開發商自曝扛房價的秘訣：關鍵看政策能執行多久

　　提要：“不可能那麼快就降，根據我們公司去年年底的財務情況，如果不再拿新地，扛半年是沒什麼問題的。“首先是觀望期的量跌價滯階段，新政策出來後，怎麼執行、各方面反應如何、不僅購房人會觀望，開發商也會觀望。

　　“不可能那麼快就降，根據我們公司去年年底的財務情況，如果不再拿新地，扛半年是沒什麼問題的。我們對通州的其他項目也都有監測，到目前為止，還沒有降價的。”昨天，通州一位房地産公司的副總韓先生這樣對記者説。

　　“史上最嚴厲的”的京十五條出臺後，與一次次加息、提高準備金形成合力，全面收緊了房地産企業的資金來源。購房人開始觀望，並期望著在這輪調控中，需求受限的開發商資金“緊張”後能把房價降下來。但記者從十余位開發商處了解到，作為購房人的博弈對手，他們目前的降價意願並不強烈。那麼，開發商實際能扛多久？相對弱勢的購房人，還有機會在這次博弈中獲勝嗎？記者對此進行了相關調查。

　　跌價的常規路徑 雙方僵持長則一年短則一季

　　每一次政府出臺調控房地産市場的新政策，購房人最關心的都是兩個問題：房價能不能降下來？何時能降下來？這一次也不例外。

　　“細心梳理一下前幾年的經驗，地産新政出臺，房價進入下跌通道後，其路徑其實是有規律可循的，了解了這個規律，購房人就不會那麼容易被外界雜亂的信息所左右了。”曾經有過六七個項目操盤經驗的開發商肖先生這樣對記者分析。

　　“首先是觀望期的量跌價滯階段，新政策出來後，怎麼執行、各方面反應如何、不僅購房人會觀望，開發商也會觀望。購房人不動，就沒有成交量；開發商不動，新的項目會暫緩入市，老的項目價格不漲也不跌，雙方都繃著，看誰能繃得住。如果開發商資金有問題了，率先繃不住了，房價就會進入下降通道。這個週期有長有短，長的一年多，比如2008年那次，短的三四個月，比如去年通州房價的下跌。”

　　肖先生認為，從某種意義上，這是雙方博弈最關鍵的一個環節。“有些購房人對政策的效果有些誤讀，認為有效果就是房價應聲而落，否則就是沒用，其實，價跌往往不會那麼快顯現。”

　　其次，“房價進入下降通道就是進入了量跌價跌階段。”肖先生接著分析。價跌的第一塊多米諾骨牌，一般會是規模較大或是位於郊區的純新盤，表現為以明顯低於之前預期和周邊項目的價格入市，原因是這些新盤進入銷售之前都是投入，資金壓力、銷售壓力較大，急需資金回籠，會率先扛不住。另外，新盤也沒有老客戶退房的顧慮，降價在技術上也比較容易操作。

　　之後，如果市場預期繼續悲觀，成交量萎縮，開發商的老項目沒辦法，也會通過打折、促銷的方式加入到降價的行列中來。相對來講，二手房的價格是相對堅挺的，這是由於二手房的賣方是分散的個體，除非特殊原因，都不會有資金壓力，但當一手房大規模降價後，一直以一手房為風向標的二手房也不會堅持多久，樓市會進入全面降價之中。 至於降價幅度能有多少，會在哪個環節轉入價跌量漲、量漲價升的回暖通道，就要看這個階段市場的博弈情況了。

　　扛價的根本原因 “即使降價，許多人也買不了”

　　“前兩天，有人告訴我，管莊一個項目降價了，由一平方米35000元降到28000元了，我當時就不信，後來一打聽，這個項目還沒開盤呢，嚷嚷過均價35000元，現在又説28000元了，其實這只是開發商的一個銷售策略，不能算是真正降價，因為周邊項目均價不過26000元。在目前的市場觀望期，這樣的信號會很多，但從客觀規律上來講，可能會有‘假摔’，掃掃價格的浮沫兒，真正的降價一定不會這麼快到來。選擇扛價，既是開發商出於角色的本能，也是規律使然。”肖先生坦言，在這方面，購房人明顯處於弱勢。

　　在記者隨後的採訪中，多位開發商向記者證實了肖先生的判斷：現在還沒有降價的計劃，至於原因則五花八門。東三環一位精裝修項目開發商的説法很有代表性：“現在什麼成本都在上漲，開發商的利潤已經不像前兩年那麼高了。就拿以前都不在意的人工成本來説，不要説最貴的廣東技工，連浙江技工一天都300元了，成本在那兒擺著呢，肯定不願意降呀。再説了，現在的政策是限制需求，降價了，許多人也買不了呀，弄不好，新客戶沒來，老客戶也跑了。”

　　通州項目是去年調控後的率先降價者，這一輪會不會繼續領跌呢？通州一項目的副總韓先生説：“經過去年一輪的回調，通州房價已經回歸到理性位置，金隅花石匠14000元，運河灣、海棠灣21000元左右，北京ONE26000元……與大興、順義等區域的項目比，都是有優勢的，也得到了客戶的認可，目前都還有成交，我不知道其他項目的情況，但我們公司去年年底的工作會上，已明確了今年不漲不降的調子。”

　　開發商是否“不差錢” “資金扛半年是沒問題的”

　　不管是“成本論”也好，“調整到位論”也好，這些開發商在表明態度的同時，也都向記者透露出了目前“不差錢”的意思，其中，通州項目的韓先生還明確表示：“從公司的財務情況來看，扛半年是沒問題的。”

　　“你聽沒聽説身邊有項目説過資金緊張的？”對於這個問題，在記者採訪的十余位開發商中，只有一位開發商表示：“有人問過我，能否以股權轉讓的方式，儘快幫他籌措6000萬元。”其他開發商則均稱：“前兩年銷售行情那麼好，沒聽説誰缺錢的，從一些房地産上市公司的報表中也能看到，許多企業的負債率都在50%以下。最近，不是還有開發商拿地嗎？證明‘老本兒’厚唄。”

　　儘管開發商自稱不差錢，但記者卻從其他渠道了解到了一個讓人困惑的信息：2011年1月份集合信託計劃中，房地産信託的成立規模佔全部信託成立規模的37%，成為佔比最大的信託業務種類；截至2月17日，處於推薦中的信託計劃達26款，2月份投向房地産的信託計劃已經達12款，佔總款數近一半的比例，發行規模或將超25億元。這些信託大部分承諾投資收益在10%以上，加上信託費、代銷費、託管費等，開發商的融資成本應該在15%以上。另外，今年以來，還有房地産企業通過海外發債、優行票據、向外資銀行借貸、私募等方式融資，融資成本也都高於7%左右的銀行開發貸款成本。如果開發商真的不差錢，為什麼頻頻以高成本去融資呢？另外，也有信託公司的工作人員向記者透露，在他們公司發行的近幾期房地産信託産品中，開始有了股權融資，以前開發商是捨不得把股權出讓出去的。

　　博弈最終誰贏 “關鍵看政策能執行多久”

　　對於記者的這個困惑，肖先生解釋：“高成本融資，還不能簡單地理解為開發商就差錢。具體地看，通過信託、海外發債等方式融資的開發商基本都是有一定規模的大品牌公司，這些公司的擴張速度很快，正常的銀行開發貸款本身就不能滿足它們的發展速度。當然，它們通過這些方式融資，不排除資金緊張的因素，在前幾年的調控中，萬科、富力、合生也都有過領跌或大規模降價的先例，這一輪也不排除這種可能，但事後分析，它們的降價和高成本融資都有‘丟卒保車’的成分，是在為新一輪擴張和長期應對政策風險作戰略準備。”

　　説到長期應對政策風險，肖先生非常欽佩萬科的戰略眼光，去年，萬科利用它的品牌和專業優勢，除了與中糧、金隅、五礦、住總等國企廣泛合作，在繼續發展的同時，也分流了風險，可謂是未雨綢繆。但對於大多數開發商來説，在這方面與萬科還有較大的距離。

　　肖先生在與同行的交流中發現，基於以往的經驗，多數開發商對目前的政策都持謹慎樂觀態度：第一，認為目前嚴厲的政策不會“長壽”，一年，至多一年半後就會慢慢放寬，因此，即使造成暫時零銷售的“市場速凍”局面，憑藉之前沉澱下來的“老本兒”也能支撐一段時日；第二，認為政策的嚴厲程度在執行上會打折扣，有週旋的空間。正是基於這些認識，多數開發商在“扛價”上才會這麼堅定。

　　但另一方面，一些中小開發商，不僅銀行貸款融資不暢通，信託、私募等融資方式的高門檻也很難跨過去。如果一系列政策嚴格執行，且持續的時間長一些，“老本兒”吃完之後，實力相對不足的開發商將首當其衝遭遇資金“斷鏈”危險，它們會率先通過尋找股東入股、項目轉讓等途徑應對資金困局，一段時間內“大魚吃小魚”、市場“洗牌”在所難免，在這個“洗牌”的過程中，部分企業將面臨被迫降價促銷的壓力，這就給了購房人機會。相對來講，這個週期會比較長，也許半年、也許一年，甚至更長。購房人要作好持久戰的準備。而且，2011年1月份的CPI為4.9%，全年還有通脹壓力，在衡量房價時，也要考慮到此方面因素。

　　肖先生還分析，由於目前北京的網簽暫停，新政的效果還需要觀察一段時間，如果市場真的“凝固”了，效果大於開發商的預期，或者政府還有後續政策出臺，也許等不到吃完“老本兒”，就有開發商心慌了。這一點，快的話，全國兩會之後就會看出跡象。