商業地産“中興”隱憂

　　住宅限購後，沉澱在樓市中的大量資金向何處“搬家”？商業地産會是下一個財富轉移通道嗎？

　　財經國家週刊報道 住宅“限購”調控席捲全國，商業地産爭奪戰的號角隨之吹響。

　　自2010年以來，包括萬科、保利和中海在內的國內一線地産商紛紛表態，將加大商業地産的投資、開發力度。

　　謀求“轉型”的住宅“大鱷”們普遍認為,商業地産“與國家戰略導向一致”，“沒有政策調控風險”。行業人士認為，“商業地産將成為住宅限購之後，樓市資金轉移的大通道”。

　　商業物業倒手加速

　　“商改住”的再度盛行，成為商業地産勃興的佐證。

　　3月初，“首城雙景”、“中建玲瓏山”和“7克拉”等諸多案名炫酷的商住樓盤集中入市。有的僅3天時間就銷售70余套，有的剛一開盤就“排號過萬”。

　　《財經國家週刊》記者了解到，“商改住”樓盤其實早在2010年就已在北京市場被全面叫停。目前，北京市已不再新批商住樓項目。市場上在售的商住樓盤，也大都屬於歷史遺留項目。

　　北京譽翔安房地産諮詢有限公司合夥人王珂認為，“商改住”樓盤本應該在北京房地産市場中逐漸消亡。但恰是政府出臺的住宅“限購”政策“救了它一命”，使其“承接了從住宅市場倉皇逃出的一部分投資和需求”。

　　據房地産市場研究機構“亞豪”統計，北京3月初已有35個在售樓盤出現不同程度的打折促銷。這些打折樓盤中，以商住樓盤力度最大，有的項目單套房最高折扣已超過20萬元。

　　目前，政府部門已對商住樓的購買風險發出了預警，北京市住建委甚至要求商住房禁止拿“限購”炒作。業內人士認為，鋻於商住樓盤未來可能受到的政策管制，熱銷態勢“長久不了”。

　　同為商業地産，北京的寫字樓市場也因政策無憂為投資者所熱捧。

　　北京市北三環馬甸橋西北角，一個名為“金澳國際”的寫字樓項目3月份迎來熱銷。在此之前，該項目至少已更換了3次投資方。最初的案名為“冠城中心”，土地開發立項年代久遠；隨後，央企中冶置業集團有限公司接盤，于2006年動工開發酒店式公寓項目；2010年，成立未久的民間基金公司“高和投資”以18億元收購“金澳國際”6萬平方米寫字樓物業，成為第三任業主。

　　類似的“倒手”項目不止一例。據北京譽翔安房地産諮詢有限公司統計，2010年，北京寫字樓“整售”市場大單成交共計7單，總成交額約120億元。公司合夥人王珂告訴記者，這些成交的商業地産項目，前身大都經歷過幾次轉手。有些已爛尾多年，正是借助住宅市場調控，才得以“鹹魚翻身”，重獲投資青睞。

　　從二級市場的“散售”情況來看，2010年，北京寫字樓市場可以用“火爆”來形容：2010年，項目“散售”總計成交額超過180億元。其中，單個項目屢創銷售奇跡，位於北京三里屯的銀河SOHO項目，開盤當天銷售金額就超過43億元。

　　誰是購買者

　　在協助甲方進行項目收購和資産管理的過程中，譽翔安公司另一位合夥人趙敬川漸漸注意到，寫字樓類商業地産的客戶群體正在發生微妙的變化。

　　以往，寫字樓的“大買家”集中在能源行業、國有資本，如山西的煤炭轉移資金、國企央企辦公自用。2010年以來，保險資金獲得政策許可，可以將總資産10%的資金用於購買非住宅類不動産。由此，險資成為商業地産的大客戶。在項目收購戰中，趙敬川發現，“入場早、動手快”的大都是險資，“甚至比開發商下手還早”。

　　中國不動産研究中心此前統計，從2006年到2009年年底，保險公司以“自用”的名義悄悄購置的寫字樓面積，已超過120萬平方米，總投資額約為200億元；而在獲取政策“通行證”以後，險資對商業地産的擴張更加肆無忌憚。2010年年底，泰康人壽、生命人壽、陽光保險和安邦財險等8家險企扎堆競購北京國貿CBD核心商務區6宗地塊。

　　同樣是在2010年，民間資本大量介入商業地産投資。以前述高和投資為例。該公司掌門人蘇鑫，此前曾為上市房地産公司SOHO中國分管銷售的副總裁。2010年5月初，國務院房地産調控新政出臺不久，蘇鑫就攜大量山西能源資本，收購了北京琨莎中心二期項目，成為北京實行住宅限購政策以來“民間投資商業地産第一單”。

　　最近，趙敬川發現，商業地産的客戶再度出現分化：一些高科技企業、教育類公司出現在項目銷售的大客戶名單中。在王珂看來，寫字樓投資人群的變化，恰能説明“行業的財富再分配過程”。

　　記者還了解到，相比住宅産品，商業地産的“類金融化”特徵更加明顯。資本市場多年形成的慣例是，但凡擬上市的公司，大都要先裝入持有型商業物業，以“穩定現金流”的形象美化財務報表。由此，擬上市公司一直是商業地産的重要買家。

　　近期，受住宅“限購”調控影響，商業地産的融資功能又出現新的變化。據業內人士透露，一些主營住宅産品的地産公司由於資金鏈吃緊，開始陸續“割售”旗下商業項目融資。業內人士預計，2011年，此趨勢將更加明顯。