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黃奇帆:房産稅不可能一下把高房價壓下去

發佈時間:2011年01月28日 07:09 | 進入復興論壇 | 來源:重慶晚報

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  昨晚8時,市政府召開新聞發佈會,邀請市長黃奇帆介紹重慶市個人住房房産稅改革試點相關情況。市政府秘書長陳和平主持了會議。

  黃奇帆:徵收房産稅有四方面意義

  很多人認為我們收房産稅是為了打壓房價,有的説收房産稅沒用,房價壓不住,有的説,收房産稅無法操作,也有的説收房産稅是政府想多收點錢,甚至也有的説收房産稅是違反法規的。諸如此類的各種評論都有,我想特別説明一下,政府啟動房産稅有四個目的和意義。

  一、健全中國的財稅體系。正常的社會主義市場經濟體系中,財稅體制應該既有生産環節的稅,也有財産環節持有稅,長遠來説兩種稅制並存是合理的體系,所以重慶推進這項工作,首先是為了長遠的稅制健全。

  二、對整個房地産結構調整調控是有意義的。房地産調控有各種調控手段,從稅務角度講有三類調控,重慶政府從去年起反復在説“低端有保障,中端有市場,高端有遏制”,“低端有保障”,就是我們公租房沒有稅收含義,不收出讓金、配套費,所得稅、交易稅、契稅、營業稅、增值稅都不收,公租房造完之後也不會有企業利潤,基本以成本轉租給老百姓,這樣是對中低收入者的保護、關懷。“中端有市場”,就是説對買普通商品房的老百姓,買房子自己住的,不僅要保證供應,而且要保證價格不太高,在稅收上面應該有適當的優惠。“高端有遏制”,就是我們今天説的獨棟商品住宅和高檔住房,其調控主要體現在稅收上,這樣的住房在交易環節,它的契稅會比普通商品房高一點,它的增值稅、營業稅也會高一點,另外增加持有環節的房産稅,這也會起一定的遏製作用。從這個意義上講,我們稅收上的這個措施出來對房地産有調控意義。

  三、有調節收入分配作用。房産稅或者國外的物業稅,都屬於二次分配,我們説的交易契稅、所得稅、增值稅、營業稅都屬於一次分配,房産稅是二次分配,二次分配有公平作用,把佔有公共資源較多的人的稅徵收後,全數用來造公租房,實際上也是對困難群體的補助和支持,所以它有調節收入分配的作用。

  四、能夠適當地改變社會的住房消費習慣。有了房産稅以後,對於買房自住的人來説,如果是買高檔房,他會明白,會交比較多的房産稅,在這種情況下,會根據自己的財力理性購買。其次,如果買房是為了囤房用以養老,現在會覺得房子空著不划算,就把它出租,那也是社會資源優化配置,會使得租房的供應量增加,租房的租金也會有所下降。再是如果要炒房,現在有繳稅成本,會減緩炒房的心理,長遠情況下,會調節人的持有房屋的心理,改變住房的消費習慣。

  影響房價有五方面因素,房産稅不可能一下子把高房價壓下去

  黃奇帆:這四條就是我們説的出臺房産稅的意義和必要性,它既有長遠的意義,也有短期遏制房價的意義。大家會問我一句話,你以為房産稅出來就一定會把房價壓下去嗎?

  這個話問得有問題,因為誰都沒有認為,房産稅一招就點中要害,把房價壓下去。房産稅會對房價有一定的影響,但絕不會完全影響房價,影響房價的因素有五個方面。

  一、和社會房屋的配置體系有關。如果這個社會全部的老百姓住房都要市場化買賣商品房,這個房價體系會比較難控制;但是如果社會實行“雙軌制”,30%-40%或者更多的比重是政府的保障房體系,有60%-70%是商品房體系,是“雙軌制”,這時候整個社會交易狀態,房價的調控狀態會比較平穩,不會有那麼極端的不同意見出現,所以“雙軌制”是黨中央、國務院已經確定的中國房地産市場配置體系。大家如果注意26日出臺的“國八條”就講到了雙軌制的配置保障體系。

  二、土地供應的方式有關。土地供應多或少,形成房地産量大或小,土地供應的價格高或低也會影響房地産價格的高低,重慶市政府最近幾年有一個規則,重慶的土地控制得比較好,土地儲備基本在政府手中,每年按照需要供應各種類型房屋需要的土地,一般來説我們的理念是房地産的當期價格1/3是樓面地價,也就是説樓面地價拍賣時不要拍得比房價高,如果拍得比房價高會推高房價,地價跟著房價慢慢走,而不是地價反復推動房價不斷漲,這是重慶政府的工作宗旨。總之,土地怎麼管理和房價有密切關係。

  三、受房屋供求關係影響。如果房屋供應很多,需求少,房價就低;如果供不應求,房價就會漲。大家如果注意國務院出臺的八條措施裏,有很多措施和供求有關。比如若干城市開始進行限購措施,限購措施會約束需求量,那邊又加大普通商品房供應量,加大保障房供應量,房地産市場會平穩。

  四、房地産作為不動産,是半金融資産,和通貨膨脹、貨幣政策有關係。所以,貸款多少,貸款利率高低都會影響房價、影響房地産發展的質量。美國的次貸危機就是對房地産供應的貨幣政策出了較大的問題,影響了全世界。

  五、稅收同樣影響房價。出臺房産稅一下子把高房價壓下去,這是不可能的,但是它會使炒房得到遏制。大家有時候説交易稅收多或少會使炒房者轉嫁風險,有一定的道理,但是要明白,房産稅是持有者繳納,不是可以轉嫁的,這個意義上房産稅對房價有一定的遏制和收斂作用,但不是絕對的遏制和收斂作用。

  總而言之,大家要明白,一個地方的房地産市場秩序和這五個坐標聯絡在一起,不是一蹴而就,不是一錘子“買賣”,是複雜的系統工程,如果大家認真學習國務院出臺的八條措施,我剛才説的五個方面這八條措施都有,我們今天出臺的市政府令是配合國務院的要求。

  房産稅將用於公租房建設

  黃奇帆:徵收的房産稅將用在哪?市委全委會和市政府常務會都做了決定,收的房産稅都放到公租房建設中,但是大家千萬不要以為我們造公租房需要巨大的資金,手裏沒有錢,就想收房産稅,這是兩碼事。

  房産稅有四大意義,現在我們收房産稅其實象徵性意義大於實際意義,我估計今年我們也就是能收1.5億元左右,這個量不大,我們公租房投資需要多少錢?我們3年建4000萬平方米,20平方米/人,可以解決200萬人居住,大概要1000億資金,其中300來億是政府撥款,政府的土地儲備加現金撥款,公共財政支出為低收入群體承擔這筆公共費用。如果房産稅能收到一點錢,當然用來支持公租房的資金來源,但是絕不是靠房産稅來支撐公租房。

  據重慶日報

  (重慶晚報)