重拳密集出手 上半年房價調整概率大

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　　南都記者 李乾韜 26日，中國迎來了農曆的小年，而中國樓市則開啟了2011年調控的序幕。樓市新政“國八條”瞬間而至，緊隨其後的是房産稅正式開徵。最近召開的國務院常務會議同意，在部分城市進行對個人住房徵收房産稅改革試點，具體徵收辦法由試點省(自治區、直轄市)人民政府從實際出發制定。上海、重慶作為首批試點城市，開始對部分個人住房開徵房産稅。

　　調控重拳節前一浪接著一浪，這大出業界諸多人士的意外。“1月初大家在溝通的時候，無論是地方政府官員還是開發商，我們都認為最快年後，最晚在一季度末左右，會出臺比2010年更為嚴格的調控措施，沒想到節前就密集出臺。”世聯地産華南市場研究經理劉文春接受南都記者採訪時表示，調控重拳密集出臺的一個強烈的信號就是給2011年樓市政策基調定性。在她看來，在整個經濟處於通脹預期的大背景下，更嚴厲的措施都有出臺的可能。

　　才出新八條又來房産稅

　　去年一整年，房産稅的話題一直是各界熱議的焦點。而今，政策的靴子終於落地，其中，“重慶版”房産稅偏重對高檔房、別墅的徵收，包括對存量、增量獨棟別墅均徵房産稅，對新購高檔商品房徵稅，對在重慶無戶籍、無工作、無投資的外地炒房客從第二套房開始徵稅，稅率為0.5%-1.2%。而“上海版”房産稅方案則針對新增一般房地産，而且按照人均面積做起徵點考慮，設計中的房産稅的稅率為累進稅率，房屋價值高、人均面積大的房屋稅率更高。

　　諸多調控政策為何提前密集出臺？世聯地産認為，“國八條”的出臺起到了一錘定音的效果，中央層面推出的政策基本確定了2011年的政策走勢，即2010年的調控不會半途而廢，調控之路還將繼續。“而房産稅繼新國八條之後瞬至，則預示著2011年應該是一個新的史無前例的調控年。”劉文春説。

　　而除了給2011年定性定調之外，另一個重要原因則是2010年12月全國樓市的火爆翹尾，“12月一個月的成交量佔到去年全年的五分之一，這在歷年來是沒有見過的。”劉文春向南都記者表示，進入12月份後，多數城市紛紛出現反彈態勢，“9.29”政策再次面臨了“新國十條”的尷尬，調控政策飽受質疑。

　　在劉文春看來，2011年經濟運行面臨著強烈的通脹預期更是讓中央政府堅定了提前密集出重拳的信心。“通脹預期下，資産價格的上漲將更加迅速。可以看到的是目前政府對房地産採取的措施依然是堵，防止熱錢流入樓市，加速樓市的泡沫，但堵肯定不是解決問題的最好辦法。我相信，後續政府還將會出臺相關配套措施對熱錢進行疏導，讓熱錢進入實體經濟領域。”

　　房産稅威力何在？

　　人稱“壓低房價的最後一根稻草”的房産稅到底有多大威力？目前沒有數據可以參考。21世紀房地産研究部認為，房産稅對房價的影響體現在徵收方式的“靈活”兩個字上，政府可以對房産稅的徵收範圍加以限定來影響樓市的交易。假設政府規定三套房以下可以免除房産稅，而三套以上則必須上繳房産稅，那麼無疑會對購置多套房形成較大打擊，遏制投資投機性需求。同時，目前被炒得沸沸颺颺的空置房也會受到影響，將被推入市場，增加樓市供應，從而壓低房價。

　　“重慶針對高檔商品房徵收房産稅，邁出了房産稅改革的一小步，然而還完全沒有達到房産稅徵收的目的，對房價影響不大，甚至可能對普通商品房房價起到適得其反的作用，因為豪宅市場資金可能流入普通商品房市場，推動房價上漲。因此，房産稅改革還有很長一段路要走。”21世紀房地産研究部認為，房産稅的徵收可以為地方政府的財政收入提供穩定長期的來源，減少對土地出讓金的依賴，在目前分稅體制之下意義重大。在打擊炒房上，房産稅可以增加房地産投機成本，起到抑制房價的作用。另外，房産稅還可以提高資源配置效率，促進産業結構轉型。房産稅的作用可謂一箭多雕。

　　“為了不誤傷合理需求，房産稅雖然正式開徵，但是在步子上肯定是謹慎的，政府也希望是看一段時間效果而後再考慮政策的延伸。”劉文春説。

　　不過此次房産稅提前出臺，這讓不少業內人士認為是給市場造成巨大的威懾效果。不過，齊魯證券房地産分析師丁晨認為，當前房價居高不下的根本原因還是供應、收入結構和存量貨幣充裕，稅收雖然有調節收入結構作用，但僅僅一個房産稅作用單薄。但是與之前嚴厲程度超出預期的“國八條”依然會産生疊加效應。

　　上半年房價調整概率大

　　諸多調控政策提前密集出臺，開發商們怎麼看？“我們還是先觀望，歷次調控，業界也基本都是這樣，尤其是看看行業龍頭萬科、保利的策略，此外近期一些開盤的項目也是試水市場反應的較好辦法。”一家全國性大型房企的相關負責人向南都記者表示，“如果大家都降了，我們沒有理由死撐，賺多賺少都是賺，商品的價格不是我們一家能決定得了的。”

　　事實上，作為市場最重要的主體，大型房地産開發商跟政府都有著密切的聯絡。“很多政策在出臺前，這些大開發商可能都已經提前獲悉，並且內部已經開會討論過了。”世聯地産華南市場研究經理劉文春向南都記者表示：“而作為地方政府，迫於中央政府的壓力，也會召集開發商傳達調控精神，我認為調控的影響對大開發商不會太大，策略的調整，大開發商肯定已有準備，只不過視市場情況而動而已。”在她看來，倒是一些中小開發商可能會面臨著更為激烈的行業洗牌和競爭。

　　諸多分析人士認為，此輪調控下，全國房價在今年上半年內出現明顯調整是大概率事件。“短期內還會有持續的高壓存在，因為按照國務院的規定，一季度將是各地方政府陸續宣佈房價調控目標已經出臺限購措施的時間。不排除部分城市在這過程中有更激進行為的可能性。”莫尼塔證券房地産行業分析師王沛認為，由於此次調控在一定程度上打亂了投資者對中央政府決策判斷的慣性，“恩威莫測”比“怒目而視”更讓人膽戰心驚。