國務院調控再給力 高房價有望實現軟著陸

　　在經歷了去年的連續兩輪房地産調控後，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制，但是部分地區房價依然居高不下，特別是去年9月以後全國房價連續4個月環比上漲。為鞏固和擴大調控成果，繼續有效遏制投資投機性購房，昨日召開的國務院常務會議確定了進一步調控房地産市場的八項政策措施，特別是要求地方政府一季度公佈年度新建住房價格控制目標、二套房首付比例提至6成、“限購令”推向全國等措施堪稱史上最嚴，使得此前提出的調控政策進一步“落地”。

　　一季度公佈

　　房價調控目標

　　新政強化了地方政府責任的落實，提出“2011年各地方政府要合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。”北京大學房地産研究所所長陳國強昨日接受證券時報記者採訪時表示，首次把價格目標作為調控成敗與否的重要指標，這是前所未有的。他認為，地方政府是調控政策的執行主體，是政策落實情況的關鍵環節，這次中央把調控壓力傳給了各地方政府。

　　同時，新政還強調了對地方政府的約談問責機制，提出“未如期確定並公佈本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。”

　　陳國強認為，過去是在落實保障房方面與地方政府簽訂責任書，這是首次對地方政府提出了更具體、更明確的要求，操作性更強。

　　二套房

　　首付比例提至6成

　　為了進一步抑制投資投機性購房需求，強化差別化住房信貸政策，新政將二套房貸的首付比例提高至6成，貸款利率不低於基準利率的1.1倍，進一步提高了投資投機性需求門檻。

　　北京中原三級市場研究總監張大偉認為，調控再次加強對投資及投機購房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到4成，有效地抑制了投機購房，而且避免了金融機構的風險。特別是最近因為貸款額度收緊的影響，部分首套房只能按照基準利率，而二套房更是傳聞將執行1.3倍的利率，對購房者的威懾作用不言而喻。

　　除了在信貸方面抑制投資投機性需求外，新政還從稅收方面提高交易環節的門檻，提出“對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅”。張大偉認為，與之前執行差額收取營業稅相比，新政再次嚴格了二手房交易稅費，5.5%的全額營業稅使得5年內房源再交易成本明顯上漲，將遏制過度炒作。

　　另外，對於備受關注的房産稅，新政雖未明確提及，但提出“各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法徵稅提供基礎”。陳國強認為，這是為房産稅開徵打下伏筆。

　　“限購令”推向全國

　　新政首次將“限購令”推向全國，提出，“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。”

　　張大偉認為，限購不僅力度加強，而且範圍很可能從現在的20多個城市擴大到60個以上，最終擴至全國。全國性落實對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭限購，相比之前北京等區域執行的限購政策更加嚴格。這一條不僅查新購更是嚴查存量，如果嚴格執行將有效的遏制需求，將明顯影響2月份以後的市場交易。

　　陳國強認為，這次新政是對以往政策的深化和細化，更加重視政策“落地”問題，強調政策執行情況。“限購令”推向全國極大地抑制了購房需求，與信貸政策同時運用，比較容易見到效果。但是他認為信貸和行政手段雖然有效，但屬於短期調控手段，應與中長期調控政策相結合，從增加供給、完善制度等方面來緩解供求矛盾，才能最終達到調控效果。

　　鏈 接

　　銀行房貸議價能力將提升

　　“目前新政策對成交量的影響還無法預測，但對銀行來説，由於整體額度縮水，未來無論是首套房還是二套房的議價能力都會繼續提升。”華南某股份行總行房貸部門負責人昨日對記者表示。

　　新政規定，未來商業銀行對於家庭二套房貸款將執行首付6成，利率1.1倍政策。此外，已經在各大城市鋪開的“限購令”範圍也將進一步鋪開。

　　受訪銀行人士稱，如若本次房地産調控新政能夠將近期反彈的交易量進一步壓縮，則今年各家銀行調整個人房貸發放規模的動作還會持續。“現在各家銀行都看到個人消費貸款的盈利前景，利率基本都是基準1.5倍以上，雖然風險權重是100%，但也比房貸按基本利率發放划算。如果交易量下滑，我們還會把一部分房貸額度切到消費貸款上來，所以對全年的盈利基本沒有什麼影響。”另一股份行總行零售部人士表示。(羅克關)

　　觀 點

　　今年樓市有望迎來真正拐點

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇(微博)：國家提高二套房首付標準是為了抑制房價過快上漲，有望對於今年樓市産生較大影響。今年樓市可能會進行一定幅度回調，回調幅度在10%~20%之間。這種回調幅度屬於正常回調，不至於對國家經濟産生過大不利影響。不過，國家加強樓市調控之後，樓市資金會流入股市，對股市將是利好。

　　信達證券研發中心副總經理劉景德：未來的一段時間內國家還將陸續出臺房地産政策，而且力度將越來越大。不過，此次房産政策調整對房地産板塊影響較弱，因為從去年至今國家一直在對房地産市場進行調控，地産藍籌下跌空間已十分有限。

　　招商銀行宏觀與策略分析師徐彪：從思路上看，2011年調控依然沿著三個方面：問責地方、增加供給和抑制需求。在去年兩輪地産調控的基礎上，進一步細化和加碼。考慮到地方政府在房價傳導鏈條中的特殊地位，本輪調控尤其強調和細化了地方政府的責任，相信會有更多地方加入限購行列，也相信很多地方現存的陰陽合同將退出歷史舞臺。綜合來看，結合2010年新增樓市供給即將入市情況，今年樓市有望迎來真正的拐點。