房企資金鏈吃緊“大魚吃小魚”序幕拉開

　　樓市大考之下，房企發債頻繁。儘管借信託基金等一切手段融資，但房企資金鏈仍然吃緊。

　　3月8日，萬科在2010年的業績發佈會上公開承認，今年開發商土地購買力下降，資金鏈趨緊是非常確定的事情。而在此之前，萬科在廣州一場悄無聲息的豪宅項目收購案，似乎拉開了今年房地産市場上 “大魚吃小魚”的序幕，恒大、海航置業、陽光城集團等資本相繼進入。調控之下，房企之間並購潮洶湧。

　　曲線拿地

　　2月底，廣州市場上有消息傳出，萬科收購廣州番禺區一名為新光城市花園的豪宅項目。此後，原項目負責人公開對媒體承認，萬科的項目收購已于去年年底全部完成。該項目的原代理商合富輝煌工作人員已撤離完畢。

　　據了解，萬科收購的上述豪宅項目，在2010年曾幾度躋身廣州最貴豪宅之列。近期，該項目推出的別墅盤對外報價高達4萬元/平方米。

　　這是今年萬科收購深圳建設失敗後的第二次收購。市場消息還顯示，當前萬科在華南多個收購項目正處於洽談中。

　　收購市場上，活躍的不止萬科。

　　近日，海航置業借道中融信託合作發行了一筆規模為2億~4億元的貸款集合資金信託，主要用於收購海南航空股份持有的科航投資一定比例的股權，科航投資的主要資産為北京海航大廈。

　　2月中旬，陽光城集團股份有限公司以3.75億元的價格收購福建匯泰房地産開發有限公司75%股權，自然人王建喬以3.40億元收購臥龍地産集團股份有限公司8.17%股權。

　　此外，來自日本的三菱地所株式會社以7961.94萬元的價格收購瀋陽澳特萊斯房地産開發有限公司30%股權。

　　日前，保利地産高層在接受記者採訪時也表示，一系列調控政策的疊加會導致2011年的房地産市場出現一定的波動，保利在拿地方面將會採取舊城改造、聯合競買、合作開發等方式，在降低成本的同時維持公司發展需要。

　　創投與私募研究機構清科研究中心統計顯示，2011年1~2月，房地産業的並購案例達20起，涉及金額73.4億元；而2010年全年，房地産業完成的並購數量僅為84起，交易金額為169.2億元。

　　“在政策調控之下，房企資金確實比較緊張，通過並購拿地，成本比招拍挂要低。”一港資開發商土地研發部人士對記者透露，對於他們來説，在內地拿地比較難，所以通常會選擇收購項目股權或者聯合拿地方式，可分散風險，降低成本。

　　數據顯示，今年前2個月，各地城市屢現土地流拍。中房指數院數據統計顯示，2月份全國120個城市共成交土地881宗，環比減少56%。

　　行業或洗牌

　　並購潮洶湧的背後，開發商資金鏈正面臨嚴峻考驗。

　　“今年信貸肯定比以前緊了，如果不降價出貨，回籠資金，開發商資金鏈將面臨嚴峻考驗。”上述港資開發商人士表示，下半年中小房企資金鏈斷裂的可能性會增大，大企業借此並購的現象將更為明顯。

　　無獨有偶，3月8日下午，萬科在深圳召開2010年業績發佈會，公司董事會秘書譚華傑公開承認，今年行業可用的資金肯定下降，加上融資非常緊，行業的資金鏈趨緊和土地市場的購買力下降是非常確定的事情。

　　大連萬達集團董事長王健林在兩會期間接受媒體採訪時也表示，在政策的強勢調控下，今明兩年的房地産市場應該都是下行態勢，房地産商的日子比較難過。

　　Wind公開數據顯示，到目前為止，2011年有逾30家房地産上市公司公佈了對外投資及收購方案，涉及交易金額高達約300億元。

　　ChinaVenture投中集團研究報告顯示，房地産行業並購案從2010年四季度開始即呈現活躍態勢，儘管2011年前兩個月並購市場整體活躍度不足，但相比其他行業，房地産企業並購交易規模仍較大。

　　“現在是大浪淘沙最好的時機，在調控政策之下，中小企業不好做，正是大魚吃小魚的時候。”合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示，廣州市區地塊稀缺，很難以低價拿到合適土地，萬科在廣州只有並購才能拿得到好項目，其他城市的情況也差不多。

　　廣州新城市投資控股集團經營總監認為，市場現在正經歷洗牌，政策重壓下，下半年將會有大規模的並購潮出現。