一套房子百餘種稅 100萬房款中已提前預支55萬

　　一棟房子房款中多少錢要用於繳納稅費？

　　據記者不完全統計，房地産行業相關稅種共有12種。此外，各項行政性收費也是名目繁多。曾有人做出統計，房地産開發商在各項環節需繳納50余種行政性費用，共涉及約25個不同的政府部門，總體費用佔全部開發成本的15%~20%。

　　以總價100萬元的房子為樣本，上海財經大學公共經濟管理學院教授胡怡建給理財一週報記者算了一筆賬。據他介紹，在房地産開發成本構成中，土地成本、建安工程、市政工程佔比最高，“土地成本在上海至少要佔房價的40%左右，建造成本約佔30%。營業稅及附加、企業所得稅和土地增值稅三項稅種就約佔項目銷售收入的13.75%，而實際上再加上企業所需繳納的契稅、印花稅等，各類稅費之和一般在15%左右。”

　　由此可見，100萬元房款，40萬元屬土地成本，30萬元歸於建築成本，15萬元為各項稅費，剩下的15萬元左右則為企業剩餘。

　　房産12項稅收詳解：100萬元房款40萬土地出讓金和15萬稅費流入政府口袋

　　100萬元房款，40萬元屬土地成本，30萬元為建築成本，15萬元為各項稅費，15萬元為企業剩餘

　　一套房子，經過立項、建設、配套、銷售等諸多環節，一共要收多少稅費？據初步統計，我國現階段實際徵收的房地産稅種有12項之多，涉及房地産的收費平均多達50項，兩者共計62項。

　　如果以100萬元的商品房作為樣本，其中有多少屬於消費者提前支付的各項稅費？

　　房地産相關稅種共有12項

　　與房地産行業相關的各種稅費紛繁複雜。據記者不完全統計，房地産行業相關稅種共有14種，分別為營業稅、企業所得稅、契稅、個人所得稅、固定資産投資方向調節稅、城市維護建設稅(城建稅)、耕地佔用稅、房産稅、城市房地産稅、印花稅、土地使用稅(城鎮土地使用稅)、土地增值稅、資源稅、教育費附加等。

　　其中，面向外企徵收的城市房地産稅已在2009年廢除，而固定資産投資方向調節稅也于2010年起暫停徵收。也就是説，目前實際徵收的房地産相關稅種有12種之多。

　　上海財經大學公共經濟管理學院教授胡怡建指出，12項房地産相關稅種中的房産稅與目前即將在重慶、上海開徵的“房産稅”完全不同，“相關稅法中的房産稅是以1986年公佈的《中華人民共和國房産稅暫行條例》為徵收依據的，徵收對像是房産，針對的是房屋被出租時所産生的收益部分；而時下熱議的‘房産稅’其實並不在現有的財稅體系中存在，在徵收目的上有點類似于‘投資懲罰稅’，與國外的物業稅也不太相同。”

　　另據中國社科院財貿所稅收室主任張斌介紹，針對開發商的稅種按不同的徵收環節可分為土地佔用環節、房地産開發環節、房地産流通交易環節、房地産保有環節等四個區塊，按徵收對象的不同則可分為個人、企業兩大類。

　　記者了解到，從企業角度來看，土地佔用環節稅收包括耕地佔用稅、資源稅等；開發環節則主要由土地使用稅、契稅、印花稅等構成；流通銷售環節則涵蓋了營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、土地增值稅等；保有環節由城鎮土地使用稅、房産稅這兩種組成。

　　從個人角度來看，房地産相關稅收主要集中在交易流通環節，即在購買一手商品房時所繳納的契稅(還需繳納配圖費、交易手續費、權證登記費等費用)等，以及購買、出售二手房時需要繳納的營業稅、契稅、印花稅等(還需繳納登記費、抵押登記費等費用)。此外，個人在租賃房屋時也需繳納房屋租賃稅等稅費。

　　五成房款流向政府？

　　重慶市政協副主席陳萬志表示：“據抽樣調查部分項目的稅費，佔到房地産價格的30%~40%，稅種設置繁雜、徵收環節多，一定程度上推高了房價。”

　　如果陳萬志的表述屬實，那麼在購房款中有相當大的一部分資金是經由開發商支付給政府的。換言之，房價中三成甚至四成的資金最終流向了政府，而這一大筆賬單則由消費者“買單”，因為開發商所付出的所有稅費最後仍將通過房價轉嫁到消費者頭上。

　　而這也正是“十委員提案”的初衷。全國政協委員、清華大學人文社會科學學院經濟學研究所副所長蔡繼明曾對媒體表示：“目前地價和政府徵收的稅費佔據了房地産價格的大部分，估計是在50%以上，剩下的建築成本其實很低。”

　　記者從開發商處獲悉，房地産項目的“總成本”主要可分為土地成本、直接成本和運營成本等幾大類，而在統計預算時所計算的“總費用支出”則涵蓋了“總成本”及“總稅收”兩個部分，即基本等同於房産項目中所有支付給政府的資金綜合。此外，“總銷售收入”則同時包括了“總費用支出”及“企業剩餘”，該部分資金基本可等同於房屋出售的全部收入(並非企業所得凈利潤).

　　換言之，如果全部以銷售收入為標準統計，即可籠統地得出各項成本佔房價的大致權重。

　　通過有關渠道，記者獲取了一份上海浦東某項目的《項目成本收入估算明細表》作為樣本，發現該項目所繳納的各項稅費總額為689845244.40元(約6.9億元)。此外，表格還羅列了各主要稅費佔銷售收入的比重，經計算得出該項目所繳納的各項“大頭”稅費約佔銷售收入的13%。

　　記者經換算得出，該項目土地成本佔銷售收入的35%左右，而土地成本、稅收、行政性收費這三項支付給政府的“支出”總和的確已接近50%。

　　然而這只是2008年的統計數據。隨著各項稅、費的不斷變更，這部分資金比重會不會有所變化？

　　巧合的是，全國工商聯在一年之後也進行了一番類似的調查。根據該組織于2009年全國政協會議上遞交的《全國工商聯房地産商會關於我國房地産企業開發費用的調研報告》顯示，全國九大城市所調查項目的總費用支出中，流向政府的部分所佔比例為49.2%。其中，北、上、廣三大一線城市中，上海的開發項目流向政府的份額最高，達64.5%，北京為48.28%，廣州則佔46.94%。

　　該調查顯示，九大城市房地産企業需繳納的稅費佔總成本的26.06%，佔總支出的19.06%，佔總銷售收入的14.21%。此外，上海的開發項目總銷售收入中流向政府的份額最高，為61.84%，企業剩餘只有4.15%；而北京流向政府的份額為42.42%，企業剩餘只有11.87%。

　　由此，全國工商聯得出“房産開發費一半流向政府”的結論，這自然又引起了全社會的一番熱議。

　　由於全國工商聯的“特殊屬性”，該調查報告曾遭到部分媒體的質疑。包括《中國經濟週刊》等在內的多篇報道曾指出，報告中所有統計數據的來源為“REICO”工作室，而該工作室是由全國工商聯房地産商會、中城聯盟、萬通、華遠集團等企業共同資助建立的，有“選擇性取樣”的嫌疑。

　　100萬房款中已提前預支55萬元

　　那麼，如果以上海現有的收費標準來看，在100萬元的房款中，又有多少屬於支付給政府的稅費呢？

　　上海財經大學公共經濟管理學院教授胡怡建給記者算了一筆賬。據他介紹，在房地産開發成本構成中，土地成本、建安工程、市政工程佔比最高，“土地成本在上海至少要佔房價的40%左右，建造成本約佔30%，也就是説100萬元的房子裏面有40萬元是用於支付土地出讓金，大概30萬元是用來付蓋房子的成本，這樣就佔掉了70萬元的房款。”

　　胡怡建介紹説，在各項稅費中，營業稅及其附加稅、企業所得稅、土地增值稅是較為主要的幾項：“營業稅按照銷售收入的5%計算；教育費附加及城建稅(這兩項通常被認為是營業稅附加稅)合計佔營業稅的10%，即為銷售收入的0.5%。企業所得稅在徵收時分為預徵和清算兩個環節，預徵時是假定企業利潤可佔銷售收入的15%進行徵收的，該項即為銷售收入的3.75%；土地增值稅較為複雜，在實際操作時各項目預徵率不同，如果以平均預徵率計算，那麼此項約為銷售收入的4.5%。”

　　胡怡建進一步分析説，僅上述營業稅及附加、企業所得稅和土地增值稅三項稅種就約佔項目銷售收入的13.75%，而實際上再加上企業所需繳納的契稅、印花稅等，各類稅費之和一般在15%左右。

　　由此，經過粗略統計我們可以得出如下結論，100萬元的房款中大體的資金走流向是：40萬元屬土地成本，30萬元歸於建築成本，15萬元為各項稅費，剩下的15萬元左右則為企業剩餘。換言之，流向政府部分、已包含在房價中的“預支資金”約為55萬元。胡怡建表示，這只是較為保守和粗略的計算方式，實際案例中流向政府的部分一般不會低於這個比例，“在30萬元的建築成本中，有部分是用於市政建設和公共配套設施建設，如果將這部分也納入政府收入份額的話，比例會更高。”