銀行反價夾心層吃啞巴虧 交易地位不平等是病根

　　伴隨著中央樓市調控政策的頻頻出臺，部分銀行卻假借調控之名掀起房貸“反價”風波。近段時間以來，繼北京、河南、山東等地大規模爆發房貸糾紛之後，本報也接到了不少佛山購房者關於銀行“反價”的投訴。而對於銀行的這種行為，購房者、銀行、開發商卻是各有説法。

　　購房者遭遇“反價”銀行辯稱理解有誤

　　“太可惡了，拖了兩個月才跟我説沒辦法給到利率優惠”。3月14日，佛山市民殷先生打來投訴電話，異常氣憤地向記者講述了自己的遭遇。

　　據其介紹，他在今年1月初購買季華路某樓盤的一套洋房單位，在得到某銀行客戶經理“85折利率優惠”的明確承諾之後簽訂了50多萬元的按揭合同，並辦理了相關貸款手續。然而，就在他以為一切都已塵埃落定，做好供樓準備的時候，該銀行工作人員卻電話通知其“貸款已經審批下來了，但只能執行基準利率”，而對此的解釋是中央剛剛有新的政策出臺，殷先生已經不符合其銀行的利率優惠條件了。該工作人員告訴殷先生，“如果不接受，可以向其他銀行申請貸款。不過，現在所有銀行都沒有優惠了，有些甚至還要上浮”。

　　“之前信誓旦旦，現在怎麼就又不符合條件了呢？”對於這樣的“飛來橫禍”，殷先生頓時有種被欺騙的感覺，同時也非常氣憤。因為他從買過房的朋友那裏了解到，貸款審批根本就不需要那麼長的時間，況且銀行自己應該考慮到了這種政策變化，否則其客戶經理怎麼敢如此肯定地保證“85折絕對沒問題”。“拖了這麼長時間，責任並不在我們購房者身上，要怪只能怪銀行自己的辦事效率太低”，殷先生告訴記者，該銀行的工作人員也坦承他們銀行今年的業務量太大，排隊審批耗費了太多時間，“申請遞件都是按85折上報的，但到了上面就被領導給否了”。

　　然而，令殷先生更氣憤的還在後頭。當他將自己的不滿投訴到該銀行佛山分行時，相關負責人卻斷然否認了他們客戶經理曾作出過優惠承諾，指出一定是殷先生理解有誤，“利率是否優惠都以最終審批結果為準”，並表示除非殷先生能拿出證據否則必須按基準利率執行。

　　“我又不是聽力或智力有問題，一句簡單的話都能理解錯誤？”殷先生認為這樣的搪塞簡直就是在侮辱自己的智商，“如果當時客戶經理沒作出優惠承諾，那麼多家大型銀行，我怎麼就偏偏選擇這家小銀行呢。”

　　是政策變化太快，還是貪心惹的禍？

　　與殷先生有著同樣遭遇的人，目前並不在少數。

　　近段時間以來，本報就接到了許多佛山購房者關於銀行個貸“反價”的投訴，在本月1日《佛山觀察》AⅡ04版還特別刊登了《順德市民遭遇房貸利率“反價”》的文章，對順德有關銀行的“反價”行為進行了詳細報道。

　　而據了解，在上月底，佛山市銀監分局針對區內爆發的房貸糾紛專門召集佛山各大銀行負責人開會，要求各銀行須妥善處理房貸糾紛，杜絕“反價”行為，維護購房者權益。本月7日，廣東省銀監局也召開全轄區銀行業金融機構處置房貸糾紛會議，要求銀行按照中央和地方房貸政策及銀監會監管規定將全部投訴件逐案妥善處理，確保每筆個人住房貸款業務依法合規，並於日前專門出臺了規範房貸業務維護消費者權益的八條意見，其中，要求“各銀行要立即組織開展對個人住房貸款業務的全面自查”、“根據實際情況對房貸客戶進行分類，制定客戶分類處置方案”、“統一規範信貸人員營銷個人住房貸款行為，嚴格問責”、“加強聲譽風險管理，向新聞媒體和公眾通報個人住房貸款發放情況”。

　　“其實，我們也是受害者”，在採訪中，一銀行從業人員向記者大倒苦水，表示當前中央調控措施頻繁出臺，政策環境變化太快，使得負責個貸的工作人員作出優惠承諾後，時常因政策變化兌現不了，從而招致購房者的不滿。

　　不過，對於這樣的解釋，有業內人士卻並不認同。佛山經緯房産諮詢公司市場部經理李華宇認為，現時各地爆發的房貸糾紛，除與當前政策多變有一定關係外，最主要原因還是要歸根于銀行本身。他表示，個人房貸由於風險低、收益大一向是各大銀行努力爭搶的“香餑餑”，許多銀行為此會開出誘人條件吸引購房者、承接房産項目按揭業務，但是，由於目前中央正進行密集的樓市調控，並逐步收緊房地産貸款，使得許多銀行網點此前大量攬承的個貸業務處理不及，因自身額度有限不斷被積壓了下來，最終導致房貸糾紛爆發。“中央一直在嚴控、收緊房貸，但銀行為了利潤卻一直在繼續大量攬承，當利率優惠被取消時房貸糾紛自然就爆發了”。

　　不過，有業內人士表示，糾紛也有一些是銀行不誠信所致。雖然中央嚴控房貸不假，但一些消費者出於抵禦通脹或提前規避限購令的考慮，仍急於入市，部分銀行看到這一點後，為提高自身的利潤空間就選擇“反價”、捆綁理財産品或設置苛刻甚至霸王條款來逼購房者就範。

　　■延伸閱讀

　　購房者成新“夾心層”？

　　繼“豆你玩”、“蒜你狠”、“蘋什麼”、“糖高宗”、“鹽王爺”之後，“夾心層”也因近段時間的銀行“反價”行為而被賦予了全新的定義。

　　同樣遭遇了銀行“反價”的盛先生無奈地告訴記者，購房首付本來就是傾其所有，甚至成了“啃老族”，但現在銀行不願意給予利率優惠，讓其每月還款突然多了200多元，30年下來足足多了七八萬元，這對於工薪階層而且準備結婚的他，簡直就是雪上加霜。

　　而目前，雖然盛先生對銀行“反價”甚是不滿，但不僅銀行態度強硬，樓盤開發商也開始不斷向其施壓，要求其趕緊完成按揭手續，令銀行可以儘快放款。“當初還慶倖自己不是夾心層，勉強能買得起房，不曾想現在照樣四處被‘夾心’。”盛先生表示現在他已陷入兩難境地，要麼接受銀行“打劫”和開發商施壓做個“房奴”，要麼就選擇退房。但是，現在退房，房價已經漲了，其他銀行也沒有了利率優惠，“購房成本更高，自己就真成了‘夾心層’”。

　　不過，有律師建議，消費者一定要捍衛自己的合法權益，不能因為自己的議價能力減弱就選擇委曲求全。

　　房貸糾紛增多，房企也受傷

　　面對近段時間增多的房貸糾紛，房地産企業也不能獨善其身。某房企負責人向記者坦承，銀行“反價”，房企的聲譽也遭遇危機，更重要的是，房貸遲遲不放可能影響其資金鏈安全。

　　該負責人告訴記者，由於銀行利率優惠不兌現，使得許多購房者都將矛頭指向開發商，指責開發商與銀行聯合欺騙消費者，累及公司的聲譽。而一些購房者甚至吵著要退房，這對於當下成交低迷的局面來説也是雪上加霜，“往嚴重説，對後期銷售及公司形象都可能造成影響”。

　　不過，更嚴重的是，房貸糾紛遲遲不能解決，已經影響到了房企特別是一些實力不強的小型開發商的開發進度。某樓盤負責人告訴記者，本來許多銀行就沒有按照承諾時間放款，現在又和購房者發生糾紛，房款被一拖再拖，“錢再不到賬，建築公司可能就要停工了”。

　　而記者在採訪中了解到，目前，一些房企為了能儘快收回房款，已不像以往那樣指定按揭銀行，而是選擇那些有能力及時放款的銀行。

　　記者手記

　　反價的背後是交易地位不平等

　　今年來，伴隨著貨幣政策收緊，銀行信貸額度日趨緊張，房貸“反價”糾紛成為全國各地的一個焦點。多家銀行被指取消此前承諾的房貸利率優惠，改按基準利率放款，部分銀行甚至按照利率高低排隊放款。

　　然而，糾紛的結果對於買房者而言往往不盡如人意。深圳的100多戶買房者通過集體投訴，最終爭取到部分銀行的房款，但這100多戶只是眾多遭遇“反價”行為的買房者中的一小部分，大多數人仍然是默默的承受一切，只期望能夠儘快擁有自己的房子。

　　房貸“反價”糾紛是一個銀行誠信問題，而根本原因是交易地位的不平等，使得銀行可以輕易的違反交易承諾，並且不必擔心違約成本。從眾多糾紛案例看，買房者訴求的難點在於，他們只有銀行單方面的口頭承諾，並且只能簽署空白合同，以至於在日後的維權中取證非常困難。

　　空白合同已經是廣東商業銀行數年來形成的行業“潛規則”。銀行客戶經理向貸款人口頭承諾以折扣利率放款，並且與貸款人簽訂空白的“同貸書”，上面只標明銀行同意向貸款人放款，但並沒有標明具體的利率和放款時間，政策變化之後，這些此前約定好的折扣瞬間成為泡影。

　　一旦銀行政策發生變化，這種空白合同並沒有法律效力，貸款人也無從追溯。即便目前銀監會和各地銀監局嚴厲要求銀行按照約定承諾放貸，但是對於這類空白合同，接近監管部門的人士透露，沒有證據情況下，也只能要求銀行出於對聲譽的考慮，依靠道德履行承諾。

　　這種“不平等”的地位還大量存在於其他領域，比如信用卡不合理收費、理財産品風險不提示、存款變成保險等。

　　然而，這種現象並非一時才有，而是金融界長久以來的“通病”。目前，基準利率繼續上調的預期非常強烈，銀行信貸的“緊箍咒”會越來越緊，這意味著銀行不會放棄在房貸利率上做文章。

　　做為買房者，被買房的衝動控制住大腦是一件可悲的事情，在把口袋中的錢掏出去之前，首先要學會保障自己的利益，那麼，遇到類似空白合同這樣的陷阱時，一定要冷靜，要學會告訴自己別往裏面跳。

　　南方日報記者 賈抒