中國二次房改路徑：租房為主買房為輔

　　房改總是每年全國兩會熱點。

　　本報記者了解到，部分兩會代表與委員提出房改新思路：突出租房在整個住房體系中的作用，進一步發揮公租房在保障性住房中的作用，更加強化住房的消費性特徵。

　　民革中央本次準備了2個房地産提案，建議停止建設經濟適用房，將經濟適用房改成公共租住房，構建以公共租賃住房為主體的住房保障體系，並建議將房地産業定位於民生産業，以實現居民住有所居的目標。

　　民建中央則提出了逐步停止單獨新建廉租房，通過大量建設公共租賃房替代“經濟適用房部分出租”的思路。

　　全國人大代表程恩富、全國政協委員李崇富，則進一步看好公租房在整個住房體系中的作用。程恩富認為，應該實施以公租房為主體、以商品房和私租房為輔的新住房模式。

　　“除了高收入20%左右的可以購買商品房，其餘的都可以通過租公租房或者私租房解決住房問題，農民和大學生也可以涵蓋在內。”程恩富在近期的中國經濟社會發展智庫第四屆高層論壇上説。

　　上述觀點仍不乏爭議。有業內人士指出，租房為主買房為輔，實行二次房改是一種倒退。

　　實際上，去年的全國兩會就已出現二次房改的建議，住建部也在討論十年房改得失，下一步住房模式應如何選擇。當時提出的是“三種住房制度,三類供地方式,三支隊伍參與”(三三制)。

　　推行了十餘年的房改，到底選擇何種發展路徑？中國社科院副院長李揚指出，目前是房地産頂層政策設計的時候了。“‘十二五’要建成城鄉統一的土地市場，房地産政策需要有實質性的新突破。”李揚説。

　　租房為主買房為輔

　　程恩富指出，中國下一步需要改變目前保障性住房層次過多，管理成本過高的局面，如僅北京就有廉租房、經濟適用房、公共租賃房等類型。

　　未來居民的住房問題，可以通過購買商品房，或者以租用公租房和私租房為主的模式來解決。公租房、限價房和商品房，可以分別佔到1/3的比例。

　　其中高收入的20%的家庭可以通過市場化購房來解決。而其他居民可以通過租房的方式，比如最低收入家庭可以廉租房來解決。其中商品房應該在遠郊，而公租房應該在近郊。

　　“私人住房的比例，不能太高。”程恩富説。

　　由此，過去以售為主的住房市場格局將發生改變。受此影響中國目前轉賣圖紙的商品房預售制度應該取消。國務院參事任玉嶺認為，目前需要住房的基本居住消費性特徵回歸，而對住房的投資屬性不應放大。

　　也正因此，在中國需要實施三三制，即家庭收入的五倍大於現行80平方米商品房房價的，應該進入市場購買商品房，小于等於的，則可以享受可承受性住房的序列。如果居民收入的10倍，仍低於80平方米商品房房價的，可以納入廉租房的範圍。

　　他的説法不無道理。根據在當日論壇上公佈的一份報告，目前全球房價最為平穩的德國，私人住房擁有的比例只有43%。超過80%，甚至達到90%的私人住房比例的一些國家，則都是貧富差距大的一些國家，包括羅馬尼亞，保加利亞和匈牙利等。整個歐盟目前的私有住房比例為63%，法國為57%，英國為70%。而目前中國為87%左右。

　　因此多名兩會代表認為，有房住，並非要購房。而要政府全部解決居民住房，或者居民全部買房，這在任何國家都做不到。

　　國家信息中心經濟預測部副主任步德迎研究發現，目前城市的住房如果算上出租房屋，則可以整體滿足居民居住的需要。

　　目前實際上每年新增住宅可以安置無房戶903萬，以後每年遞增20%，10年提供1.5億套，加上老人去世每年空出84萬，未來10年整體提供1.6億套住房。但目前城市無房戶為4900萬，新增城市人口每年需要有522萬套，再考慮城中村不需要住房的，未來10年需要1.1億套住房。這樣如果將擁有私人住房作為目標，2018年，“在不考慮其他因素的情況下，居民住房問題可以解決。”

　　但目前全國到底有多少空置房，小産權房等，政府並沒有掌握準確數據。

　　公租房應重點發展

　　而更多的提案關注點是，進一步重視公租房在保障性住房中的作用，以解決農民工進城和大學生初次就業的問題。

　　民建中央的提案建議，國家應該加大對於公共租賃住房的支持力度，在解決城市中等偏低收入家庭及新就業職工、外來務工人員等“夾心層”群體階段性住房困難問題方面，發揮更大的作用。“打破戶籍限制，將公共租賃住房覆蓋面擴大到有基本穩定工作的城市常住人口”。

　　為此，需要擴大房源，增加公共租賃租房的供給。除了國家向開發商訂制外，還可以通過批量收購在其工業園區和工廠聚集區集中建設面向用工單位或園內就業人員居住的公共租賃住房。

　　此外，民間還有大量的自建房、公房、房改房閒置，這些房屋面積較小，相對而言也較陳舊。政府可考慮在私人房屋租賃領域搞"公私合營"，作為"二房東"與私人業主簽訂長期租約，以相對低的租金統一承租一批房源作為公共租賃房，再散租給社會。

　　住房和城鄉建設部研究院院長陳淮認為，未來五年的確存在解決農民工等住房的巨大需求問題。

　　2010年全國農民工人數達到2億人，其中異地就業1.5億人。而現在被統計的城鎮化人口6.3億人，有超過四分之一（農民工）是偽城市人口，“這部分人群在一個長期過程中是中國真正的城市化能否實現的核心問題，這五年要破題。”陳淮説。

　　中國投資學會秘書長劉慧勇認為，中國的確需要讓企業建住房，可以租給員工，這樣做可使得員工就近上班，如果員工離開，則可以收回。但實行這項制度需要修改目前的法律，因為1998年房改後，並不允許一般企業蓋房租給員工。

　　因為公務員和低收入者可以通過政府提供的住房來租住，但大量的其他人員，需要通過別的方式來解決。“企業可以自己蓋房租給員工，也可以補貼員工資金來自己租房，而提供租房者，也可以是社會組織。”劉慧勇説。

　　根據安排，2011年全國要建設1000萬套保障性住房，比去年建設規模的580萬套，幾乎要增加一倍。其中2011年要建設的公租房數量為200多萬套，是去年37萬套的6倍左右。但公租房的比例仍很小。

　　中國社科院經濟所汪麗娜認為，現在政府面臨的問題是，如果大量建設廉租房，則極度缺乏資金。因為像北京很多低收入者不願工作，而去吃低保，享受廉價租房。同時經濟適用房由於5年後轉成商品房，補交的土地出讓金很少，實際上是賺取了國家的土地收益。這種做法應該取消。

　　“這等於是養懶人，事實上政府在此領域主要是付出。但像很多大學生等夾生層，如果能住進公租房，政府收取低於市場價格20%的租金，則可以有很好的收益。”汪麗娜解釋説，公租房得以很快發展，形成良性循環。“所以公租房的效果比廉租要好，廉租應該只針對那些喪失勞動能力的低收入者。”

　　也正因為此，民革中央的一份提案建議，要構建以公共租賃住房為主體的住房保障體系，同時打破住房保障的戶籍限制，確保公民居住權公平，為此，需要停止建設經濟適用房，將正在建設的經濟適用房改為公共租賃住房，與廉租住房共同構成保障性住房的供應體系，實現“人人享有適當住房”。“打破戶籍限制，將公共租賃住房覆蓋面擴大到有基本穩定工作的城市常住人口。”