詳解滬版房産稅 三種唯一住房免徵

　　市財政局、地稅局、房管局解讀滬版房産稅；並以本市三口之家為例詳解徵稅面積如何計算。

　　界定三類免徵對象

　　1．對本市居民家庭換購住房給予優惠

　　本市居民家庭原來已擁有一套唯一住房，因為改善居住條件而新購住房的，該居民家庭新購住房先按規定核定徵免房産稅，當其在新購住房後的一年內出售家庭原有唯一住房的，對新購住房已按規定繳納的房産稅，可予退還。

　　2．對本市居民家庭子女成年後因婚姻等購房需求給予優惠

　　對本市居民家庭中的子女成年後因婚姻等需要而首次新購、且屬該子女家庭唯一的住房，暫免徵收房産稅。

　　3．對在本市工作生活的非本市居民家庭購房給予優惠

　　對於在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，給予優惠：一是，對符合國家和本市有關規定引進的高層次人才、重點産業緊缺急需人才，持有本市居住證並在本市工作生活的，其在本市新購且屬於家庭唯一的住房，暫免徵收房産稅。二是，對持有本市居住證滿三年並在本市工作生活的購房人，其在本市新購且屬於家庭唯一的住房，暫免徵收房産稅；持有本市居住證但不滿三年的購房人，其上述住房先按規定徵收房産稅，待持有本市居住證滿三年且在本市工作生活的，其上述住房已徵收的房産稅，可予退還。

　　如何進行徵免認定？

　　對於新購住房的，購房人在辦理房地産登記前，應按照地方稅務機關的要求，主動提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關信息的查詢結果。地方稅務機關根據需要會同有關部門對新購住房是否應繳納房産稅予以審核認定，並將認定結果書面告知購房人。對於應稅住房發生權屬轉移的，原産權人應繳清房産稅稅款。

　　交易當事人須憑地方稅務機關出具的認定結果文書，向登記機構辦理房地産登記；不能提供的，登記機構不予辦理房地産登記。

　　徵收對象：本市居民二套房、非本市居民新購房

　　徵收對象具體包括兩類：

　　一是本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）；

　　二是非本市居民家庭在本市新購的住房（以下統稱“應稅住房”）。

　　除上述徵收對象以外的其他個人住房，按照國家制定的有關個人住房房産稅規定執行。

　　時間認定：2011年1月28日起購買的住房

　　新購住房是指2011年1月28日起購買的住房，購房時間以購房合同網上備案的日期為準。

　　計稅依據：交易價格的70%

　　本市開展對部分個人住房徵收房産稅試點中，將應稅住房計稅依據確定為參照應稅住房的房地産市場價格確定的評估值。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為房産稅的計稅依據，房産稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

　　適用稅率：實行0.4%~0.6%差別化稅率

　　本市開展對部分個人住房徵收房産稅試點實行差別化的比例稅率，即：適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4%。

　　上述本市上年度新建商品住房平均銷售價格由市統計局每年公佈。

　　應納稅額：應稅面積新購房單價70%稅率

　　應稅住房應納房産稅稅額的計算，即：應納房産稅稅額=新購住房應徵稅的面積新購住房單價70%稅率。

　　徵稅面積如何計算？

　　對本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積（指住房建築面積）扣除。合併計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其他住房面積的總和。

　　本市開展對部分個人住房徵收房産稅試點中，對本市居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積（指住房建築面積，下同）扣除。即，對本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的，合併計算的家庭全部住房面積人均不超過60平方米（含60平方米）的，其新購的住房暫免徵收房産稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規定計算徵收房産稅。

　　合併計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其他住房面積的總和。

　　本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積；對有其他特殊情形的居民家庭，免稅住房面積計算辦法將另行制定。

　　以一個三口之家的本市居民家庭（夫妻雙方加上未成年子女）為例

　　例①

　　原有50平方米住房

　　新購110平方米住房

　　將這兩套住房面積合併計算後，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，全部住房面積未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免徵收房産稅。

　　例②

　　原有150平方米住房

　　新購110平方米住房

　　將這兩套住房面積合併計算後，該居民家庭全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，全部住房面積已超過人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該居民家庭新購住房中超出上述標準的部分面積（260平方米減去180平方米，即80平方米）須按規定繳納房産稅。

　　例③

　　原有250平方米住房

　　新購110平方米住房

　　由於該居民家庭原有人均住房面積達83.33平方米，已超過人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套住房的全部面積（即110平方米），須按規定繳納房産稅。

　　◎相關政策問答

　　試點範圍如何確定？

　　答：本市開展對部分個人住房徵收房産稅試點範圍為本市行政區域。

　　住房套數如何確定？

　　答：居民家庭住房套數根據居民家庭在本市擁有的住房情況確定。

　　對居民家庭是如何規定的？

　　答：本市開展對部分個人住房徵收房産稅試點中，將居民家庭規定為：包括夫妻雙方及其未成年子女。

　　納稅人如何確定？

　　答：納稅人為應稅住房産權所有人。産權所有人為未成年人的，由其法定監護人代為納稅。

　　納稅義務發生時間怎樣確定？

　　答：房産稅稅款自納稅人取得應稅住房産權的次月起計算，按年計徵，不足一年的按月計算應納房産稅稅額。

　　由哪個部門負責徵收？

　　答：房産稅由應稅住房所在地的地方稅務機關負責徵收。

　　試點徵收的收入主要用途是什麼？

　　答：房産稅試點徵收的財政收入，將按照公共財政的要求，用於保障性住房建設等方面的支出。