更嚴厲樓市調控措施出臺 稅收和限購將封殺投資客

    □各城市合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈

    □調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅

    □第二套住房首付款比例不低於60％

    □房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施

    ⊙新華社1月26日電

    國務院總理溫家寶２６日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地産市場調控工作。

    會議指出，自去年４月份《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發後，房地産市場出現積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地産市場平穩健康發展，必須進一步做好房地産市場調控工作。會議確定了以下政策措施：

    （一）進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地産市場平穩健康發展的責任。２０１１年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。

    （二）加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作範圍。努力增加公共租賃住房供應。

    （三）調整完善相關稅收政策，加強稅收徵管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足５年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅。加強對土地增值稅徵管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地産開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。加大應用房地産價格評估技術加強存量房交易稅收徵管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地産所得稅徵收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法徵稅提供基礎。

    （四）強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於６０％，貸款利率不低於基準利率的１．１倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。

    （五）嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的７０％的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低於前２年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須説明資金來源並提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地産用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，並處以閒置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

    （六）合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有１套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購１套住房；對已擁有２套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有１套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

    （七）落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。未如期確定並公佈本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省（區、市）人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對於執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地産相關稅收徵管不力，以及個人住房信息系統建設滯後等問題，也納入約談問責範圍。

    （八）堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發理性消費。對製造、散佈虛假消息的，要追究有關當事人的責任。

　　全國房地産貸款增速去年明顯回落

    ⊙中國證券網記者 苗燕 李丹丹

    全年7.95萬億元的人民幣新增貸款中，約1/4流入房地産領域。不過，隨著各項調控措施的落實，2010年我國房地産各項貸款指標增速回落明顯。

    央行26日公佈《2010年金融機構貸款投向統計報告》顯示，全年主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地産人民幣貸款新增2.02萬億元，增速較上年回落10.6個百分點。

    在房地産新增貸款中，個人購房貸款佔據主導地位：全年共計新增1.4萬億元，年末餘額同比增長29.4%，比上年末降低13.7個百分點。此外，房産開發貸款新增4269億元，年末餘額同比增長23%，增速較上年末高7.2個百分點。這是房地産類貸款中，惟一一項增速上升的貸款。另外，地産開發貸款新增1647億元，年末餘額同比增長24.7%，增速較上年末出現較大幅度回落，達79.5個百分點。

    2010年全年，我國全部金融機構本外幣各項貸款新增8.36萬億元，其中人民幣各項貸款新增7.95萬億元，儘管超過了年初制定的7.5萬億信貸調控目標，但在總額方面較2009年（9.59萬億）出現明顯回落。

    值得一提的是，2010年的新增貸款結構也更趨合理，投向更加符合政策導向。

    報告顯示，2010年全年，全部金融機構人民幣中長期貸款累計新增6.17萬億元，同比少增5311億元；短期貸款累計新增2.47萬億元，同比多增3147億元。這種結構較2009年中長期貸款過快增長的情況更為合理。

    另外，與2009年新增中長期貸款主要投向“鐵公機”項目不同，2010年文化産業本外幣中長期貸款累計新增276億元，年末餘額同比增長61.6%，餘額增速創歷史新高。而基礎設施行業中長期貸款增速回落明顯。與此同時，中小企業貸款增速也明顯高於大型企業貸款。

    據了解，今年監管機構將繼續要求小企業貸款增速不低於全部貸款增速。

　　三輪調控來襲 “新國8條”圍剿炒房力度升級

    ⊙中國證券網記者 于祥明 ○編輯 阮奇

    國務院總理溫家寶26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地産市場調控工作。會議提出八條政策，包括二套住房首付款比例不低於60%、貸款利率不低於基準利率的1.1倍、地方政府問責、調整個稅和加強土地增值稅、普遍實施限購令等。一系列全新的調控政策，讓人感覺到史無前例的調控力度。

    對此，房地産權威人士表示，前兩輪調控中未落實的部分政策將在2011年更加收緊，這足見中央政府的調控決心。該人士預計市場將出現明顯淡季，房價理性回歸不再是夢。

    “新國8條”調控力度史無前例

    “新國8條”明確要求地方政府承擔樓市穩定發展責任，要求2011年各地根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。

    而從具體調控政策來看，財稅、信貸、行政三大最具殺傷力的調控政策無一不名列其中。

    其一，相比之前執行差額收取營業稅，新8條再次嚴格了二手房交易稅費。“5.5%的全額營業稅使得5年內房源再交易成本將明顯上漲，這將明顯遏制過度炒作。”北京中原地産張大偉説。其二，“新國8條”還對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，將有效的遏制部分開發商過快上漲價格。對此，業內人士預計，各地區還將陸續出臺房價抑制措施。其三，“新國8條”要求加大應用房地産價格評估技術加強存量房交易稅收徵管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。“目前部分城市，存在明顯的避稅現象，導致樓市調控的部分措施作用減弱，調控將彌補這部分漏洞，預計部分城市的二手房交易可能增加稅費在一倍以上。”張大偉説。其四，“新國8條”要求嚴格執行個人轉讓房地産所得稅徵收政策，業內人士表示，如果個稅按照20%嚴格收取，這可能比房産稅更有效。

    加快建立和完善個人住房信息系統

    ２６日召開的國務院常務會議要求，各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法徵稅提供基礎。專家認為，這或將是為房産稅未來試點、實施做好準備。

    “新國8條”對投資及投機購房者的控制更是態度顯明，並完全體現在信貸、行政二大狠招之中。而土地“閘門”更是有收有放。

    “第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款4成，這可以有效避免金融機構風險。”張大偉分析指出，預計首套房在部分城市的優惠利率也可能取消，樓市調控的作用將在增加供應及嚴格信貸的雙重作用下效應逐漸明顯。

    在土地方面，除了重申“保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%的要求”外，還在全國層面提出和推廣以“限房價、競地價”方式供應用地，並首次提出對企業土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須説明資金來源並提供相應證明。

    更為直接且引人注目的調控政策——全國性的嚴格限購。

    “限購政策繼續收緊，相比目前北京部分城市‘不論已有、只論限購’的政策更加收緊。”張大偉分析認為，限購不僅力度加強，而且範圍很可能從現在的30個城市，擴大到60個以上，全國化限購可能使得市場成交量出現明顯的下調。

    王玨林則表示，前兩輪調控中未落實的部分政策也將在2011年更加收緊，足見中央政府的調控決心，只要政府有決心，房價註定可以理性回歸。

    5年內二手房稅費（假設原購價100萬，出售價200萬）

    稅種 調控前稅率 稅額 調控後稅率 稅額

    營業稅 差額5.5% 5.5萬 全額5.5% 11萬

    個稅 1% 2萬 1% 2萬

    契稅 1.5% 3萬 1.5% 3萬

    合計 10.5萬 16萬

    首套、二套房客戶還款變化

    購房情況 貸款額 執行利率 月供 總利息 首付

    一套房 100萬 85折 5.44% 6845.03 642807 首付均為30萬

    基準利率 6.40% 7396.98 775275

    1.1倍 7.04% 7777.02 866485

    二套房 100萬 1.1倍 7.04% 7777.02 866485 調控前50萬

    1.3倍 8.32% 8564.65 1055516 調控後60萬

    説明：央行加息兩次後，以貸款額100萬、貸款20年計算：

    本表格由北京中原提供

　　高房價地區房貸優惠政策有可能取消

    ⊙中國證券網記者 周鵬峰 ○編輯 阮奇

    樓市調控再度升級，二套房貸首付比例提高10個百分點。國務院昨日明確提出，要強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%。這較2010年4月17日國務院發佈的第二套房貸款首付款比例不得低於50%的要求，又提高了10個百分點。

    銀行業人士向記者表示，某些房價高企地區的房貸優惠政策有可能取消。

    其實，60%的首付只是二套房貸的下限。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。

    銀行還未來得及細化政策的實施。不過，就利率而言，“如果沒有對利率提出進一步的明確要求，銀行應該還會按照基準1.1倍走。”上述銀行業人士告訴記者，目前商業銀行對二套房貸利率也多是基準利率的1.1倍。

    值得注意到是，此次“新國8條”並未對首套房貸首付及利率提出新要求。不過，儘管未有監管層明確授意，目前銀行已因信貸額度緊張開始收緊首套房貸，部分銀行已取消首套房貸款利率優惠政策，而據媒體報道，深發展在深圳地區更已將首套房貸款利率提高至基準利率的1.1倍。

    鋻於“新國8條”對二套房貸要求的提高，以及當前首套房貸市場的緊張局面，上述銀行人士稱，首套房貸也可能會從緊。“目前我們首套房貸利率還是8.5折的優惠政策，但針對某些高房價地區，如果監管層明確要求取消利率優惠政策，那影響更大，且存在這種可能。”

　　稅收、限購政策疊加 房價指數有望于二三季度出現負增長

    ⊙中國證券網記者 朱楠 ○編輯 阮奇

    就在市場把注意力集中在房産稅上時，繼2010年4月、9月之後，第三波調控密集政策出臺。

    業內人士普遍認為，從此次國務院常務會議上出臺的“新國8條”措施來看，依然是落實去年“新國十條”和“9.29”新政基礎上的進一步升級，但在限購、價格控制、信貸、稅收等環節進一步加碼，且行政干預力度進一步加大。

    市場人士預計，2011年全國樓市調整的幅度將大於2010年，部分城市房價將出現一定幅度下滑；70個城市房價指數將於二、三季度出現同比負增長。接下來，多部委將陸續出臺細化文件。

    信貸： 威懾作用大於實際影響

    “新國8條”中最引人關注的，莫過於第四條“強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。”上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，信貸政策的加碼幅度並不大，中央明確提出的只是二套房首付增加一成，關鍵要看接下來央行、銀監會的細則，以及商業銀行的執行力度。由於當前信貸政策已經比較嚴厲，估計進一步收緊的空間不大。

    中原地産研究諮詢部總監宋會雍認為，二套房首付比例提高一成對於市場的實際影響不會太大，因為二套房購房者要麼是改善型需求，要麼是投資需求。改善型需求一般來説是賣掉已有房産後再購入新房，首付款比例一般都較高；而目前的市場上，投資者一般資金實力都比較強，因此提高一成首付的實際影響並不會太大。

    據21世紀不動産針對旗下門店2010年成交房源的抽樣調查顯示，購房者中以純公積金貸款買房約佔18%，商業貸款購房的約佔57%，一次性付款購房的約佔25%。而總成交金額中，商業貸款約佔總成交金額的33% ，公積金貸款則約佔5%。根據以上數據統計，2010年購房者中平均貸款需求佔購房資金的約四成左右。因此，二套房提高一成首付要求對市場影響不會太大。

    稅收： 交易環節成本大增

    “新國8條”第三條明確規定：“調整個人轉讓住房營業稅政策”，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅，交易環節稅收成本再度提高。

    目前，營業稅的徵收普遍按照差額徵收，即已滿5年的普通住房免徵營業稅，未滿5年的普通住房和已滿5年的非普通住房按差額的5.55%徵收，未滿5年的非普通住房按賣房款的5.55%徵收。如今，改為未滿5年的住房全部按全額徵收，徵稅基數增大很多，稅負也相應顯著增加。例如一套以200萬買進、300萬賣出的房産為例，一旦未滿5年交易，此前所需繳納的營業稅為差價100萬元的5.55%，即5.55萬元；而如今，必須按照賣出價款300萬元的5.55%繳納營業稅，即16.65萬元，僅此一項稅費增加了十余萬元。

    限購： 嚴厲程度超出預期

    同時，“新國8條”第六條明確要求，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。

    值得注意的是，此番中央層面的限購令更加嚴厲，要求“原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房”。也就是説，已有兩套以上住房的本地居民家庭、以及擁有一套以上住房的非當地戶籍居民家庭，不可再新購住房。這就意味著，已經出現限購令的20多個城市將重新調整限購口徑，因為除深圳外，其餘城市之前的限購令都規定居民還可再新購一套住房。

    “這一升級版的限購政策相當嚴厲，這比二套房提高一成首付嚴厲得多。”一位不願透露姓名的上海開發商説。一旦升級版限購令嚴格施行，將對樓市成交量造成致命打擊，這意味著目前上海很多家庭將被“限購”。不過，他也表示，政策效力依然有賴於執行力度以及細則的制定。例如，已有兩套住房的家庭，賣掉一套後再購買，算不算在限購範圍內，還要等地方細則加以明確。

　　樓市“量價齊升”遭當頭一棒

    ⊙中國證券網記者 于祥明 ○編輯 阮奇

    房産稅並非是最後的撒手锏，多重調控狂風暴雨已來。第三輪調控——“新國8條”在春節前出臺。

    降溫！冷處理！中央政府在連續不斷的調控中，一次次強化已經確定了由“封堵”轉變為“疏導”，以保障房和商品房兩條腿並進的政策，力求把房地産拉回到正常的發展軌道，逐步使房地産業“去投資化”。

    第三輪調控給樓市降溫

    住建部政策研究中心副主任王玨林分析指出，在不斷強化的二輪房地産調控政策之下，樓市調控仍不能説“成功”，房價仍在上漲，因此調控絕不會放鬆。

    事實上，記者也注意到，去年先後出臺“國10條”、“國5條”等政策後，全國房地産市場卻仍在“量價齊升”。

    據統計，去年12月，全國70個大中城市新建住宅銷售價格同比上漲7.6%，漲幅比11月縮小1.7個百分點，環比上漲0.3%。與此同時，去年12月，全國商品房銷售面積21808萬平方米，同比增長11.5%；全國商品房銷售額10201億元，同比增長21.9%。

    需要指出的是，去年12月全國樓市銷售量和銷售額環比大漲之外，還雙雙創下2010年全年成交的最高值，不得不讓人對調控效果再次擔憂。

    “2010年大量的貨幣及信貸供應，加上投資渠道有限，使得資金仍涌向房地産市場，這是造成雖然調控力度空前，是樓市量價齊升的重要原因。”多位業內人士如是説。

    正是這上述背景下，住建部的權威人士早在1月上旬就向記者透露，房地産調控的方向和思路已經確定，且還有儲備的調控政策，包括擴大限購範圍、延長限購時間、推出房産稅試點方案以及增加試點城市等“後招”。

    再者，差別化財稅和信貸政策（包括契稅、個人所得稅、營業稅、對個人購房實施差別化信貸政策、開發商預售款監管等）也都被作為儲備性政策，一旦房價再次明顯上漲，相關措施就可能擇機出臺。

    有望明顯遏制房價上漲

    業內人士分析指出，本次調控的政策力度再次空前，特別是在限購、限貸、加稅等方面。

    “這8條政策是我國近幾年來房地産調控最嚴厲的政策組合，最嚴厲的貸款政策、最嚴厲的交易稅費、全國化的限購政策……可見政府監管部門對目前高房價帶來的問題已經有充分的認識。”中原地産張大偉認為，“新國8條”很可能明顯影響2月份以後的市場交易。

    值得關注的是，此次新政“威懾與實際打擊並重”。一旦房價繼續上漲，將可能繼續出臺一系列的交易稅費，加上落實到地方政府肩上的價格維穩指標，將使得實際作用相比前兩次調控明顯。

    北京中原地産預測，北京等大城市房價將再次停漲，部分郊區房價將立刻下調，60%以上的購房者出現明顯的觀望，以北京為例，樓市的成交量將可能出現20%以上的下降，很可能出現去年4月以後的蕭條現象。

    但是，分析人士也指出，目前貨幣供應量依然比較高，保障房的供應效果要到下半年才能顯現，所以實際對價格的抑製作用依然需要看政策的落實及持續力度。

　　樓市新政再襲A股 利空效應或被放大

    昨日距離春節長假剛好5天時間，按照以往9年的股市慣例，春節紅包行情就此展開。然而，誰也沒有料到的是，昨日晚間的一

    則公告極有可能將2011年的春節紅包行情“扼殺”，節前好不容易出現的反彈將再度面臨嚴峻考驗。

    昨日，國務院常務會議研究部署進一步做好房地産調控工作，包括未來第二套房首付將提高至六成，“禁購”第三套房等八項政策措施已被確定。面對突如其來的調控政策，中原證券研究所所長袁緒亞指出，該調控對地産股、銀行股構成重大利空，A股整體趨勢難以樂觀。

    歷史：調控出爐股市多數跌

    從歷史走勢來看，房地産政策的出爐往往能夠對次日大盤的走勢帶來不小的影響。

    比如，去年4月份的一連串調控措施對A股市場造成了極大影響。在地産股全面下跌的背景下，A股結束2010年初的反彈，展開了一輪跌幅超過20%的中級調整。

    去年7月至8月間，調控政策出爐的頻率趨緩，此時股市也迎來了觸底反彈的走勢。不過，到了9月份，調控力度再次加大，包括打擊閒置土地、暫停發放第三套及以上房貸等政策出爐，股市又有再次探底之勢。不過，連續的利空打擊之後，“十一”長假之後的股市反而獲得了報復性大漲。在整個10月份，市場鮮見新的房地産調控政策出臺。

    在昨日之前，最近的一次全國性的房地産調控政策便是2010年11月3日，由住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行、銀監會等四部委發出的全面叫停第三套住房公積金貸款，並將第二套住房公積金個人住房貸款首付提至五成的政策。該政策出爐的第二天，A股在結束了前兩日的調整後出現上揚。不過，此時的上漲已經有強弩之末的意味，一週之後股市便再一次見頂。

    以上數據表明，調控政策對A股走勢的影響呈現出 “前強後弱”的特徵。即連續調控政策出臺的初期，市場反應強烈，利空效應明顯，股市多數下跌；而政策利空連續出爐後，其影響力也逐漸減小。

    本次：利空效應或被放大

    對於昨日出爐的“新國八條”，分析人士普遍表示，其力度之猛超乎想象。業內人士指出，該政策對一直以來，靠土地出讓金獲得財政收入，用以發展的地方政府來説，政策的壓力大幅增加。

    有分析師表示，雖然此番調控沒有直接針對資本市場，但是地産股作為資本市場重要的一個板塊，其波動勢必影響股市的波動，再加上從産業的角度而言，地産上下游牽涉諸多行業，而它們的波動也將影響到大盤的走向。

    那麼，昨日地産調控新政的出爐會給大盤帶來怎麼樣的影響呢？多數分析人士表示，突然出爐的房地産“新國八條”是1個半月以來的新調控政策，其力度也是以往難以比擬的，由於事發突然，其利空效應恐被放大，將衝擊大盤，而展開繼續調整。

    不過，也有分析人士認為，從新政策來看，無非是對前期調控政策力度的加大，沒有什麼新意。而且從調控的目的來看，顯然是打擊投機性購房，擠壓地産價格泡沫，而如果地産價格泡沫被擠壓後，在當前地産剛性需求依然旺盛的情況下，有利於剛性需求釋放，因此調控並不會對地産業績造成多大影響。從這個角度來説，調控對經過前期大跌的地産股來説，影響並不大，最多也是心理層面的影響吧，進而也不會對大盤造成大的衝擊。 （每日經濟新聞）

　　滬二手房成交異動溯源：房産稅消息或為仲介促銷噱頭

    每經記者 楊羚強 發自上海

    1月24日的傳言導致當天二手房成交量較前一天暴漲將近160%，但1月25日，傳言並沒有成真。《每日經濟新聞》記者調查發現，上述消息的最早源頭極有可能來自上海的一些房地産仲介。

    最早消息或來自仲介

    “最早聽説房産稅大概是週一下午2點。”中國房地産信息集團分析師薛建雄向記者講述了房産稅消息傳出的時間點。

    但搜房網的一位編輯説，大概在週一下午1點，就有房地産仲介的經紀人在網上發帖稱當日晚間上海會公佈房産稅消息。

    據上述編輯提供的網址，一位名叫“woniu317”的網友在1月24日13點發出一個帖子：“重大消息，上海房産稅今晚頒布實施！各位抓緊，消息絕對屬實！”

    另一位名叫“xushuaiw”的網友在14點的跟帖進一步增加了上述消息的可信性。該網帖稱，“是真的，我公司已經下通知了！”

    隨後其他房屋仲介經紀人也紛紛證實上述信息。當日19點43分，還有房地産經紀人在網上發帖稱，房産稅會在1月25日零點出臺。

    記者隨後根據發帖網友在網上留下的手機號進行了採訪。網名為“lianlian8033”的房産經紀人介紹説，他們得到的房産稅消息主要是來自周邊的房地産仲介公司。名為“woniu317”的房産經紀人則透露，上述消息來自21世紀不動産上海總部。

    但上述消息遭到了21世紀上海總部的否認。21世紀不動産上海銳豐房地産市場中心總監李明麗稱，上海總部從未給門店下發過這類通知。

    1月下半月量價齊升

    “從我們公司的成交來看，1月上半月成交並沒有12月份火爆，但從下半月開始變好，都是受房産稅的影響。”信義不動産分析師朱平平説。

    漢宇地産調查顯示，1月15日至21日，上海全市二手住宅買賣成交量較前一週有近兩倍增長，寶山、松江、楊浦等中低端住宅密集區增長明顯，其中二房成交量大致與上周持平，而三房成交量幾乎翻番。從成交均價來看，整體也有5%左右的上揚。

    據上海永慶房屋的統計，1月上半月成交量遠高於去年同期，漲幅達61%。去年12月，上海二手住宅成交19761套，環比上漲44%；成交均價19311元/平方米，環比漲幅達20%。2010年年底，上海二手住宅成交量價均價超過4月調控前的16254元/平方米。

    永慶房屋協理李維正説，從去年10月開房産稅消息出來後，每個月的二手房成交量同比都出現一定幅度的增長。他説，大部分房地産經紀人關於房産稅的消息都是從報紙等公開渠道獲知的，但不排除有個別同行會為了增加二手房交易量，傳出房産稅即將徵收的消息。

    （每日經濟新聞 ）

　　2011房價拐點？加息或助力

    每經記者 李靜瑕 發自北京

    “總的來看，2011年可能會成為房價的拐點。央行為了配合房價的調控，穩定市場物價，今年最少會有1到2次加息。”招商銀行宏觀與策略分析師徐彪稱。

    他分析認為，從歷史經驗看，提高利率能有效擠掉房地産的部分泡沫，這種市場化的操作或

    可以借鑒，因為對於購房者而言，主要是看房貸利率。同時，如果1月份CPI增速超過5.1%，物價肯定還會繼續上漲；加之去年四季度GDP增速為9.8%，表明經濟形勢在好轉。在這兩個因素的共同作用下，央行有必要並且敢於加息。

    “央行頻繁通過提高存款準備金率回收流動性。從1月20日銀行上繳存款準備金以來，資金面已經比較緊迫。所以價格工具肯定會在短期內使用，並且有可能連續加息，即在1個月之內或連續兩次加息。”徐彪表示。

    加息對於房價究竟會有怎樣的影響呢？徐彪分析認為，加息一方面可能會提高炒房客的投資成本，降低炒房盈利空間。同時，如果房産稅試點的徵收對象包括存量房，那麼一部分存量住房也會被釋放出來，供給的增加，可能會使房價下行。

    不過，在華創證券銀行業高級研究員王榮看來，“對於投資住房的人來説，利息提高25個基點，可能影響不大。要控制房價還是要靠限購，目前限購令範圍擴大到了各直轄市、計劃單列市、省會城市。也就是説，二三線城市的房價也在此次被列入調控行列。”

    上述新的措施規定，在合理引導住房需求的政策措施上，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

    王榮認為，這一政策進一步收緊了炒房的空間，也擴大了限購的範圍。之前是房價過高、上漲過快的城市，現在的政策擴大到了各直轄市、計劃單列市、省會城市，這樣限購令執行的面就相對寬了。

    “我認為，加息可能會推遲到年後。如果年前要加息的話，最有可能的時間節點是下週一 （12月31日），這樣有個假期也可以緩衝加息對市場的負面影響。”王榮稱。

    （每日經濟新聞 ）

　　五大因素擾動大盤 下跌動能釋放殆盡

    國家統計局日前發佈的2010年全年宏觀經濟運行數據顯示，2010年全國GDP增長10.3%，繼續保持穩步增長態勢，成為後金融危機時代的一大亮點。而自2010年12月以來，在國際主要股市大多上漲的背景下，中國股市連續重挫，在兩個多月的時間裏，上證指數快速下跌16%。如此“熊態”不禁讓廣大投資者困惑：如果説資本市場是實體經濟的晴雨錶，那麼，中國經濟與A股市場為何出現如此鮮明的背離現象？

    分析人士普遍認為，此次暴跌的主要原因有：

    一、從國際層面看，前期歐洲債務危機的不斷惡化，導致避險資金向美元區回流，美元暫時性升值打擊了國際大宗商品市場，從而重創了2319上漲行情的領頭羊——資源類個股，極大的打擊了市場信心。

    二、從國內層面上看，通貨膨脹預期加劇了市場對未來緊縮貨幣政策的擔心。最近一段時間，央行對存款準備金率不斷上調和對存貸款基準利率的調整顯示出央行抑制通貨膨脹的決心。在未來資金面偏緊的預期下，市場做多動能受到抑制。此外，通貨膨脹控制的預期也導致2010年的明星板塊——消費類板塊持續下跌，進一步打擊了市場人氣。

    三、中小板，創業板高估值現象比較普遍。一方面由於部分股票的過度炒作，另一方面由於一級市場不斷的高溢價發行，造成中小板、創業板普遍處於高估狀態。泡沫不斷積累最終導致了大量做空動能的集中釋放，加之此兩類股票流通盤較小，流動性不足，進一步加劇其下跌程度。值得注意的是，近期中小板，創業板股票的慘烈下滑以及新股破發潮的涌現並沒有阻止一級市場中的高溢價發行現象。如果高溢價發行狀況遲遲不能得到緩解，中小板，創業板依舊難見起色。

    四、複雜多變的行業背景下，大盤藍籌難“給力”。從估值角度而言，現階段銀行，地産板塊較低的市盈率水平決定其有一定的安全邊際，具備不錯的投資價值。而短期內複雜多變的行業背景使得多方倍加謹慎。就銀行板塊而言，一方面，從緊的貨幣政策抑制了銀行放貸能力，可能會導致其營業利潤的減少；另一方面，金融危機後，央行逐步加強對銀行業的宏觀審慎性管理，對銀行資本充足率提出了更高要求。而市場對銀行再融資行為的普遍反感一定程度上抵消了銀行板塊低估值的吸引力。就地産板塊而言，居高不下的房價預示著未來政策面對房地産可能會有進一步限制措施出臺。房地産行業未來政策環境的不確定性同樣限制了做多信心。

    五、年底效應的影響。由於年底各路資金需要結賬清算並派發紅利，導致一部分臨時性做空動能的釋放，同時，節前氣氛導致各路資金暫時“偃旗息鼓”。

    展望後市，雖然國內未來面臨較大的通貨膨脹壓力和偏緊的貨幣政策預期，但中國實體經濟長期穩步發展的大環境並沒有改變。加之隨著各國央行聯手購買歐元區國債的護駕行為，歐元債務危機陰影將會逐漸過去。同時，美聯儲二次量化寬鬆政策帶來的效應將會顯現。

    伴隨著過量資金在全球範圍內尋找新的投資機會，美元有很大可能將會重新步入貶值趨勢，大宗商品期貨價格有進一步上升動力。而中國良好的實體經濟環境和未來人民幣升值預期將會吸引國外資金的進一步流入。

    從技術面看，隨著近期最強勢的高鐵板塊的補跌和中小板、創業板高估值個股的重挫，殺跌動能得到快速釋放，市場有望在2656缺口附近得到支撐，同時構形成1664，2319下來的第三低點，構築新的上升趨勢線。

    （證券日報）

　　樓市新一輪調控 房價控制目標納入問責限購擴大

    預熱已久的第三輪樓市調控終於亮相。國務院總理溫家寶昨日主持召開國務院常務會議，部署了新一輪房地産市場調控工作。

    此次會議一共確定了八項政策措施（下稱“新國八條”），涉及政府監管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應等。其中，要求地方政府合理確定本地區年度新建住房價格控制目標、二套住房首付比例提高至六成、全國大範圍的住房限購成為政策新亮點。會議雖未提及市場關注的房産稅，但要求各地加快建立和完善個人住房信息系統，為依法徵稅提供基礎的説法，或為房産稅鋪路。

    資深房地産專家謝逸楓昨日接受《第一財經日報》採訪時認為，“新國八條”表明國務院打響了第三輪政策調控戰，目的是繼續執行並強化去年推出的兩次樓市調控政策。

    改善型購房受打擊

    自2010年4月份《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發後，房地産市場出現積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。但謝逸楓認為，有些城市的房價依然保持上漲，特別是9月份以後全國連續四個月房價依然保持上漲趨勢，並且從一線城市蔓延至二三線城市，第三次調控呼聲越來越高。

    “新國八條”的第一條就提出，要進一步落實地方政府責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。

    “這是首次提及房價調控目標化，並將責任落實到各地方政府，樓市調控已經嚴格成為政治任務。”北京中原三級市場部總監張大偉認為。

    新一輪樓市調控進一步強化了差別化信貸和稅收手段。會議指出，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。

    世華地産研究中心總監肖小平認為，本次二套房首付的提高完全在預料之中，對於投資客而言影響微乎其微，但對於改善型置業者而言則可能形成重大打擊。

    肖小平説，目前深圳市場上的投資客尤其是將購房用於保值的市民，他們的資金實力是相當雄厚的，要處理的就是手中大量多餘的資金，許多人購房時根本不需要銀行貸款。同時，這部分投資款購房的彈性也比較大，首付提高後他們大可選擇小一點的戶型進行投資或者買來保值增值。

    而與這些投資客以及保值需求相反的是，目前深圳市場上的改善型需求資金實力並不算強。同時這些市民在購房時因為要求多，選擇彈性小，“他們往往將需求集中在某一個小片區以及某一類住房上，首付哪怕是提高一成，所帶來的資金需求變化會大大挫傷他們的購買能力，不排除部分改善型需求會因此擱置。”

    限購政策範圍擴大

    去年部分城市推出的限購政策，此次得到進一步強調，實施範圍繼續擴大。

    會議提出，直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。這意味著，全國執行限購令的城市不會少於36個。

    熟知二三線樓市運作的深圳知名地産分析人士青忠貴表示，強行將限購令在全國主要城市鋪開，會對目前尚未採取限購措施且房地産交易十分火爆的部分內地城市住宅市場起到明顯的降溫作用，使其成交量減小。

    此外，稅費政策也有所收緊。此次會議要求調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅。此前，普通住房5年內轉讓可以按照差額徵收營業稅。

    “以一套2008年100萬購買現在200萬出售的二手普通住房為例，之前可按照差額繳納5.5%的營業稅是5.5萬元，以後將需要交納11萬元。”張大偉認為，這將使5年內的房源交易成本明顯上漲。

    樓市或陷震蕩

    “房價會跌嗎？”昨晚獲悉“新國八條”出臺後，SOHO中國董事長潘石屹在微博上如是發問。

    張大偉認為，此番調控政策力度是空前的，特別是在限購、限貸、加稅等方面都做到了歷史頂峰。

    不過，此次調控對於房價的影響，專家們更多傾向於認為樓市可能陷入震蕩，價格向上或向下的空間並不大。

    （第一財經日報）

　　房地産調控再施“組合拳” 限購限貸成常態

    繼2010年4月、9月兩輪房地産調控後，第三輪調控大幕開啟。一些房地産機構和業內人士認為，26日召開的國務院常務會議確定的八條措施，將嚴厲打擊全國房地産過熱勢頭、擠壓二三線城市正在生成的房地産泡沫。其中，二套房首付比例升至60%，有望有效抑制投機購房；限購政策的全國性落實將對市場成交量産生明顯影響。

    多管齊下嚴控炒作

    北京中原認為，新“國八條”可以説是近幾年來最嚴厲的政策組合，特別是表現在限購、限貸、徵稅方面。

    對於二套房首付比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍，北京中原分析師張大偉指出，新一輪調控再次加強對投資及投機購房者的控制，二套房增加一成首付將有效抑制投機購房，同時降低金融機構的風險。以北京為例，目前貸款購房佔比在4成左右，其中只有1成是二套房購房貸款。雖然政策的直接影響可能不大，但對購房者的威懾作用非常大。

    對於加強住房交易環節的稅收徵管，21世紀不動産認為，首先，相比之前執行差額收取營業稅，新“國八條”再次嚴格了二手房交易稅費。5.5%的全額營業稅使得5年內房源再交易成本將明顯上漲，從而可遏制過度炒作。其次，對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，將有效遏制部分開發商過快上漲價格。預計各地區將陸續出臺房價的抑制措施。

    業內人士預計，首套房優惠利率在部分城市也可能被取消。在增加供應及嚴格信貸的雙重作用下，樓市調控將顯現出疊加效應。而前兩輪調控中未落實的部分政策也將在2011年進一步收緊，預計市場將出現明顯的淡季。

    嚴防二三線城市泡沫

    對於新“國八條”提到的限購政策，北京中原指出，嚴格的限購政策已擴展至全國，此舉主要目的是防止二三城市房地産市場的泡沫化進程。已有2套房以上的家庭不得再買房，限購政策的繼續收緊可能使得市場成交量出現明顯的下調。

    近日，住建部要求去年末房價上漲過快的城市出臺限購令細則，鄭州、太原、武漢、昆明等城市已發佈細則，部分二三線城市亦明確表態執行限購令。限購範圍擴大，強力防控二三線城市的房價泡沫，顯示房地産調控進一步趨嚴之勢。

    長城證券研究員劉昆表示，2011年以來，全國陸續有多個城市加入了限購令的行列，隨著樓市調控政策的推進和地方問責制的加強，預計今年將有越來越多的二三線城市加入限購行列。從去年四季度開始實施限購令的熱點城市來看，政策出臺初期對樓市銷量的影響較為明顯，價格也會得到一定的抑制。

    北京中原分析，此舉相比之前北京等區域執行的限購政策更加嚴格。如果嚴格執行，將有效遏制需求，可能明顯影響2月以後的市場交易。

    此外，在強調繼續增加土地供給的同時，新“國八條”要求參加土地競買的單位或個人必須説明資金來源並提供相應證明。這將對開發商的資金鏈造成負面影響。

    強化地方政府調控責任

    業內人士稱，此次調控還強調了地方政府的價格維穩作用，有望使調控實際作用比前兩次調控更加明顯。

    會議要求落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。未如期確定並公佈本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省（區、市）人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對於執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地産相關稅收徵管不力，以及個人住房信息系統建設滯後等問題，也納入約談問責範圍。

    業內認為，2010年兩輪調控中部分政策沒有得到有效執行，主要原因是地方政府存在化解調控效力的利益動機，而地方官員因執行政策不力而被問責的案例也並未發生。今年開始，有主管部門的官員明確表示將向地方官員施壓，“不限購，就約談”。

    目前，全國已經有近30個城市落實執行限購政策。業內預計，限購政策將繼續收緊，同時各項調控政策也將更趨嚴格。

    北京中原預測，在一系列政策作用下，北京等大城市房價將再次停漲，部分郊區房價將立刻下調，60%以上的購房者將出現明顯觀望。以北京為例，樓市成交量可能有20%以上的下降。但目前貨幣供應量依然較高，保障房及商品房的供應效果下半年才能明顯顯現，調控對價格的抑製作用需看政策的落實及持續力度。

    （中國證券報）

　　預期：“房産稅”隱身“國八條” 準備工作提速

    編者按：

    按照慣例于每週三召開的國務院常務會議，似乎很少像本週這樣早早地吸引各界關注。預期中的房産稅政策並未出臺，但新一輪樓市調控組合拳之威懾力有過之而無不及。從去年初的“國十一條”到4月的“國十條”再到三季度的“二次調控”，政策效果毋庸置疑。但目前房價依然高企，距離“政策線”仍有距離。昨天出爐的新“國八條”在重申前期一些政策要點的同時，又有加碼之勢，如二套房首付比例提高至六成，統一部署限購政策等。本報今日將用五個關鍵詞串起本輪新政的脈絡。 李興仁

    “箭在弦上”的房産稅依然位於“待發”狀態。

    本週以來，又一波關於房産稅的傳聞再度刺激市場神經。

    按照慣例，每週三都會召開國務院常務會議。本週的會議一度被認為很有可能出臺關於房産稅的政策。

    昨天的會議上部署了新一輪樓市調控政策，但未提到房産稅。

    中國房地産信息集團分析師薛建雄昨晚接受《第一財經日報》記者採訪時表示，新一輪的調控措施出臺，可能會使得房産稅的出臺延遲，但延遲的時間還不能確定。

    然而，從目前各方信息匯總來看，對於房産稅出臺的預期依然濃厚，且準備工作仍在進行。

    國務院要求，各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法徵稅提供基礎。新華社昨天援引專家的判斷認為，這或將是為房産稅未來試點、實施做好準備。

    上海易居房地産研究院綜合部部長楊紅旭認為，此次要求各地加快建立和完善個人住房信息系統，為依法徵稅提供基礎，“不僅是為已開徵的稅種提供基礎，更是為全國範圍開徵房産稅提供技術支持。”

    中國指數研究院副院長陳晟對記者表示，其本人對於房産稅何時出臺興趣不大，畢竟房産稅對當前急需的調控房價影響不大，“而且房産稅沒出來比出來效果要好，出來了可能大家就覺得也不過如此，但是沒出來就一直不敢盲目出手。”

    房産稅難成樓市降溫“急效藥”，這是目前業內多位專家的判斷。

    新華社近日連續播發文章談房産稅，並引用專家的觀點稱，房産稅只是一個稅種，是一種稅收的手段，雖然它確實會增加房産所有人的持有成本，對房地産市場産生一定影響，但不要指望房産稅的恢復徵收會對房價産生“一劍封喉”的作用。

    陳晟進一步表示，房産稅對房價只是間接的影響，比如使得原來已經持有房産的人不再購買，或者增加持有成本，使之出租或者拋出，從而增加供給，但對房價影響不大，還是保持神秘比較好。

    作為試點城市之一的重慶，其徵收房産稅的政策考量則日趨清晰。

    首先是確定對高檔商品房徵收房産稅，其次是將當地的房産劃分為10個等級，針對不同的等級徵收不同的稅率。而稅率最高不會超過3%。因為重慶市市長黃奇帆稱，台北市的房産稅率分別為1%、2%、3%，“比我們收得狠”。

    上海的房産稅面紗則還遲遲未揭開。在剛剛閉幕的上海兩會上，上海市市長韓正在回答關於房産稅提問時表示，上海目前正在積極做試點準備，上海的試點準備始終得到國家有關部門的指導和幫助。

    韓正強調，房産稅是面向和立足於長遠的一項制度建設，目的也是按照“三個為主”的調控方向，促進房地産市場的健康發展。

    上海市政府新聞發言人陳啟偉1月25日公開表示：“房産稅開徵的發令槍在國家，上海目前正在積極做好試點準備工作，一旦有結果將第一時間向社會公佈。”

    已經無數次攪亂房地産市場的房産稅，由於公眾預期其腳步將近，因此在2011年初引發了巨大的威力。佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示：上周（1月17日~1月23日）上海商品住宅成交量是新增供應量的近3倍，而最近三周都在2倍以上。 （第一財經日報）

　　問責：“鐵腕”問責 房價調控參考節能減排？

    新的房地産調控政策的板子不僅打在了炒房者身上，也將打在執行調控任務不力的地方官員身上，行政手段仍成為新一輪房地産調控的主要政策之一。

    昨日，國務院常務會議研究部署做好房地産市場調控工作，並相應出臺了八條意見，要求進一步落實地方政府在房地産市場調控中的職責。

    在新“國八條”中，國務院明確要求，地方政府要切實承擔起促進房地産市場平穩健康發展的責任。國務院還進一步對地方調控目標下達了任務，即2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。

    如此嚴格的行政指標設定同此前國務院對各地GDP能耗指標的控制似乎有相似之處。在“鐵腕”式的完成節能減排任務中，如果地方政府沒有達標將直接影響主要官員的考核。此次房地産調控中，如果地方政府沒有如期完成新建住房年度調控目標，國家將啟動問責機制。

    中央政府對地方房地産調控效果的問責機制已經在去年4月17日公佈的《國務院辦公廳關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》中建立起來。

    當時，國務院要求，穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。住房和城鄉建設部、監察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核，加強監督檢查，建立約談、巡查和問責制度。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。

    對於推高房地産價格高漲的土地違法問題，依照國土部、監察部、人力資源和社會保障部制定的《違反土地管理規定行為處分辦法》，2010年土地違法問責也在去年年末啟動。

    不過，很少有地方將房地産調控目標直接落實到房價。年末看看各地樓市價格，不降反升成為很多地區的房價特徵。

    新“國八條”進一步對問責內容進行了細緻劃定，而且直指房價。

    國務院要求，未如期確定並公佈本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省（區、市）人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對於執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地産相關稅收徵管不力，以及個人住房信息系統建設滯後等問題，也納入約談問責範圍。

    約談和問責後，中央政府將對調控房地産政策執行不力的官員採取哪些措施，是懲戒和教育，還是檢討、道歉，或是直接摘去“烏紗”，或許還有待進一步的細則予以明確。

    復旦大學房地産研究中心主任尹伯成在接受《第一財經日報》採訪時曾表示，房地産業的市場化與強調監管並不衝突，房地産的調控也會長期存在，但還是應該以經濟手段為主。 （第一財經日報）

　　稅收、信貸：二套房首付提至6成 5年內賣房全額徵營業稅

    樓市調控“虎虎生威”。

    歷經去年“國十一條”和“國十條”等數輪調控後，昨天國務院常務會議部署的新“國八條”再度加碼政策。如果按照農曆計算，目前尚處於“辭舊迎新”的階段。因此，此次虎年末尾出臺的調控新舉措亦被視作為第三輪調控。其中提及的稅收、信貸等政策，均達到了有史以來的“最強度”。

    嚴厲“療法”

    二套房首付比例提高至60%的高點。

    2010年1月“國十一條”明確要求嚴格二套房貸款管理，首付不得低於40%。當年4月，“國十條”要求，對貸款購買二套房的，首付不得低於50%，利率不得低於基準利率的1.1倍。9月底的“國五條”對此予以了重申。

    3個多月後的2011年1月底，首付在高位之上再提一成，力度罕見。

    “總體來説，新一輪調控可以説是增加交易成本、抑制消費需求、減少交易流通的過程，對於抑制房價上漲而言，屬於一種比較嚴厲的‘療法’。”上海市房産經濟學會副會長印堃華在接受《第一財經日報》記者採訪時指出，“在前兩輪中沒有落實的部分政策，有望在2011年完全收緊。”

    增加交易成本則體現在營業稅政策調整上。

    新“國八條”明確，對個人購買住房不足5年轉手交易的，個人轉讓住房營業稅政策統一按銷售收入全額徵稅。

    在此之前，即調控趨勢重新收緊的2009年12月，根據財政部要求，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

    “這一次的營業稅收政策，完全取消了普通和非普通住宅的區分化。”上海社會科學院房地産研究中心副研究員顧建發表示，“而且，從原先的差額徵稅改成了全額徵稅，這使得5年內房源再交易成本明顯上漲，這一記重拳的力度是非常大的。”

    疊加效應

    如何解釋被顧建發視作為“強力”的政策尺度？北京中原地産研究部總監張大偉向記者舉例表示，以一套2008年購入的100萬元總價房産為例，在如今以200萬元出售的情況下，按照5年內交易營業稅計算，之前只需按照差額繳納5.5%的營業稅即5.5萬元，而按照全額收入徵稅的話，繳納稅費將上升至11萬元。

    不過，印堃華亦有不同看法。他認為，如果按照原先稅率計算，徵收力度的確很強，但是由於政策中並未提及調整之後的具體稅率，因此“稅率方面可能日後會有新調整。”

    在目前二手房交易過程中，個人買賣涉及的主要稅費包括有營業稅、契稅、個人房産所得稅、土地增值稅等多項。在2008年實行的刺激樓市一攬子政策中，曾經對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免徵收印花稅；對個人銷售住房暫免徵收土地增值稅。不過，自2009年起，稅收優惠政策開始逐步取消。

    張大偉認為，此次調控對多項賦稅政策實行加強，除了營業稅增加之外，對房價超過平均水平的商品房項目則進行土地增值稅的清算和稽查，這亦將有效遏制部分開發商過快上漲價格。此外，加大應用房地産價格評估技術，加強存量房交易稅收徵管工作的試點和推廣力度，將對以往部分城市“避稅”現象實行堵漏。而嚴格執行個人轉讓房地産所得稅徵收政策，則會在市場層面帶來更為有效的作用。

    持續加強的，還有差異化信貸政策。

    張大偉指出，對第二套房貸款增加一成首付的政策規定，使得購房者最多只能貸款四成，這對運用金融杠桿的投機購房者來説，加大了資金壓力。

    此外，由於存貸比不斷提高，近期部分銀行逐漸取消了首套房優惠條件。張大偉預計，首套房在部分城市的優惠利率也可能開始取消。“樓市調控作用將在增加供應及嚴格信貸的雙重作用下，疊加效應逐漸明顯。”（第一財經日報）

　　供地：商品房用地不低於前兩年

    隨著土地價格的逐年走高，在涉及房地産調控的諸多部委中，國土資源部的角色日益重要。國務院昨日出臺新“國八條”調控樓市，土地供應和監管再度“上榜”。

    土地供應方面，國務院常務會議重申了相關政策，如保障房、棚改房和中小套型普通商品房用地不低於住房建設用地供應總量的70%等。

    在中央全力推動保障房建設的背景下，去年全國各地制定了高達18萬公頃的房地産供應計劃。

    完成情況如何？國土部的最新數據顯示，去年前11個月全國（不含西藏、新疆和新疆建設兵團）房地産用地供應12.82萬公頃，同比增加47.8%，其中住宅用地供應9.56萬公頃，同比增加50.6%，同期，全國保障性住房用地供應1.34萬公頃，同比增加43.5%，佔住宅用地比例為14.01%。

    去年我國制定的保障房計劃為580萬套，據國土部一位知情人士介紹，1.34萬公頃的保障房用地供應能夠滿足建設需要。

    不過，中央政府今年再度加大了保障房建設力度，建設目標提高到了1000萬套，土地供應必然也需大幅增加。

    因此，此次國務院常務會議也特別要求，在新增建設用地年度計劃中，要單列保障性住房用地，做到應保盡保。

    逐年增加的保障房用地需求，是否會擠佔商品房用地的供應，這個問題時常引發討論，但由於缺少相關數據，業界尚難對此作出真實的判斷。

    不過，國務院常務會議已作出預警，要求地方今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低於前2年年均實際供應量。

    為了控制地價漲幅，此次國務院常務會議要求大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。一旦房價“封頂”，開發商拿地時自然會思量市場風險，多半不會再瘋狂加價。

    對於閒置用地，會議對相關政策進行了重申。如對已供房地産用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，並處以閒置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

    國土部近期曾下發通知表示，對因政府原因閒置土地，要求省級國土資源主管部門於今年1月中旬前，將尚未完成整改處置的市縣和具體地塊信息、閒置原因向社會公示。 （第一財經日報）

　　新招：統一政策口徑 升級版限購令鋪開

    在限購令已經于20多個城市逐步鋪開之際， 26日召開的國務院常務會議決定，將限購令的範圍進一步擴大。

    會議要求，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。

    中國指數研究院副院長陳晟對《第一財經日報》記者表示，國家調控是有一個邏輯的，那就是在供需矛盾、供不應求、流動性過剩的情況下，購房者必須有一個優先次序，也就是無房者要優先於改善型需求，改善型需求優先於投資需求，投資需求優先於投機需求。限購就是為了防止投資投機需求運用全款購買的手段奪取剛需的資源。

    國十條—國五條—國八條

    限購政策部署由松到緊

    從去年5月北京率先在全國實施限購令之後，限購令版圖就不斷擴大，去年下半年上海、廣州、深圳、天津、大連、南京、杭州、寧波、溫州、蘇州、廈門、三亞、海口、福州、蘭州等15個城市先後推出樓市限購政策。其中，部分城市在這項政策中都註明了“有效期限”至2010年12月31日。

    到了年底，福州、海口、廈門等城市分別宣佈將繼續執行原本“到期”的商品房限購政策。

    而到了2011年年初，限購令又迅速從一線城市及熱點二線城市迅速蔓延至二三線城市，比如鄭州、太原、武漢、昆明、濟南等都開始實施限購，限購城市數量從2010年年底的16個，增加到了20多個。

    而升級版的限購令則意味著，基本上所有的一二線城市都須限購，部分三四線城市也將限購。

    上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，限購是一種管制手段，在我國近二十年房地産調控史上，從未使用過的，對此國家亦小心謹慎，態度經歷了一個由松到緊的變化過程。

    他分析説，去年4月出臺的“國十條”中提出：要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。這是一種商量的口氣。此後只有北京限購。

    去年9月底出臺的“國五條”中規定：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。

    這一政策部署的口氣被市場認為有加強之勢。結果是，上海、深圳、杭州等15個城市開始限購。其中除了蘭州，其餘都是東部城市，而且多為一線和高房價的二線城市。

    地方力度不一

    統一口徑趨嚴

    已經實行限購令的城市，限購方案均是單獨出臺，因此存在不同差異，也被業界認為力度不一，部分城市限購相對寬鬆。

    昨天出爐的新版限購令要求，原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

    楊紅旭表示，這就意味著，已經出現限購令的20多個城市將重新調整限購口徑。

    對於擴大限購範圍，楊紅旭表示，會使得投資投機需求跨區域投資的難度越來越大，限購城市與非限城市之間的“擠出效應”會逐步減弱。在楊紅旭看來，此前部分城市實施的限購令，導致部分投資投機性資金流向了沒限購的城市，“擠出效應”明顯，比如由於廣州和深圳限購，東莞樓市“因別人之禍得福”。

    在楊紅旭看來，隨著行政干預力度進一步升級，2011年全國樓市調整的幅度將大於2010年，部分城市房價將出現一定幅度的下降；70個城市房價指數或將於二三季度出現同比負增長，多個月份會出現環比負增長。

    不過，陳晟認為，效果不在於限購，而在於各項政策的整體使用，尤其是二套房首付提高，地方政府合理確定本地區年度新建住房價格控制目標等。 “這樣一來，一些關鍵指標就都有了。總的來説，中央的調控政策是在層層加碼、層層量化的。” （第一財經日報）

　　開年多地房價“跳高”調控或致成交量“跳水”

    對於樓市第三輪調控選在春節前“突襲”，多位專家指出恐與本月各地的房價漲幅有關。《每日經濟新聞》記者調查發現，無論是新房還是二手房，北京、深圳等城市在本月都有漲價態勢。

    本月多地房價上漲

    據北京房地産交易管理網相關數據顯示，1月前三周，北京新房共成交7151套，同比增長17％，成交均價23700元/平方米，同比上漲19％，環比去年12月成交均價上漲13％。

    而從二手房價格方面來看，1月上半月，北京二手房成交均價達到了20210元/平方米，環比去年12月份的19750元/平方米，上漲了2.3％，進入“兩萬元時代”。機構人士分析認為，二手房價的上漲，很大一部分原因是由於新房價格的反彈。

    不僅僅北京出現一手、二手房價格上漲，其他地方也出現同樣的情況。

    記者獲得的數據顯示，1月17日~23日期間，深圳新房和二手房的成交量均有所上升。從價格方面來看，新房繼續呈現上漲態勢，新房成交均價為19744.59元/平方米，環比上漲2.28％，而處於關外的寶安更是再次破兩萬元，達到21219.63元/平方米。

    此外，數據顯示，截至1月中旬，南京二手房成交2071套，環比上旬增長了36％，同比增長25％，這也成為2010年下半年（除10月份）以來最大的成交量。

    資深房地産專家謝逸楓表示，儘管去年4月17日“新國十條”及9月29日“新五條”等調控政策抑制了價格過快上漲，但部分區域的價格依然保持上漲，特別是去年9月以後，全國房價連續四個月價格環比繼續上漲。“在此背景下，國務院才要求對第二套房的首付比例提高至六成，嚴格執行1.1倍的利率，並強化差別化住房信貸政策，在房價上漲過快的城市，從嚴制定房産購買政策。

    後市成交量或下降

    合富輝煌市場部總經理龍斌表示，此次政策出臺必然使市場成交量下降。他還表示，開發商方面必然要調整策略，比如拿地不會這麼激進，其次，新房開工量、市場供應、銷售都將會放緩速度。“可以説，這次政策出臺將進一步抑制需求，同時也將減少供應，這也將是導致後期市場不穩定波動的因素。”

    謝逸楓表示，2010年中央前兩輪調控中，部分政策未落實的地方，可以在此輪政策後得到進一步落實。他預測稱，在一季度，樓市或將出現明顯的“淡季現象”，不排除部分城市樓市進入“寒冬”。

    北京中原地産三級市場研究總監張大偉對記者説，根據“國八條”，全國將開始落實對已擁有兩套及以上住房的當地戶籍居民家庭限購，相比之前北京等區域執行的限購政策更加嚴格。這也意味著，限購力度將繼續從緊，且限購範圍有可能從現在的30個城市擴大到60個以上，以最終實現全國化限購。如果該政策得以嚴格執行，將有效地遏制市場需求，從而明顯地影響2月份以後的市場供求關係。

    他預測稱，受此影響，北京等大城市房價將停止上漲，部分郊區房價或立刻下調，60％以上的購房者將出現明顯觀望。

    房企反應

    “早已嗅到調控的味道”多家開發商稱不懼新政

    不少開發商稱，已預期今年會早出政策，並作了應對安排

    “其實大部分開發商都有預期，今年會更早出政策。”龍湖集團一位負責人説，整個地産行業很早就已經嗅到了第三輪樓市調控的味道，並在今年年初，就作了應對安排。

    他介紹説，大部分房地産公司今年出貨啟動時間都要早于往年，就是因為預見到可能會出臺更嚴厲、更頻繁的調控政策。可以説，新政策改變了開發商的供貨週期。

    碧桂園相關人士表示，和之前的調控一樣，新一輪調控政策從來不打擊首套房需求，因此，以首套房為主導的房地産開發商，受調控的影響會遠小于其他開發商。他因此仍然預測今年會有比較好的業績。

    伴隨此前的兩輪樓市，開發商們迎來了史上最好的業績。“越調控，業績越好”的局面，令一部分開發商不太在意政策。一家開發商的營銷總監甚至告訴《每日經濟新聞》記者，他正準備過年，無心關注最新出臺的調控政策。

    但是，中國指數研究院副院長陳晟提醒開發商，要時刻注意政策加碼。因為到目前為止，今年房地産業的金融領域政策還沒有明確的方向，而金融領域的政策恰恰又是最致命的。

    加速房企拓展三、四線城市

    上述碧桂園相關人士説，“國八條”比前兩輪宏觀調控更為嚴厲，但它卻並不影響剛性需求的消費群體。而碧桂園的客群絕大部分是首套購房的剛性需求客戶，屬國家宏觀調控政策保護的對象。“因此，不會有太大的影響。”

    龍湖集團的內部人士也認為，旺盛的市場需求並不會被調控政策完全抑制。雖然每一輪的調控政策，或多或少地會抑制市場需求，但沒過多久，（市場需求）又會釋放。他認為，類似2008年那樣席捲全行業的樓市“冬天”並不會在今年到來。

    克而瑞研究中心總經理程嘯天説，新一輪宏觀調控的政策，對於堅持高週轉、低負債、面向剛性需求、快速發展策略的房地産企業如萬科、恒大、碧桂園、龍湖等影響較小。

    而新的調控政策，將進一步加劇房企向三、四線城市擴展的需求。因為目前調控的主要方向集中針對的是數十個一、二線城市，而全國的三、四線城市超過250個，開發商目前僅進入其中的1/6城市，還有大量的市場空間可以拓展。

    即使是那些面向高端群體的開發商，由於大部分規模較小，對銀行貸款的依賴較小，也能通過發展高附加值的産品獲得相對穩定的收益。

    程嘯天認為，新一輪調控下，日子過得較艱難的公司，只會是一種類型：高負債、低週轉的公司。

    市場仍存不確定隱憂

    21世紀不動産上海區域中心昨日專供 《每日經濟新聞》記者的數據，或許可以説明開發商們的樂觀有著堅實的根基。

    據21世紀不動産針對旗下門店2010年成交房源的抽樣調查顯示，購房者中以純公積金貸款買房約佔18％，商業貸款購房的約佔57％，一次性付款購房的約佔25％。

    另據21世紀不動産2010年總成交金額抽樣調查顯示，商業貸款約佔總成交金額的33％的比例，公積金貸款則約佔5％的比例。根據以上數據統計，2010年這些購房者中，平均貸款資金需求佔購房資金約四成左右。

    而此前來自人民銀行上海分行的統計數據顯示，儘管上海2010年下半年一、二手住宅的交易額達到2500億元，但來自銀行的新增房貸金額只佔約1.4％。這從側面反映了開發商對於新一輪宏觀調控不太擔心的原因。

    上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍説，儘管調控政策一輪緊接著一輪，但大部分開發商都不會因為調控政策變更産品線。“他們只會是進一步擴大自己擅長的細分市場的領先優勢，會進一步提升自身獨有的營運能力，但不會改變自己開發的産品類型。”

    但一輪緊接著一輪的宏觀調控政策説明，目前遠不是開發商可以鬆懈的時候。陳晟説，目前最大的風險莫過於房地産行業的金融政策並沒有最終確定，而目前行業內只有少數開發商已經為可能出臺的金融領域政策，提前作好了準備。

    聲音

    地産大佬自問：房價會跌嗎？

    “國八條”的面世，一時引起巨大的關注與爭論。

    北京中原地産三級市場研究總監張大偉認為，本次調控的政策力度可以説是再次空前。特別是在限購、限貸、加稅等方面都達到了歷史頂峰，且首次提出限價目標化。但新政實際對價格的抑製作用，依然需看政策的細化、落實及持續力度，比如以限價令為例，到底限什麼價，是限定只能降價還是限定具體漲幅等，‘國八條’並沒有具體規定。”

    華遠地産董事長任志強在看到“國八條”後，或許對新政策中只字未提商品房供給感到不解，在微博上反問道“為啥沒説增加商品房供給呢？是我聽錯了嗎？”並保持其一直以來對地産調控政策的質疑態度。拋出“國務院又出新拳了。不知道是打在棉花上，還是打在地方官員的屁股上了？”

    SOHO中國董事長潘石屹在看到新政策後，只在微博上留下一句“房價會跌嗎？”，或許這是潘石屹自己作為一個房産商的角色，在聽到新政策後的反饋式自問。

    北京科技大學管理學院教授趙曉在看到新政策後，在其微博上發了一條引人深思的話：“最近，銀監會警告銀行，要防範中國出現‘次級房貸’。在下之見，如果説股市是中國典型的‘圈錢’場所，國企、地方政府等利益集團以此獲取暴利，則樓市或已淪為‘騙錢’場所，甚至類似于‘龐氏騙局’，‘賺錢效應’引發越來越多的資金進入，但最終難免崩潰。”

    （每日經濟新聞）

　　國八條祭出雙限令樓市或迎轉折

    春節前一週，更嚴厲的樓市第三輪調控突襲。

    “限購令”推至全國，有2套房家庭本地暫停購房；“限價令”首現，要求地方設定新房價格目標；二套房首付比例提高至六成……一系列信貸、稅收、土地、保障房政策組合成“國八條”重磅揮出。

    被期待多時的房産稅試點，新政並未提及。不過，在昨日（1月26日）國務院剛剛公佈“國八條”調控措施之後，分析人士對 《每日經濟新聞》指出，新政趕在春節前出臺，或與即將召開的全國“兩會”有關。

    與此前兩輪調控政策類似，“國八條”同樣被認為行政意味濃厚。

    有觀點指出，新政嚴厲程度遠超預期，久燒不退的中國樓市將在2011年迎來轉折。雖然這一轉折並不意味著房價立馬大幅下跌。

    地方政府“接招”

    國務院總理溫家寶26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地産市場調控工作。在此前兩輪調控的基礎上，會議提出了調控房地産市場的8條措施，被稱為“國八條”。

    去年4月份 《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即“國十條”）出臺；9月29日，多部委推出“新五條”。

    前兩輪調控政策似乎未能遏制房價上漲的勢頭。數據顯示，截至2010年12月，全國70個大中城市房價同比上漲6.4%，環比上漲0.3%，連續四個月保持上漲。而去年全年的市場成交量也有超過10%的漲幅。“量價齊升”態勢明顯。

    中國房地産學會副會長陳國強向《每日經濟新聞》記者表示，政策效果不佳，很大程度上在於執行不力。按照政策要求，熱點城市應儘快出臺“地方版”調控政策及“限購令”等措施，儘管限購城市如今已擴大到超過30個，但總體執行情況仍被認為不盡人意。

    對此，新政又推出“限購令”的“升級版”，要求在熱點城市中，對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

    另一個“包袱”也被拋向地方政府。新政要求，各地根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。未如期確定並公佈本地區年度新建住房價格控制目標的，將按照規定實施問責。

    “這相當於把皮球踢給了地方政府。”陽光壹佰置業集團副總裁范小衝向《每日經濟新聞》記者表示，由於各地的情況千差萬別，很難確定“合理價位”，中央要求地方政府自行制定目標，又自行完成，這將給地方政府帶來空前的壓力。

    意外未提房産稅

    出人意料的是，此前一直熱炒的房産稅試點，新政並未提及。

    據了解，上海、重慶兩地正在籌備房産稅試點工作，其試點方案也已獲得財政部的原則同意，待國務院批復之後，將正式啟動試點。近期，新華社也推出兩篇文章力挺房産稅，試點預期空前強烈。

    上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭向本報記者表示，按照慣例，如果房産稅試點即將推行，“國八條”應當予以提及。但事實上，新政並未提及任何有關房産稅的內容。

    楊紅旭認為，房産稅試點的一拖再拖，反映了高層對這一政策的謹慎態度。而隨著“國八條”中一系列調控手段的推出，房産稅的試點時間有可能再度延遲。

    在稅收政策方面，“國八條”指出，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅。這被認為將繼續提高交易環節的成本。

    新政還要求，加強對土地增值稅徵管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地産開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。

    房價短期或遏制

    與“國十條”和“新五條”相比，新政無疑繼續加碼。本報記者發現，包括個人轉讓住房營業稅、二套房首付、“限購令”、問責制等政策，都得到強化。而在土地供應、保障房建設等，新政同樣繼續予以強調。

    陳國強表示，暫時抑制需求，為加大市場供應贏得時間，是新政的主要思路。

    另一項被看好的內容是問責制的強化。按照要求，未如期確定並公佈本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省（區、市）人民政府，將根據規定進行問責。

    多數業內人士表示，強化政府責任之後，政策的執行效果可期。短期內，房價漲幅將可得到有效遏制。

    但“行政意味濃厚”也被認為是新政的特徵之一。業內人士表示，這主要表現在“限購令”的強化，以及要求地方政府“自定房價”的措施上。

    范小衝表示，當前的樓市火爆主要由資金氾濫造成，建議繼續收緊流動性，並放開高端物業市場，使其進一步沉澱樓市資金。他認為，未來很可能繼續加息，並提高存準率。

    （每日經濟新聞）

　　其他國家怎麼徵收房地産稅？

    房地産稅是世界很多國家重要的地方稅收，為地方政府的各項服務和基礎設施建設支出提供了資金支持。為了參考各國徵收房地産稅的經驗，值得從各個稅收要素入手加以分析。

    哪些國家徵收房地産稅？

    在我們所研究的國家中，大部分國家針對房地産的稅收體系都是十分簡單和明確的，採用根據房地産評估價值進行徵收的房地産稅或財産稅。在對稅收對象上，通常分為兩種情況。一種是對土地和房屋統一徵收不動産稅，如美國、加拿大、日本等；另一種是對土地和房屋分別徵收土地稅和房屋稅，如澳大利亞、丹麥、法國。此外，在英國，對於房地産徵收的稅收根據用途分為居住用途不動産稅和商業用途不動産稅兩種。

    同樣的，在拉丁美洲，房地産稅收體系也是比較簡單的。在我們調查的阿根廷、智利、哥倫比亞、墨西哥和尼加拉瓜，都設有針對土地和房屋統一徵收的財産稅。

    而在東歐一些轉型國家，房地産稅收體系比較複雜，並沒有相對統一的稅收。例如波蘭的城市房地産稅、農業稅和林業稅，俄羅斯的土地稅、個人財産稅和企業資産稅。在非洲則有超過15個國家設立房地産稅，而且是按照評估價值徵收。

    對土地還是對房屋？

    世界各國房地産稅的課稅對象主要分為兩種，土地和建築物均徵收和僅對土地或房屋徵收。世界大部分國家採用的是土地和建築物均徵收的財産稅形式，其中又分為兩種類型，一種是土地和房屋統一徵收，另一種是土地和房屋分別徵收。第一種類型的主要國家有美國、加拿大、英國、墨西哥、哥倫比亞、印度、印度尼西亞、南非等；第二種類型的主要國家有日本、匈牙利。

    另一類做法最典型的例子是澳大利亞的一些州，採用土地稅，即僅對土地徵稅。這樣的好處是可以提高土地利用效率，鼓勵土地開發和房屋建設。這種“單一稅”理論在那些對土地和房屋統一徵收財産稅的國家也有應用。例如，美國的一些城市曾經使用過對土地和房屋設置差別稅率（空置土地稅率會高於房屋稅率）的方法。在1979至1980年，匹斯堡市對空置土地徵收的稅率是房屋稅率的5倍。當年匹斯堡市的房地産市場的活躍程度有了一定的提高，這種活躍很大一部分原因是由於促進了土地流通與利用從而刺激了房地産市場。

    從類型角度分析房地産稅的課稅對象，主要包括住宅、商業、工業、農地和設備。在課稅對象的選擇和處理上，各國的做法各有不同。但是對某一些特定的房地産，各國都對其進行稅收豁免。如政府所有的，用於教育、公共衛生、慈善、宗教的、老年人或殘疾人所擁有的，公路、公園、外交使領館等等。在一些國家，對於農地以及公民主要住所也進行不同程度的減免。

    根據什麼徵稅？

    各國房地産稅的計稅依據可以分為三類，第一類是按照市場價值計稅，第二類是按照租金價值計稅，第三類是按照面積計稅。

    按照市場價值計稅的好處在於能夠更好地反映房地産價值，使政府分享提供基礎設施服務而帶來的增值。相比按照面積計稅的方法，按照市場價值計稅更具有累進性，體現稅收的再分配功能。世界上許多發達國家基本上都採用按照市場價值計稅的方式。此外，印度尼西亞、菲律賓、南非、拉脫維亞、阿根廷和墨西哥等發展中國家也採用這一方式。可以説，按照市場價值計稅是各國財産稅改革的方向。

    按照租金價值計稅的方法是，將估計的租金收益資本化，得到計稅價值。從理論上講，租金價值應等於市場價值。但是由於真實市場中房地産的使用不一定是最有效益，且租金往往受到政策的限制，因此租金價值往往不能準確反映不動産客觀的市場價值。目前使用租金價值所謂計稅依據的國家有澳大利亞的一些州、法國、英國（住宅）、印度、泰國、幾內亞和突尼斯。

    雖然按照市場價值計稅有很多優點，但是按照面積計稅仍然有其優勢，主要體現在易於管理。對於很多發展中國家，尤其是中東歐轉型國家，由於評估數據基礎和管理成本的制約，財産稅仍然採用按照面積計徵的方法。典型國家有波蘭、烏克蘭、以色列、智利、肯尼亞、突尼斯等。

    稅率如何定？

    財産稅稅率由兩個方面內容，一是稅率由哪一級政府制定，二是稅率的類型。世界主要國家財産稅稅率的管理機關主要分為三類，一類是由中央政府負責制定具體稅率，如澳大利亞、智利、印度尼西亞、瑞典、英國、泰國、突尼斯等。第二類是中央政府負責制定稅率的上限或者稅收增長的幅度限制，各地方政府根據中央政府的規定制定各自的稅率，如丹麥、法國、日本、荷蘭、瑞士、匈牙利、哥倫比亞、菲律賓等。第三類是地方政府享有確定稅率的權力，根據自身的預算確定財産稅的稅率，如美國大部分州、澳大利亞、加拿大、阿根廷、肯尼亞等。例如在美國，稅率的確定遵循“以支定收”原則。地方政府先做出下一年度財政預算，按照所需財政收入再反算財産稅稅率。

    房地産稅稅率的類型方面，主要分為三類，即差別稅率、定額稅率和超額累進稅率。就目前各國的實際情況，採用差別稅率的最多，即根據房地産的不同類型制定差別化的稅率。以加拿大不列顛哥倫比亞省為例，房地産被劃分為住宅、公共設施、福利住房、重工業、輕工業、商業、林地、休閒及非營利組織9類，根據地方政府支出的規模分別確定相應的稅率。其中對公共設施、工業和商業制定的稅率比較高，對住宅制定的稅率比較低。與其類似的一種做法是對不同類型不動産制定不同的徵收比率，但是應用統一的稅率，如菲律賓。採用差別化稅率的原因主要有，不同類型不動産享受公共服務的程度不同，可以對供給彈性最小的不動産設定較高的稅率從而保證財産稅收入規模穩定，可以調節土地利用。

    定額稅率主要應用於從量計徵財産稅的國家和地區。超額累進稅率雖然具有與納稅能力相一致的優點，但是很少有國家使用。更多的時候累進稅率體現在對低於一定價值的不動産予以免徵的做法中。此外，在對於閒置土地的財産稅徵收上，各國往往會對其設定較高的稅率，促使土地的高效利用。

    （作者係北京大學—林肯研究院城市發展與土地政策研究中心主任、北京大學城市與環境學院教授）

    （第一財經日報 ）

　　政策超預期 地産銀行股或受傷

    出乎意料的事情總是發生在地産股身上。針對昨日國務院進一步調控房地産市場的消息，業內人士指出，此次調控中最嚴厲的就是一掃之前各地政府對增量住房進行限購，此次針對的是存量住房。那麼，地産股是否會被砸出新低呢？對次，市場分歧比較大，但多數看空地産股。

    地産股新年領漲

    有趣的是，今年以來，地産股一度成為了市場中漲幅最大的板塊，《每日經濟新聞》根據WIND統計出，截至1月14日，今年以來地産板塊累計漲幅最高為5.57%，其次為黑色金屬等等，而最慘的是有色金屬跌幅高達9.35%。房地産的漲幅遠遠高於其他板塊同期漲幅。

    一位大型券商研究員指出，其實，市場上之前對於房地産各種調控包括房産稅出臺都已經形成了預期，所以也導致了今年以來房地産股起死回生，在房産稅預期逐步落地後形成了今年以來的大漲。那麼，接下來會如何呢？成為市場關注的焦點。

    調控超預期

    昨日，出臺的“國八條”房地産調控政策被業內人士解讀為三個最嚴格，其一限購令最嚴格，其二，住房信息系統最嚴格，其三超出市場預期。

    莫尼塔證券地産行業研究員王沛指出，限購政策被明確鋪開到省會城市以及房價過快上漲城市，從執行細則上來看，其嚴厲程度超過之前限購城市中深圳出臺的最嚴的限購政策。即對已有1套住房家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房當地家庭、擁有1套及以上住房非當地家庭，暫停售房。而從當時限購政策對深圳商品房交易量的影響來看，實行限購政策的當月，日均交易量下滑47%。預計由於限購政策廣泛鋪開，短期內交易量將出現超過40%以上的明顯下滑。

    湘財證券地産行業研究員張化東認為，會議中多次提到房地産相關稅收徵管不力，以及個人住房信息系統建設滯後等問題，也納入約談問責範圍。這點長期來看，個人住房信息系統建設最嚴厲，提升執行能力，對於以後實施房産稅或限購令起到了乘法的作用。

    另外一位大型券商地産研究員認為，此次政策出臺關鍵點在於之前大家對於房産稅靴子落地都已經有了預期，然而這次出臺的房地産調控更加細化了之前的政策，加大了力度，超出了市場本來的預期。

    走勢有分歧 多數看跌

    而對於未來地産股的走勢，不少券商表示了比較悲觀的預期。王沛認為，除了這次調控政策比之前兩次調控都要嚴格外，這次調控也出乎大家預料，所以這次調控或對地産股利空影響較大。

    上述大型券商研究員也認為，雖然地産股估值已經很低，但這次史無前例超預期的調控，對於地産股是一個打擊。中原證券研究所所長袁緒亞表示，除了地産股利空效應明顯以外，銀行方面也將承受不小的壓力。一方面，地産調控致使有錢貸不出去；另一方面，銀行再融資以及流動性控制也對銀行股構成壓力。此外，存款準備金率還有上調空間，中國的存款準備金率最高曾是25%，目前才19%多，國外有的更高。而與地産相關的建材等板塊也會受影響。

    不過也有券商對記者表示，“靴子”進一步落地，政策進一步明朗，受到調控嚴格政策重壓下，由於地産股估值已經在低谷，加上地産股去年業績普遍增長，這就導致了股價不會大跌，甚至可能上漲。信達證券劉景德表示，本次房産政策調整對房地産板塊影響較弱，因為從去年至今國家一直在對房地産市場進行調控，地産藍籌下跌空間已十分有限。他預計，今天地産板塊或會有小幅下調，但整體上仍將以震蕩為主。（ 每日經濟新聞）

　　地産股短期或明顯受壓 業績+估值構築中長線安全邊際

    “二套房首付六成，三套房不讓買了。估計春節前房地産股又得跌一陣子了。”一位接受中國證券報記者採訪的某券商行業分析師表示。

    分析人士指出，最新調控政策對房地産市場形成明顯打壓，短期房地産板塊出現較大調整的概率很大。不過，中長期看，確定的業績成長和低估值為地産股提供了可靠的安全邊際，投資者仍可把握逢低介入的機會。

    年初以來地産股很搶眼

    2011年以來，在各地成交量快速上升等一系列“火爆”數據提振下，房地産板塊的表現明顯強于其它權重板塊。截至26日，申萬房地産行業指數年內微跌0.39%，表現僅次於黑色金屬行業，遠遠跑贏上證綜指的下跌3.53%。其中，34隻成分股實現了正收益，金地集團（600383）、華遠地産（600743）等5隻股票累計上漲了10%以上。

    歲末年初房地産市場銷量上漲、價格穩定是房地産板塊2011年以來表現穩健的主要原因。據長城證券統計，2011年第三周，全國樓市新房成交量延續了漲勢，中指院監測的35個城市中的21個城市成交量環比上漲，其中11個城市漲幅超過20%，6個城市漲幅超過50%。價格方面，多數城市房價保持穩定，重點城市房價指數較2010年和2009年的均值分別上漲8%和42%。分析師指出，由於即將進入春節長假，預計近期成交量會階段性萎縮，但價格保持穩定。

    國信證券分析師指出，房地産行業已初步顯示出對嚴厲調控政策的適應跡象。“415”、“929”兩輪調控祭出後，行業逐漸適應，經過2008年考驗後，房企抗風險能力已經提高，行業資金鏈斷裂風險很小。

    業績+估值構築安全邊際

    正是基於對基本面的判斷，多數機構分析師對房地産板塊給予了偏樂觀的預期。統計顯示，1月初至今，有40位研究機構分析師發佈了對房地産行業的評級報告。其中，明確表示推薦的（包括買入、看好、推薦、強于大市、持有等）有16家，佔比達四成；其餘評級多為中性或同步大市，沒有1家表示明確看空或提示賣出。

    不少分析師表示，業績鎖定性好和估值處於低位是支撐房地産板塊的重要因素。對於業績而言，目前近七成左右的地産股已經預告了2010年業績情況，增幅超過500%以上的有大港股份、天倫置業（000711）、中弘地産（000979）、京能置業（600791）等，華麗家族（600503）、深深房A（000029）等增幅超過100%，金地集團、榮盛發展（002146）等也增長了50%以上。國信證券預計，萬科A（000002）、保利地産（600048）等行業龍頭將增長30%以上。

    而從估值來看，目前房地産板塊的整體估值在20倍左右，較最近四年來的平均估值37倍明顯偏低。中原證券報告指出，雖然不具備趨勢性上漲的條件，但反彈的基礎仍然存在：一是估值低，二是政策輿論過度恐慌後情緒緩解；三是樓市淡季不淡，情緒依然較樂觀。

    不過，分析師的分析報告最後往往也給出了風險提示。其中，重要一點就是新一輪調控政策嚴厲程度超預期。分析人士認為，目前來看，新“國八條”不僅是對先前政策的進一步延伸，更可能會對近期有所偏暖預期的壓制，短線房地産板塊出現一定調整的可能性較大，但中長期看，確定的業績成長和低估值依然為地産股提供了可靠的安全邊際。

    （中國證券報）