陳傑：發揮住房保障中的市場化運作潛力

　　早報特約評論員 陳傑

　　這幾年我國保障房建設規模大幅攀升，去年據報新建590萬套保障房，今年又提出要新建100萬套。近日溫總理還表示，5年內要新建3600萬套保障房。這麼大規模的保障房興建計劃，在給數以千萬城鎮住房困難家庭帶來憧憬希望、給住房市場調控投下定海神針的同時，也讓不少人憂慮，到底要補貼多少財政資金進去，政府能負擔得起麼？

　　全國政協委員、中國城建控股集團總裁于煉日前對此提出建議，認為住房保障不能僅當作一項“政治任務”完成，而是要走産業化之路。或許有不少人不理解，覺得公共財政應用來承擔住房保障等公益事務，政府出錢補貼保障房理所應當。然而，政府本身不創造任何財富，所謂公共財政資金都是由企業和億萬納稅人提供的。政府在保障性住房上補貼越多、沉澱越大，一般而言，則意味著企業和納稅人要承擔更高的稅負。

　　誠然，解決最低收入人群的住房問題，肯定要政府托底。但在此之外，更多的財政補貼，則是高收入群體繳納的稅收向中低收入者和中間收入者的轉移。政府縱有扶助中間收入群體的心思，也要避免讓高收入者負擔過大。另外還有人認為，我國實際上中間收入群體比高收入者納稅負擔更重。所以不管從哪方面説，住房保障方面過度財政補貼，都是社會負擔。

　　總之，保障房要積極探索對財政資金的節約方式，提高資金利用效率，降低整個社會的負擔。不能現在憑熱情、靠壓力，不計成本地大上快上保障房建設。過幾年保障房大規模建好，如果使用時財政補貼是無底洞，能建不能用，不用又浪費，就會進退兩難。因此一定要未雨綢繆，週密論證並詳細規劃。

　　一般認為，我國保障房現在有三個主要品種，經濟適用房、廉租房、公共租賃房。經濟適用房，建了就出售，靠銀行正常貸款就可完成全部融資，不直接佔用財政資金，很多地方政府對此情有獨鍾。但這幾年人們意識到經適房存在種種難以克服的內在弊端，尤其嚴重偏離了住房保障應解決基本居住而非提供資産的初衷。而且經適房出售後，潛在土地出讓收益就永遠沉澱下去，政府隱性成本很高，也相當於商品房購買者補貼經適房購買者，所以很多地方已停建經適房。中央如今也多次強調，包括溫總理在2月也明確提出，保障房要以公租房和廉租房為主。

　　對於廉租房，我們以為，其針對的是“租都租不起”的人，相當於社會救濟，理應政府補貼。對此，財政補貼是間接補到“磚頭”(租金)還是直接補到“人頭”、補貼水平如何與補貼對象的收入水平及其變動聯絡起來等方面，還可以更好地設計，以達到既節約財政資金又公平合理的效果。

　　公租房自2008年在沿海個別城市出現以來，在我國城鎮住房保障體系中異軍突起。現在各方對其看好，但也深感融資困難，尤其在建成後的運營中。一個關鍵問題是，很多人一提到保障房，就認為一定帶有福利性，租金不能高。一些城市提出，公租房要定在市場租金的八折甚至更低。這樣一來，如果公租房租金一定要低於市場租金很多，就幾乎沒有市場化運作的可能。

　　然而我們認為，公租房本身應看作“政府主導的、面對全社會公眾公共開放的商品租賃住房”。具體説，是政府投資參股(以土地作價)、與國有或社會房地産企業合作興辦的商品租賃住房。國土資源部在公告2010年土地出讓情況時，把公租房用地放在“中小套型商品住房”這個欄目中，這個定位是對的。公租房本身不需要收入準入線，其主要對像是“買不起但租得起”的人。要篩選過濾高於供給的需求，就要從公租房本身做起。地段適當、條件簡約的一室戶或二室戶，真正對住房居住有急需的人才會來住。

　　打破了公租房一定要帶有福利性的觀念，讓其按市場租金或準市場租金定價，其融資和運營的市場化潛力就大大增加。有人當然會有疑問：市場上有私人租房，為何要租公租房？這裡，公租房優勢是明顯的，穩定安全，上海還在探索入戶籍的可能。更大的疑問是：既然是市場化租金，那公租房還叫保障房麼？關鍵在於，不要把公租房直接理解為保障房，而要看作保障體系的“鋪底”平臺和引導調控住房租賃市場的工具。公租房本身沒有補貼，但租不起的人可另外向所在單位(如張江園區)或政府申請租賃補貼。財政不補貼“磚頭”而直接補貼“人頭”，如此，財政在住房保障方面補貼了多少就會很清楚，兩條體系分開算賬，效率高很多。

　　(作者係復旦大學管理學院住房政策研究中心執行主任)