性增強（量價齊升或如2010年般量滯價升），則政策繼續壓，地産股由於業績增長而修正股價，底部抬高。

　　2. 量價齊跌，政策效果達到，為避免超調傷及經濟，及時撤出，地産股將出現趨勢性機會；

　　3. 量價齊跌後，政策依然如故，導致超調，風險向中上遊行業及銀行、財政傳導，由於地産股已部分反映了悲觀預期，在此種情形下將表現為相對收益較為明顯；

　　4. 量增價滯，實現軟著陸，地産股出現趨勢性機會。

　　其他亮點——

　　龍頭企業3月份銷售同比增長、環比改善、估值低（按托賓Q理論應增持）、管理層有市值管理的壓力和動力、2011年業績增長鎖定性、標配權重低（2010年12月31日地産股佔A股市場標配3.49%，已遠遠低於2009年6月30日6.77%的水平）、年報行情、主題投資等。

　　策略：建議現價買入前期漲幅不大、但財務穩、估值低、業績增長鎖定好的全國及區域龍頭。

　　我們認為，下一階段，一方面政府“遏制房價過快上漲”的目標不會變，另一方面也要保持經濟良性循環：宏觀方面要避免滯脹的發生，微觀方面要防止商品房需求堰塞湖的形成和低收入人群居住成本的上升，在調控具體措施上會進行科學、合理的調整，若此，將有利於地産股更好的展開上升行情，由於目前地産股在A股的標配比例已降至較低水平，吸納資金的能力已大不如09年時，在若待反彈催化劑顯著出現後再加倉將帶來較高的衝擊成本，因此建議現階段趁低買入，優先推薦估值低、財務穩、業績鎖定性好的龍頭，如金地、萬科、保利、首開等；其次是地産+X，如華僑城、福星、中天城投等；另外，我們還看好商業地産股：世茂股份、金融街（000402）等。