上市房企負債率集體上升 樓市難以承受之重？

　　2010年房地産開發商迎來大豐收，上市房企業績普遍飄紅，但伴隨這些地産大佬銷售額大幅飆升的，還有高企的資産負債率。

　　《第一財經日報》記者根據Wind資訊統計，截至3月10日，按照申萬一級行業分類，滬深兩市已經有21家上市房地産公司發佈了2010年年報，扣除3家ST公司，包括萬科（000002.SZ）、保利地産（600048.SH）、華僑城（000069.SZ）等在內的18家上市房企中，有14家資産負債率同比上升。

　　保利負債“最高”

　　在“招保萬金”四大房企中，保利地産率先發佈的2010年度財報顯示，去年公司實現營收357.1億元，較上年增長55.35%，凈利潤為49.2億元，較上年同期增四成；萬科2010年實現營業收入507.1億元，同比增長3.8%，實現凈利潤72.8億元，同比增長36.7%。

　　這僅僅是房地産企業業績大幅增長的一個縮影。本報統計顯示，已公佈年報的21家上市房企期末合計持有貨幣資金824億元，較2009年末的567億元增長了45.33%。

　　但不容樂觀的是，在房地産企業營業收入、凈利潤和貨幣資金大幅增長的同時，行業負債上升的速度更快。截至2010年期末，上述21家上市房企短期借款已累計達到130億元，較2009年末的83億元增長了56.63%。

　　與此同時，該21家房企的一年內到期流動負債則幾近翻番，從2009年末的148億元增加至2010年的268億元，增幅高達81%。

　　從資産負債率上升幅度分析，截至2010年末，21家上市房地産企業中，保利地産、華遠地産、中華企業、萊茵置業、萬科、空港股份、中航地産、嘉凱城等9家公司資産負債率超過70%，而2009年這21家公司中只有7家資産負債率超過70%。

　　資産負債率在60%~70%之間的房地産企業，則包括華僑城、萬通地産、中弘地産、華麗家族、廣宇發展等5家。

　　在上述18家企業中，保利地産以高達79%的資産負債率位居第一，較2009年的70%的資産負債率上升了9個百分點。華遠地産、中華企業和萊茵置業的資産負債率分別為78%、77%和76%，而2009年則分別為73%、70%和74%。

　　去年銷售規模突破1000億元的萬科，其資産負債率由2009年末的67%上升至2010年末的75%，上升了8個百分點。

　　同樣引人關注的是，上述21家上市房企的存貨也出現大幅攀升，從2009年末的合計2046億元升至3123億元，增長幅度高達53%。

　　房企資金鏈趨緊

　　不僅如此，21家上市房企中多數公司經營活動中的現金流量凈額為負，其中保利地産的公司經營性現金流凈額從2009年年末的-11.45億元，快速下滑至2010年期末的-223.7億元，經營性現金流凈額走低情況最為明顯。

　　華僑城的經營性現金流凈額下降也相對嚴重。根據華僑城的年報披露，2010年公司資産負債率高達69.69%，創歷史新高，同比增長了6.93個百分點。同時，公司經營性現金流凈額則從2009年年末的72.6億元，下滑至2010年的-53.6億元。

　　資産負債率走高和經營性現金流凈額下降，在很大程度上來自於房地産企業在去年的大規模擴張，尤其是購買土地的支出大幅增長。其中，萬科去年新增項目87個，對應權益規劃建築面積約2215萬平方米，新項目權益地價總額合計614.6億元。

　　從行業現狀來看，上市房地産公司的經營現金流大幅下滑，説明公司在買地支出不斷上升的情況下，回款已存在一定壓力，如果未來銷售情況不能轉好，開發樓盤越多的企業，資金負擔將越重。

　　根據萬科2010年年報的解釋稱，公司資産負債率上升是受預收賬款大幅增長的影響，但預收賬款並不構成實際的償債壓力，而是會隨著項目結算轉化為公司的營業收入，剔除這一因素的影響後，公司的其他各項負債佔總資産的比例實際上僅為40.2%。截止到報告期末，萬科的凈負債率為17.5%，較2009年底的19.7%下降2.2個百分點。

　　國泰君安分析師鄧京晶發佈研究報告稱，目前房地産行業平均負債率偏高，資本消耗都維持在較高水平，開發商在經營活動中現金支出快速超過現金收入。

　　儘管2010年末上述21家上市房企現金合計超過了短期借款和一年內到期的流動負債，但其資産負債率的攀升也為下一步發展埋下隱患。

　　萬科董秘譚華傑在3月8日的媒體會上説：“由於行業可用的資金肯定會下降，加上融資非常緊，行業的資金鏈趨緊和土地市場的購買力下降是非常確定的事情。”

　　為應對這一現狀，譚華傑2月23日在接受媒體採訪時談到，針對此輪國家對房地産行業的調控，萬科近期將減少拿地量，以保持資金的充裕度過行業低谷期。與此同時，萬科仍將採取快速週轉、以銷定産的策略。

　　大連友誼（000679.SZ）今天發佈公告稱，公司主動申請撤回非公開發行方案獲得中國證監會批准。繼中天城投（000540.SZ）、海印股份（000861.SZ）之後，成為3月份A股市場的第三單關於房地産業務再融資申請終止的案例。

　　據不完全統計，2010年，共有超過30家房地産企業公佈定向增發預案，增發數量逾80億股，共計募集資金逾700億元，但至今尚無一例增發獲得成功。看來，上市房企今年融資依然難開閘。

　　（編者注：文中提及的21家上市房地産公司分別為，ST興業、保利地産、華遠地産、中華企業、萊茵置業、萬科A、空港股份、中航地産、嘉凱城、華僑城A、萬通地産、中弘地産、華麗家族、廣宇發展、銀基發展、天保基建、上海新梅、渝開發、海泰發展、ST重實、ST東源）