成都版“限購令”被疑將推升郊區房價

　　業內人士認為，限購令的實質是在為保障房的推出爭取時間

　　穆之

　　春節剛過，成都市率先拉開了樓市“限購令”密集出臺的序幕。

　　按照國務院的要求，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市從嚴制定和執行住房限購措施，並在2月中旬前出臺，之前僅有上海、青島和濟南出臺。

　　2月15日，成都市正式出臺了住房限購政策：本市戶籍居民家庭在主城區已擁有1套住房的，可以再購買第二套住房，暫停購買第三套住房。外地戶籍居民家庭在本市主城區無住房的，可憑本市納稅證明或社會保險繳納證明在主城區購買1套住房，暫停購買第二套住房，不能提供本市納稅證明或社會保險繳納證明的外地戶籍居民家庭暫停在主城區購房。

　　限購傳聞致交易火爆

　　2月17日，記者再次來到成都市房産交易中心，看到這裡辦理手續的人仍不少。在交易中心大廳內外，都能聽到很多市民在談論成都的住房限購政策。有人高談：“你把房子放在那裏沒事，等過段時間再賣都可以。”

　　事實上，2月13日網絡上就流傳出成都限購令的政策內容。2月15日，記者在中原地産的一家門店，就碰到兩名市民在談論自己的購房條件，而業務員也圍在一起談論限購政策，當天，他們就接到通知，成都要開始執行限購令。

　　“‘限購令’的靴子一直懸著，使得春節的交易量令人驚訝。”四川中原地産市場研究中心總監盧華表示。成都市房管局數據顯示，2月2日~10日成都主城區新房共成交1103套，成交面積119808平方米，和各地樓市普遍冷清形成鮮明對比。

　　成都全程機構總經理蔣曉冬表示，在政策出臺之前，猜測比較多，也有大量先期購買的，需求得到一定釋放。其實，去年下半年，一度流傳成都也即將出臺“限購令”，使得市場交易活躍。在國務院規定2月中旬必須出臺限購令之後，成都的成交量迅速放大。

　　2月13日網絡上傳出成都本地樓市細則即將出臺的消息之後，成都樓市新增供應增加，新盤猛然放量。1508套的商品住宅成交套數，不僅創下了成都2011年單日成交最高紀錄，而且還領先排名第二的重慶1136套，國內還有5個城市成交不足百套，引發了市場的強烈關注。

　　作為中西部特大中心城市，並有宜居的印象，成都市無論在區域內的人口集聚和投資需求都很大。盧華表示，中原地産的調查數據顯示，持外地戶口在成都買房的人群佔整個市場的30%~40%，因此，此次限購政策將會影響到20%的購房人群。

　　事實上，在“國八條”出臺之後的第二天，記者在成都房産交易中心就發現，排隊過戶的人顯得很擁擠。很多購房者的心理大多為了降低交易費用，因為未滿5年交易營業稅將全額徵收，同時趕在購房門檻提高之前購房。

　　郊區房價將大漲？

　　成都市的限購政策規定，住房限購範圍為本市錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、高新區等主城區。有業界人士據此分析認為，郊區房價將會上漲。

　　蔣曉冬認為，限購政策會促使10%的外地購房人群選擇到郊區置業，可能會帶動郊區房價的上漲。事實上，近年來，隨著交通設施的完善，以及房地産開發的力度加大，溫江、雙流、龍泉、郫縣、新都等近郊區縣越來越受到購房者的關注，而在整個成都樓市的成交量中，郊區房佔有六成。

　　不過，盧華認為，並未見得郊區房價會因限購政策出臺而大漲。中德世紀營銷策劃部經理鄭宗盛則分析認為，郊區房大漲只是一廂情願，因為郊區房無論配套還是地段都不如市區房，除了高檔房比市區房好之外，房價上漲的理由並不充分。

　　另外，鄭宗盛了解到，一些炒房客已經開始轉移資金。“未來幾個月，房地産市場肯定會低迷，房地産市場的收益會很低，在投資收益最大化的考量下，一些投資者開始將資金委託于私募，投資黃金、股市等領域。”

　　不過，業內人士認為，成都的“限購令”有“放水”之嫌。除了只在主城區進行住房限購之外，成都市對外地戶籍無房居民家庭購房的規定是：可憑本市納稅證明或社會保險繳納證明在主城區購買1套住房。但是沒有規定納稅和社保繳納的時限，因此有業內人士表示，繳納了一個月是否就可以購房？

　　後市影響難估？

　　當然，成都出臺“限購令”，已經在市場上産生影響。老百姓産生了降價預期，未來的觀望氛圍將較濃，這會影響到後市的交易量，可能進而影響價格。盧華表示，3月份估計會很清淡，往年四五月份市場會慢慢上漲，但預計今年這些月份也不會好起來。

　　不過，“經過2009年到2010年，房地産企業資金鏈還能夠堅持一陣子。”盧華表示。限購令出臺之後，房地産企業會根據市場情況調整營銷手法，比如針對首次置業人群。但是，她認為房價是否下跌現在還難以預料。

　　鄭宗盛也表示，接下來三個月肯定是低迷期，甚至在較長一段時間仍難擺脫低迷。“擺脫低迷期難度很大，除非政策上進行調整，或者政策執行上開始鬆動。”但他認為，房價短期內下跌的可能性不存在。

　　“影響房價的因素很多，政府限制購買住房套數，但是購買力沒有得到釋放，一定會在合適的時機進入。”鄭宗盛認為，“在未來6個月到一年內，房地産企業不會有什麼問題，比如萬科今年1月銷售額就達到200多億元，大型房企融資渠道也比較多。而中小房企大多已經轉移到三四線城市去了，最近三四線城市很火爆，他們回款也很多。”

　　不過，除限購令之外，保障房政策對市場也會産生很大影響。“限購令的實質是在為保障房的推出爭取時間。”盧華認為，相比限購政策，更應該關注的是保障房政策。“今年成都要推出400萬平方米保障房，這個量已經佔到成都主城區去年半年成交量。這對市場的影響就會很大。”

　　成都市《關於貫徹落實國務院進一步加快推進住房保障做好房地産調控工作要求的實施意見》要求，2011年全市將新建、改建、採購、租賃、配建保障性住房和改造棚戶區住房達到400萬平方米，超過前三年保障性住房建設總量的兩倍。“十二五”期間，全市計劃建設保障性住房和改造棚戶區住房將達到2000萬平方米，是“十一五”期間保障性住房建設量的5.6倍。