房産稅出臺購房一步到位為上計 買新賣舊換大房

　　雖然大多數的上海人不必擔心房産稅，但房産稅出臺後還是牽動眾多市民的神經：現在是買房的好時機麼？該買多大的房子？異地置業能不能合理避稅？究竟該買房還是租房？……晨報樓經邀請21世紀不動産、漢宇地産置業專家一一為您解疑釋惑並支招。

　　首次購房該買多大的房子？

　　支招：“無房族”最好一步到位

　　新國八條和房産稅接踵出臺，唯一能享受“旁觀”資格的恐怕就是本地首次置業的人了。因為滬版房産稅實際上對他們還是保護的。

　　現階段的開發商肯定要謀定而後動，根據自己手頭客戶的情況決定是否跳價，所以新盤估計還是保持相對穩定為主。在國八條和房産稅的多重政策調控疊加作用下，預計未來3個月樓市的成交會相當低迷，到時開發商將不得已降價促銷，此時剛需買家可以考慮出手。

　　對於首次置業的面積大小，不少專家建議，如果條件允許，儘量“一步到位”。因為如果先買小房子，未來再買大房的話，人均面積就有可能超標要被徵稅。當然，大多數首次置業的剛需買房者手頭並不寬裕，買房時還是要量力而行，不要“強行上馬”。

　　如果想買二手房，由於近期還處在政策恐慌期，房東不會太強勢，議價空間會大一些。同時，這個時候眾多投資客、改善型需求紛紛退市，市場需求銳減，房價在此刻將趨於平穩。建議置業時選擇成熟度相對適中的板塊，比如近外環線板塊，儘量選擇免營業稅的房源。一般來説，掛牌量大、特別是次新房扎堆的板塊穩定性相對較差，比較容易淘到房。

　　現在租房划算嗎？

　　支招：儘量選擇長租、續租

　　對於今年計劃買房但是並不打算馬上入住的年輕購房者，可採取一邊租房、一邊觀望的策略。因為近期房價快速上漲的可能性不大，所以可以考察、比較多家樓盤，待時機成熟後購買。因存量房不受房産稅的影響，使得原本急於避稅拋售的房東，紛紛轉售為租，預計出租掛牌量將在節後大幅釋放。就租金而言，也不排除房東將一部分增加的房産稅轉嫁到租客身上，未來租金將會出現一定程度的上漲，預計漲幅將在5%-10%左右。

　　如果現在租房，儘量選擇長租形式，因長租易穩定房東預期，能增加租金議價的機會；在日後租賃過程中，也不易出現業主臨時漲價情形。市民可多加留意急租房源信息，因此類房源急於出手、租金極有可能低於市場均價水平。

　　手中只有一套房的改善型購房者，如何討巧換大房？

　　支招：先買新房一年內再賣舊房

　　許多購房者都抱怨，生小孩或者小孩讀書了，想換套大房子，不但貸款和首付要增加，而且還有可能因為人均面積超標而被徵房産稅。許多人為此煩惱不已，甚至打消了置換的念頭。也有人考慮再買套小房子，這樣人均面積也許還是不會超標，但那樣的話就失去了換房的意義。其實大可不必這樣為難，因為還有一些討巧的做法。

　　如果你是本地戶籍且只有一套房子的話，要換購可以先把它賣了再去買房，這樣就會算作首次購房，不會被徵收房産稅。當然，你也可以先買下新房子，再考慮一年內把原來的房子賣掉。因為根據規定，本市居民家庭原來已擁有一套唯一住房，因為改善居住條件而新購住房的，該居民家庭新購住房先按規定核定徵收房産稅，當其在新購住房後的一年內出售家庭原有唯一住房的，對新購住房已按規定繳納的房産稅可予退還。

　　這種辦法尤其適合已經有套較大的房子，還想買套更大房子的人。

　　改善型置業如何買房？

　　支招：儘量選擇毛坯房

　　按照二套房認定標準，名下有過不超過一套住宅的本市戶籍家庭，如果有實力想改善的話，還是可以改善的。

　　以本市戶籍三口之家為標準計算，家庭住房總面積在180平方米內都是免房産稅的，即使超過180平方米，也只是超出部分面積徵稅；同時加上“低於上年度新建商品住房平均銷售價2倍，稅率0.4%”的減徵條件，而一些機構統計2010年度本市新建商品房均價在2.1萬元左右（確切均價以市統計局公佈為準），也就是説，只要新購住房的單價低於4.2萬元/平方米，超出180平方米的面積才徵稅，而且計稅金額是合同價的7折，那房産稅的總額不會很高。

　　不僅是減稅不難，而且大部分想改善的家庭二次購房時，並不會被納入房産稅徵收範圍。

　　當然，在改善型置業者在選擇地段、配套、戶型上也要考慮到首付能力，目前首付是至少六成。這個門檻還是較高的。

　　[案例]

　　本市戶籍業主陳女士，一家三口名下有一套兩室一廳的老公房，面積為60平方米。如果陳女士家打算購置一套位於長寧區中山公園板塊中高端住宅改善，若選擇龍之夢廣場旁的 “聖約翰名邸”150平方米三房兩廳，那麼家庭總住房面積將變為210平方米，徵稅面積為30平方米，按照目前聖約翰名邸3.9萬元/平方米的行情價，可望享受0.4%的減徵房産稅率，合同金額打7折，那麼實際陳女士家庭年房産稅為3276元，並不高。

　　而如果陳女士家庭選擇聖約翰名邸的100平方米兩房兩廳戶型，那家庭住宅總面積就低於180平方米，可免徵房産稅。

　　置業專家提醒，有意改善型第二套置業的客戶，應當儘量選擇毛坯房，避免精裝修房。因為根據房産稅減徵的條件，是按照合同金額計算的單價來對比上一年的新房2倍均價，所以毛坯房就不會被計入裝修的成本而抬高合同價。

　　◆去異地購房避房産稅可行嗎？

　　支招：看好規劃再出手

　　有網友發帖稱：“下一步目標：到昆山買別墅，在上海住小公寓，不交房産稅。”這樣的“如意算盤”究竟是否可行呢？

　　昨日，常州某別墅的銷售人員再三向記者強調：“買我們這裡的房子肯定不徵房産稅，常州還沒這麼快輪到徵房産稅。很多上海人都來諮詢。”不過，該銷售人員也提醒説，雖然不用徵房産稅，但是根據“國八條”，貸款購買二套房還是必須符合首付款比例不低於六成，貸款利率不低於基準利率的 1.1倍。

　　在上海周邊的城市中，並非所有城市的樓盤都對上海市民“開放”。截至1月28日，我國出臺“限購令”的縣市已有25個，包括北京、上海、深圳、廣州、三亞、海口、天津、杭州、蘇州、溫州、南京、福州、廈門、寧波、舟山、大連、蘭州、太原、武漢、昆明、南昌、鄭州、濟南、合肥、金華永康。與上海距離較近的有杭州、蘇州、溫州、南京、寧波、舟山、金華永康等7個縣市。在這些城市，無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停向其售房。

　　對於購買外地房避房産稅這一設想，上海中原研究諮詢部高級研究經理馬冀認為可操作性並不太強。

　　“還是要看城市未來的發展，不應該為了買房而買房。”馬冀説，從最近出臺的一系列房産組合拳可以看出此次調控力度很大，因此“限購令”也會很快出現在其他城市，如果盲目在外地購房，很可能出現今後售房時難出手的情況，存在一定風險。

　　(解放網-新聞晚報)