樓市第三輪調控推新國八條 改善型購房受打擊

　　限購擴大，第二套貸款購房首付比例提高至60%

　　葉開 黃樹輝

　　預熱已久的第三輪樓市調控終於亮相。國務院總理溫家寶昨日主持召開國務院常務會議，部署了新一輪房地産市場調控工作。

　　此次會議一共確定了八項政策措施（下稱“新國八條”），涉及政府監管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應等。其中，要求地方政府合理確定本地區年度新建住房價格控制目標、二套住房首付比例提高至六成、全國大範圍的住房限購成為政策新亮點。會議雖未提及市場關注的房産稅，但要求各地加快建立和完善個人住房信息系統，為依法徵稅提供基礎的説法，或為房産稅鋪路。

　　資深房地産專家謝逸楓昨日接受《第一財經（)日報》採訪時認為，“新國八條”表明國務院打響了第三輪政策調控戰，目的是繼續執行並強化去年推出的兩次樓市調控政策。

　　改善型購房受打擊

　　自2010年4月份《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發後，房地産市場出現積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。但謝逸楓認為，有些城市的房價依然保持上漲，特別是9月份以後全國連續四個月房價依然保持上漲趨勢，並且從一線城市蔓延至二三線城市，第三次調控呼聲越來越高。

　　“新國八條”的第一條就提出，要進一步落實地方政府責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。

　　“這是首次提及房價調控目標化，並將責任落實到各地方政府，樓市調控已經嚴格成為政治任務。”北京中原三級市場部總監張大偉認為。

　　新一輪樓市調控進一步強化了差別化信貸和稅收手段。會議指出，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。

　　世華地産研究中心總監肖小平認為，本次二套房首付的提高完全在預料之中，對於投資客而言影響微乎其微，但對於改善型置業者而言則可能形成重大打擊。

　　肖小平説，目前深圳市場上的投資客尤其是將購房用於保值的市民，他們的資金實力是相當雄厚的，要處理的就是手中大量多餘的資金，許多人購房時根本不需要銀行貸款。同時，這部分投資款購房的彈性也比較大，首付提高後他們大可選擇小一點的戶型進行投資或者買來保值增值。

　　而與這些投資客以及保值需求相反的是，目前深圳市場上的改善型需求資金實力並不算強。同時這些市民在購房時因為要求多，選擇彈性小，“他們往往將需求集中在某一個小片區以及某一類住房上，首付哪怕是提高一成，所帶來的資金需求變化會大大挫傷他們的購買能力，不排除部分改善型需求會因此擱置。”

　　限購政策範圍擴大

　　去年部分城市推出的限購政策，此次得到進一步強調，實施範圍繼續擴大。

　　會議提出，直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。這意味著，全國執行限購令的城市不會少於36個。

　　熟知二三線樓市運作的深圳知名地産分析人士青忠貴表示，強行將限購令在全國主要城市鋪開，會對目前尚未採取限購措施且房地産交易十分火爆的部分內地城市住宅市場起到明顯的降溫作用，使其成交量減小。

　　此外，稅費政策也有所收緊。此次會議要求調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅。此前，普通住房5年內轉讓可以按照差額徵收營業稅。

　　“以一套2008年100萬購買現在200萬出售的二手普通住房為例，之前可按照差額繳納5.5%的營業稅是5.5萬元，以後將需要交納11萬元。”張大偉認為，這將使5年內的房源交易成本明顯上漲。

　　樓市或陷震蕩

　　“房價會跌嗎？”昨晚獲悉“新國八條”出臺後，SOHO中國董事長潘石屹在微博上如是發問。

　　張大偉認為，此番調控政策力度是空前的，特別是在限購、限貸、加稅等方面都做到了歷史頂峰。

　　不過，此次調控對於房價的影響，專家們更多傾向於認為樓市可能陷入震蕩，價格向上或向下的空間並不大。