楊紅旭：房價調控需更給力 住房改革要再攻堅

　　歲末年初，上海房地産市場成交量保持活躍態勢。 2011年房價到底何去何從，新一輪房地産調控會否到來，成為令很多人迷惑不解之事。昨天，國家統計局公佈了2010年全國房地産數據，從中或可一窺全國和上海樓市的走勢。

　　去年全國房價漲了多少？房價是個焦點話題，然而房價的漲幅卻一直是筆糊塗賬。整體來看，2010年全國一手房成交均價為5033元/平方米，同比2009年上漲7.4%，證明房價仍在高位運行。嚴厲的樓市調控並未使房價下跌，不過國家文件中也從來沒説過要讓房價下跌，去年4月 “國十條”的核心要義就是“堅決遏制部分城市房價過快上漲”。

　　所以，去年的房地産高壓政策，並非像很多人認為的那樣，純屬“空調”，客觀地講，還是住建部部長姜偉新的表述比較準確：房地産市場投機性需求得到一定抑制，調控取得一定效果。不可能不讓房價漲，但調控政策要做的是，讓房價飛的速度放慢。

　　按統計局口徑，2010年上海商品房(包括辦公樓、商鋪、純商品住宅、動拆遷安置房)成交均價為14000多元/平方米，比2009年上漲5%左右。當然，很多人會質疑，説這個價格低估了。那要看統計的是什麼類別的房子了。如果單單針對市場化的商品住宅，那麼2010年單價已超過2萬元大關，比2009年上漲三成左右。

　　與股市相似，在分析樓市時，成交量有時比成交價更重要。 2010年全國一手商品房成交量比2009年增加了一成。這意味著什麼？不好也不壞。去年調控得厲害，但成交量仍在頑強地增加，只不過增幅已明顯變小了。這就是調控的一個功效——如果沒有調控，成交必然更加火爆，從而助推價格飆得更高。

　　那麼上海成交量是何表現？絕對可用“慘澹”來形容。按統計局口徑，2010年上海所有一手房的成交量，比2009年大減近四成。全國31個省級地區中，只有西藏的跌幅比上海更大。如果只算市場化的商品住宅，那就更“慘”了，同比暴跌五成左右。由此證明，2010年的調控讓上海樓市的成交量“很受傷”，主要原因有二：一是商品房供應量不給力，二是部分不合理的投資投機需求撤退了，但部分合理的自住需求也變得猶豫和觀望——只怪房貸政策太苛刻，認房又認貸，即便是以前用貸款買過房子，現在手中沒有一套房子，那麼再買時也算你第二套房，首付至少五成、利率1.1倍。

　　在這種情況下，新一輪房地産調控是否會像部分人認為的那樣隨時來臨？筆者認為不大可能。誠然，前段時間溫總理再次強調，要繼續讓房價回到合理水平，可到底“合理水平”是一個什麼水平，誰也説不清。2011年，通貨膨脹將繼續盤踞高處，人們存款繼續是負利率，人民幣升值還會車輪滾滾向前進，海外遊資依然垂涎中國房産，即便是繼續限貸限購，也不太可能支撐得起“房價會大跌一半”的坊間判斷。

　　去年12月份，70個大中城市房價環比上升0.3個百分點，和11月份漲幅持平，説明近兩三個月房價漲幅得到控制，預計管理層對房價走勢還會繼續觀察一段時間。

　　眼下，政府需做兩檔事。一是繼續抑制投機性購房需求，二是加大保障房建設，尤其是，要儘快健全住房保障的機制和體制。正如近日上海兩會上俞正聲書記所言：住房如果拿不出一個解決問題的長遠機制，上海的人才優勢將喪失殆盡，如果公租房租金遠遠低於成本，這種租賃房的體制不可能持久。全國同樣面臨這些問題，比如在公租房的問題上，重慶靠財政投入大建特建，未來會否出現福利化分房時代的某些弊端(政府不得不年復一年地在公租房維護運營上面投錢)，也還存疑。因此，調控房價與推進住房制度改革，必須“兩手抓”才行。(作者為上海易居房地産研究院綜合研究部部長)