居住地價升勢不減 房價上漲預期仍強

　　在經歷了一整年“史無前例”的嚴厲樓市調控後，2010年全國房價依然處於歷史高位，新建商品住宅成交價格同比上漲7.4%；土地價格在四季度快速反彈，居住地價同比增長11.02%。2011年土地及房地産市場調控壓力仍然較大。

　　對此，接受證券時報記者採訪的多位業內專家認為，2011年房價持續上漲預期仍然較強，調控政策需要進一步收緊，但第三輪調控新政短期內出臺的可能性不大。調控重點將放在強化已有政策的執行力度，即根據市場變化情況隨時對“國十條”的要求進行細化，包括擴大限購城市範圍、收緊銀行信貸、嚴格土地監管、加速推進房産稅等。

　　外部因素削弱調控效果

　　國土部下屬的中國土地勘測規劃院本月17日發佈的“2010年第四季度全國主要城市地價監測報告”顯示，2010年第四季度，我國房地産市場投資加速，成交量價齊升，土地市場需求旺盛，居住地價上漲的勢頭依舊不減，不少城市再現“地王”現象，居住地價同比增幅達到11.02%，多數城市房價上漲預期仍然較大強。受此影響，居住地價環比增幅持續回升，為3.67%。全國主要監測城市中，七成城市綜合地價環比增速有所上升。

　　與此同時，國家統計局同日發佈的數據顯示，2010年最後一個月，全國70個大中城市房價連續4個月上漲，房屋銷售價格同比上漲6.4%。

　　2010年，中央多次加大對房地産市場的調控力度。二次調控以來，不僅“限購令”直接限制了市場需求，而且一系列政策直指降價動力不足的開發商，調控措施和力度較大，為什麼房價漲幅仍然回升明顯，地價增幅依舊較高？

　　對此，住建部政策研究中心副主任王玨林在接受證券時報記者採訪時表示，儘管2010年我國房地産市場價格、投資、銷量仍處於歷史高位，但經過對市場的調控，已經由2009年的火爆狀態逐步降溫，調控還是取得了一定的成效，但沒有大家想象的那麼快，這表明對房地産市場的調控不那麼簡單，這是經濟發展、城市發展、城鎮化推進過程中遇到的新問題。

　　中國房地産學會副會長陳國強則認為，調控效果不明顯除了政策落實力度不夠外，主要是通脹和流動性等外部因素導致的投資性、恐慌性需求削弱了調控效果。當前的高房價不僅有行業自身發展的原因，也有複雜的外部因素，調控難度和複雜程度與過去不同，因此不能單從行業視角看待，應運用綜合性調控手段來解決。

　　中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲也對記者表示，高房價的主因是流動性太大與熱錢流入，另外就是政策執行力較低。由於地方政府的管理目標與中央不同，存在博弈和抵抗的力量，政策執行不力，因此中央的行政調控措施效果不明顯。他認為，應建立健全監督和評估機制，通過市場機制來解決房價問題才最有效。

　　調控重在細化已有政策

　　有觀點認為，2010年12月19日國土部發出《關於嚴格落實房地産用地調控政策促進土地市場健康發展有關問題的通知》，意在表明國家對房地産市場的調控決心，也拉開了三次調控的序幕。但接受證券時報記者採訪的多位業內專家雖然認為今年調控不會放鬆，卻並不贊同“第三輪調控即將到來”的説法。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，儘管房價仍在高位運行，但與2009年全年23%的漲幅相比，今年全國房價漲幅適中，處於近10年的偏低值，而且去年12月份，70個大中城市房價環比上升0.3個百分點，和11月份漲幅持平，説明房價調控取得了一定效果。預計管理層對房價走勢還會繼續觀察一段時間，調控暫時不會全面加碼，新一輪調控一季度出現的可能性較小。

　　“今年調控的重點預計放在強化已有政策的執行力度上，不見得會有新的調控政策。”陳國強説，去年信貸政策各地執行差別較大，銀行對開發商的開發貸款、土地出讓金監管等，各地也沒有嚴格執行，今年的關鍵是要出臺可操作性的對策性方案，不只是原則性的要求，而是把已有政策執行到位。

　　鄒曉雲也認為，如果國家調控政策能夠得到有效落實，市場上流動性回收力度加大，保障性住房供給量能夠有效釋放，百姓對房價大幅反彈的憂慮可能得到緩解，支撐房地産投機炒作的非理性預期可能弱化，從而有助於居住地價的穩定。

　　王玨林指出，2011年國家的調控政策不會放鬆，可能會根據市場發生的變化，隨時對“國十條”的要求進行細化。對市場影響較大值得關注的有幾個方面：一是限購問題，有可能擴大至更多城市；二是房地産稅，推進速度會更快；三是加息政策不可小視，連續多次加息對企業和消費者成本的影響會很大；四是對銀行貸款配置、開發貸款的要求、預售款的管理，都會增加企業的資金週轉難度；五是住宅用地管理、房屋市場銷售管理會更加嚴格，監管力度會更大。