多城市出臺房價備案制 開發商須上報商品房售價

　　本報記者 賈海峰 北京報道

　　房價備案制正在二三線城市浮出水面。

　　3月15日，國家發改委價檢司司長許昆林表示，國家發改委正根據市場情況，擬定商品房明碼實價的銷售規定。

　　本報記者獲悉，目前很多二三線城市為調控房價，已經開始推行“房價備案制”，也就是開發商要將商品房售價向政府備案，個別城市還規定了房價浮動的“上下限”。

　　住房和城鄉建設部已于2010年底專門就此赴江蘇鹽城等城市進行調研。

　　一位接近住建部的專家表示，以物價部門為主導的“控房價”工作將全面展開，此工作將成為地方政府制定房價控制目標和實現該目標的重要手段。

　　1. 房價設“上下限”

　　3月13日，這個週末，中體奧林匹克花園管理集團有限公司副總裁王哲表示過得有些“沉重”。

　　作為職業經理人，王哲從2010年開始，就奔波于江蘇鹽城、遼寧瀋陽和北京等地，負責這三地房地産項目的開發工作。

　　而隨著地方政府落實房地産調控政策的力度加大，地方不斷出臺和加強房地産調控政策的執行，這使得開發商銷售越來越難。

　　記者從江蘇鹽城住房保障和房屋管理局了解到，該市實行的房屋銷售價格備案制度一直走在江蘇省前面，江蘇省在這方面又走在了全國的前面。

　　據國家統計局公佈數據，2010年江蘇省各個城市房價平均漲幅在20%以上，以漲幅倒數第二的淮安為例，其房價漲幅為18.1%。

　　據北京大岳諮詢公司總監李偉則介紹，鹽城等江蘇城市在2010年就開始推行房價銷售備案制度，只是這個制度執行彈性空間比較大，而且爭議也較大。隨著本輪房地産調控的深入，這些城市紛紛加強了對房價銷售備案制度的執行。

　　記者了解到，與其他大部分城市只是出臺房價備案的“上限”不同，鹽城市的房價銷售備案制度嚴格執行“上限”和“下限”都備案做法。

　　按照鹽城市的限價政策，該地的房地産項目需要向政府進行房價備案，而且銷售價格不得高於或低於這個銷售備案價格“上下限”的3%。如果超出這個限制範圍，則會被政府主管部門約談。

　　鹽城市住房保障和房屋管理局一位負責人電話中向記者表示，採取這個辦法主要是為了防止開發商“備高開低”，並不是不讓地方房價下降。

　　上述負責人介紹，目前江蘇省絕大多數城市都出臺了房價備案制度，本希望借這個政策能夠限制房價漲幅，但是很多開發商故意將備案價格報高，然後以較低價銷售，由此造成了備案價格高漲，而實際銷售價格較低的情況，導致政策失去約束力。

　　為此，鹽城市率先開始了“上下限”都設定的房價備案制度，而這種做法也讓房地産企業叫苦不迭。

　　一位當地房地産項目開發商對記者表示，開發商對未來局勢不能判斷，因此也不能準確隨著市場行情趨勢備案定價，房地産銷售價格並不是根據成本加利潤簡單制定出來的，因此這種定價備案制度，等於讓房地産銷售回到了“計劃經濟時代”。

　　2. 地方召集開發商“開會”

　　前述接近住建部的專家表示，住建部對鹽城等城市的房價備案制度進行了調研，並且給予了肯定。

　　去年，江蘇省各個城市房價上漲較快，而其採取的房價備案制的做法又被看做本輪房地産調控政策當中，真正可以降低房價的手段之一。

　　不過，行政手段“控房價”對地方政府和開發商來説都是一場考驗。

　　對於地方政府來説，“控房價”將直接導致地方土地市場低迷和地價下降壓力加大。

　　此次全國“兩會”期間，鹽城市市長李強就對媒體表示，因為對房價特別是地價的控制，鹽城每年大約少收20億土地資金。

　　據悉，由於3月底前各個城市要出臺房價調控目標和具體措施。目前各個城市都在召開房價調控的工作會，在此情況下，地方政府不斷召集開發商前去“開會”。

　　南京某開發商就向本報記者坦言，地方政府明確提出，定價過高的樓盤將被約談，如果開發商還不配合政府，將會被重點清算土地增值稅等。在此背景下，很多開發商開始選擇降價促銷。

　　3月4日，北京遠洋一方北潤園二期項目8、9、11棟樓開盤，雖然開盤價仍延續之前的25000元/平方米，但推出了全款8.3折、貸款8.4折的優惠，實際均價降到21000元/平方米，最低價格為19000元/平方米起。

　　萬科在北京的“萬科長陽半島”的第6批房源上市，銷售均價18500元/平方米，與之前價格持平。同時，第6批房源的裝修標準提高到B級的2000多元/平方米，相當於每平方米優惠了1000元。即便如此，該樓盤當日推出的118套房源中，認購率僅為63%。

　　而如果北京這樣的一線城市也實施房價備案制度，尤其是實行設定房價的“上限和下限”的做法的話。上述樓盤的降價行為，也將“違規”。而前述接近住建部的專家判斷，部分開發商目前的降價行為是為了業績好看，維持股價，以便能夠在年初迅速融資，度過2011年的調控。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹曾向記者表示，限購、限價等行政性調控政策，是房價快速上漲的情況下，必須推出的政策，但是這一“非市場化”手段不具有長期性，必須尋找長期調控政策。