上市房企金融股權投資調查 撫平調控波動擴大收益風險

　　1月1日，2010年房企銷售排行榜出爐，有6家公司年度銷售額超過500億，萬科更高達千億。而在這些光鮮的業績之下，並非所有的地産公司主營業務都做得出色。2010年，在持續不斷的調控政策之下，依靠金融股權投資來實現凈利潤的增長，成為北京城建等一些中小型房企的“被迫”選擇。

　　這一現象折射的是，在房地産金融化的過程中，房企的分化特徵愈發明顯。大型央企、實力民企借集團之力大搞房地産基金，一些中小公司參股銀行券商等金融股，雖帶有投機性質，但不失為對衝宏觀調控波動性風險的招數之一。

　　二線房企靠投資

　　2010年末，當業內都將目光投注到萬科、保利、恒大等創下歷史新高的房企身上時，北京城建、新湖中寶之類的二線房企並未得到更多關注。

　　但一些變化正在發生。2010年前三季度，北京城建僅實現營業收入18.33億元，同比減少13.36%，歸屬母公司凈利潤為8.24億元，同比增長121.14%。

　　大通證券分析師黃鶴認為，公司凈利潤大幅增加的原因，主要是投資凈收益的貢獻。投資凈收益前三季度為5.38億元，其中包括轉讓中稷公司部分股權收益2.5億元、轉讓五棵松公司部分股權收益以及國信證券分紅收益。

　　黃鶴進一步表示，北京城建持有國信證券的股權，若國信證券2011年上市，則2012年可以出售國信證券的股份，這部分收益將使公司2012年至2014年EPS增厚約0.61-0.85元，大大增加公司的利潤。

　　“根據我們的判斷，國信證券2011年有望遞交上市申請，最快將於2011年年內上市。”黃鶴稱。

　　無獨有偶，金融股權投資也是南京高科核心價值的主要組成部分，2010年半年報顯示，公司持有的南京銀行、中信證券和棲霞建設貢獻投資收益1.3億元左右，佔公司凈利潤的72%。

　　另外一家受益金融股權投資的公司是新湖中寶。根據廣發證券分析師趙強等計算，公司參股的銀行股權價值約為57.7億元，增值約44.8億元；湘財證券預計2010年凈利7億元；控股新湖期貨，其交易量已進入行業前十，影響力前三。預計證券期貨公司股權增值約77.2億元；公司參股的大智慧已經過會，上市之後至少增值6億元。

　　“由於新湖中寶參股的盛京銀行和成都農商行已是權益法記賬，因此，即便2011年凈利潤不增長，也至少能為公司貢獻約為3.9億元的凈利潤，折合每股收益約0.08元。”廣發證券報告認為。

　　深圳一家大型金融機構人士對記者表示，今年將是金融服務業大力發展的一年，多家金融機構有望過會進入IPO，而那些潛伏金融股已久的地産公司，將有望獲得豐收，撫平房地産行業調控帶來的波動風險。

　　金融股權投資雙刃劍

　　事實上，在2010年，有多家公司由於受到房地産行業政策性調控與市場波動性影響，主營業務和經營業績出現波動。這些公司力圖通過拓展其它利潤來源，來擺脫這種上下兩難的窘境。

　　本報記者統計發現，目前踐行地産+金融而大幅投資金融股權的房企，多為中小型公司；而中海、保利、金地、華潤等大型房企，均選擇了設立房地産基金來進行房地産金融的佈局，保利地産認為，房地産基金在未來可能成為房地産投資的主要方式之一。

　　對於大型房企尤其是央企來説，地産+金融被放在了戰略的高度，可以通過集團資源整合來進行，以華潤為例，2010年以來，由華潤集團主導的私募股權投資基金漢威資本(Harvest Capital Partners Ltd.)已經相繼推出兩隻房地産私募基金，總募資額達到9億美元；華潤集團佔股75%股權的珠海華潤銀行已經在擴張業務。此外，華潤集團還參股了華泰保險。

　　“對金融平臺的整合，也可以支持華潤置地大力發展商業地産這個目標。”香港輝立證券分析師陳星宇認為，發展商業地産需要很雄厚的資金沉澱，而通過信託、基金等業務，可以對華潤置地的商業地産進行有效的資金支持。

　　黃鶴認為，展望未來，房地産公司將會轉變為金融投資公司，新湖中寶在這方面明顯領先同行。

　　但對於金融股權投資的價值，多數分析師並非黃鶴這般樂觀，他們對金融股權投資態度謹慎。

　　國泰君安分析師孫建平認為，新湖中寶近期的二次股權激勵，將繼續推動公司由資源發現向業績兌現轉型，2011年公司將進入地産業務高速發展期，可售量超過200億，主力項目位於滬杭核心城區，預計可實現銷售100億以上，銷售保障性超強。而其投資的大智慧、盛京銀行將上市等，只是業績驅動性因素。

　　金融股股權投資的風險也經常顯現。

　　泛海建設投資民生銀行之時，多次被市場指責向民生銀行抽血輸送給地産，造成千億資金黑洞。