北京遠洋降價業主維權 樓市弱者難咽調控苦果

　　政府調控樓市，組合政策連續出擊，風險和矛盾此起彼伏。為何房地産市場的損失最終都由弱者埋單？

　　□ 財新《新世紀》記者 蘭方 李慎 | 文

　　京版“限購令”頒布後不久，2011年3月5日，北京東五環外樓盤“遠洋一方”二期的北潤園又一次開盤售房。

　　該樓盤屬於遠洋地産旗下項目，而遠洋地産，作為一家頗具規模的上市公司，已多次在北京、上海等地將“地王”收入囊中。

　　不過，售樓處開門迎客的同時，也迎來了一群不速之客。上午8時許，一群手持“退房”標語的“抗議者”，逐漸聚集在售樓處周圍。隨著前來看房者增多，他們開始散發名為“用我們的血淚給您換來的購房經驗！”的傳單。

　　“抗議”的緣由，和新盤的價格有關。與前一批房源相比，此次樓盤銷售均價實際每平方米直降4000元。而這已非第一次降價。

　　參與“抗議”的，是北潤園前兩次開盤時購房的30多名業主及其親朋好友。他們分別在去年的4月和11月，以每平方米2.5萬元的均價買入北潤園1號、4號、5號、9號樓中的期房。可元旦剛過，同一小區部分戶型就以每平方米4000元的降幅銷售，而現在新開的300多套房屋，更是延續了降價的勢頭。

　　“抗議者”真正的訴求，是擺脫政策變動所加於其身的巨大資金壓力。自他們去年4月簽約買房起，國家樓市調控屢屢發力，首付比例提高，貸款利率上調，相應的折扣也取消，而售樓人員承諾的樓盤封頂時間延後，導致部分購房者成為“被調控”的對象。

　　權衡陡然增加的購房成本和未來支付風險，不少業主希望退房。然而，根據買賣雙方的合同約定，因貸款政策變動導致業主無力支付房款的情況，被排斥在“不可抗力”和“情勢變更”之外。若要退房，業主們需承擔違約責任，違約金為總房款的20％，相當於幾十萬元的首付款要“打水漂”。

　　他們的要求被開發商堅決拒絕。開發商稱，樓市定價完全是市場行為，買賣雙方各擔風險；至於政策變化的風險，購房合同中早已約定由購房者自擔。

　　敗北供需博弈

　　維權者的處境並未獲得廣泛的同情，相反還遭到不少網友譏諷。一網友在財新網留言稱：“開發商綁著你的手讓你簽的合同？你看不懂中文就簽合同？你看不懂就簽一個幾百萬的合同？簽合同的時候只想著房價年年會漲，40萬首付很快就會變成增長的財富，就不想想風險，怪誰？”

　　維權者對此備感委屈。“我們是一群有‘剛需’的購房者。”參與維權的業主向財新《新世紀》記者這樣表明身份。他們中年輕人居多，多為首套房。

　　去年以來，京城CBD東擴和通州新城規劃等概念忽然火爆一時，以往被視為“價格洼地”的東五環外樓盤價格飛漲，“遠洋一方”二期北潤園在2010年4月開盤伊始就受到市場熱捧。北潤園首次開盤前便有近千人排號，此後開發商的報價連續上調。

　　“剛需”小王介紹起當初買房簽約的辛酸“三部曲”：2010年的2月、3月間，“遠洋一方”對前來諮詢的人給出了2萬元一平方米的報價，有意者可先報名。約三四週後，當初報名的人被告知，想要買房先需搖號。參與搖號者需到指定銀行開戶存上5萬元。而此時他們得到的報價，已漲至2.2萬元一平方米。

　　所謂的報名、排號，是開發商了解市場需求最常用的方式。一旦行情看好，開發商便有可能上調開盤價。4月17日，“遠洋一方”開始網絡搖號。搖上的業主一週後選房。小王回憶，據當時銷售員的介紹，有兩三千人在排號。自己最後能被搖中，頗感幸運。沒想到，選房當天，房子報價又漲了，到了2.5萬元一平方米。“沒有一點議價的能力，只能被動追漲。”小王説。

　　為防止開放商操控房價、遏制報價短時間內暴漲，北京市自2010年5月出臺了“一房一價”的政策，即在開發商申辦預售許可證時，就需明示每一套住房的價格，最終購房網簽的價格，不得高於申報價格。不過，對此價格，政府並不進行實質審查。至於備案之前的抬價過程，則不在政策監管之中。

　　“買房氣氛很緊張。銷售一次又一次打電話，連選房也就兩分鐘時間。”小王回憶自己當時的心態。小王稱，銷售人員還承諾，“遠洋不會降價，如果降價了，肯定會補償差價”。

　　容不得更多考慮和猶豫，業主們紛紛交下5萬元定金，選好了房。三天后，買主們交首付款。此時，他們才第一次看到銷售合同。小王告訴財新《新世紀》記者，當時的選擇，要麼全盤接受，要麼不簽，同時損失5萬元定金。

　　大多數人只能匆忙選擇前者。維權者們説，隨著樓市價格幾度狂漲，就算知道合同是霸王條款，但“你不簽合同，自會有別人簽”。

　　雙重打擊

　　以為隨後就安心等著收房的業主們，等到的卻是樓市調控的連續打擊。

　　2010年4月首輪調控政策落地，要求提高二套房貸首付比例和貸款利率，北京樓市成交量隨之一路下挫，購房者觀望和徘徊氣氛濃厚，也有不少樓盤進行讓利，價格出現鬆動。

　　當年9月底，第二輪調控政策發力，首套房首付一律調高至30％。4月買房的這一批業主，均“被調控”，他們都需要在樓盤封頂放貸前再湊出20萬到30萬元不等的一成首付款。

　　“我們這樣的工薪階層，幾個月裏怎麼掙得出幾十萬？”小王夫婦雙方家境都不寬裕，再拿不出一分錢來了。

　　此後一線房企在京樓盤中有45％的樓盤降價，半數房企打折促銷。2010年10月，與“遠洋一方”位置相當的“遠洋新悅”開盤，成交均價每平方米不過1.8萬元-1.9萬元。不過，銷售人員認為兩個樓盤並不具有可比性。

　　2010年11月，“遠洋一方”二期北潤園9號樓開盤。參與“維權”的宋冰以2.5萬元一平方米的價格購買了9號樓2單元的一套小戶型。2011年1月3日，剛剛簽完合同的宋冰卻聽到讓她“崩潰”的消息：“遠洋一方”對9號樓的1單元進行促銷降價銷售，降價幅度在4000元左右。

　　“我感覺被嚴重欺騙了。”在宋冰看來，明明是同一區位、同一戶型、同一棟樓的房子，相隔幾天時間便大規模降價，對已購房業主而言極不公平。

　　對此，一些業內人士分析稱，不排除這是因為隨著調控政策發力和信貸收緊，不少開發商資金鏈緊繃，往往利用預售政策的便利，隨時以各種方式放出一些打折房進行變相融資，實際上，開發商這樣的做法，去年年底以來尤為普遍。但遠洋地産認為，對於個別項目的階段性促銷，是區域公司根據市場環境、消費者和客戶需求等各方面情況制定的，是正常的商業行為。

　　幾乎在降價的同時，“遠洋一方”又推遲了售樓時承諾的樓盤封頂時間。維權代表陳旭（化名）告訴財新《新世紀》記者，“遠洋一方”對其宣傳的項目封頂時間為2010年12月底，根據銀行放貸規則，此時業主就可以辦理貸款手續。儘管根據第二輪調控政策，當時首套房首付比例已提高，但大多數銀行仍有7折利率優惠。但封頂時間延遲至2011年5月，新的政策又陸續出臺。

　　2011年1月26日，第三輪調控政策出臺。二套房首付款提高至60％，重申貸款利率不低於基準利率的1.1倍。緊接著，央行自2010年10月以來的第三次加息。

　　貸款利率上調，相應折扣的取消，小王粗略一算，除要補交21萬元的首付款，他們每月本要負擔8000元有餘的月供，還將加重1000元左右。

　　考慮到每個月小兩口稅前總收入不過1萬多元，“這下子真的是買不起房了。”小王第一個念頭便是“趕緊退房”。而另一部分業主，卻更是進退兩難。在京版“限購令”出臺後，他們中相當大一部分人並沒有北京戶口或連續五年的社保、納稅證明，一旦退了房，一兩年內就再也買不上了。