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2011年房價仍面臨上漲壓力 房地産調控將常態化

發佈時間:2011年01月18日 07:42 | 進入復興論壇 | 來源:人民網-人民日報

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  調控之下,部分城市房價過快上漲勢頭得到初步遏制,但是,2011年房價繼續上漲的壓力仍然存在。原本是短期舉措的房地産調控將常態化,市場將長期面臨偏緊的政策環境。房價走勢將主要取決於3個因素:流動性、實際利率水平和供求關係的調整。

  去年樓市量價齊漲

  在國家對房地産市場進行“史上最嚴厲的調控”的2010年,市場卻仍然量價齊漲,並創下歷史新高。從9月份開始,70個大中城市房價連續4個月環比上漲。

  業內人士認為,儘管去年國家先後3次出臺嚴厲的樓市調控政策,使房地産市場的投資投機型需求得到一定抑制,但以自住為目的的剛性需求仍然旺盛,加上社會流動性充裕,缺乏有效投資渠道,人民幣升值導致境外熱錢流入,調控政策沒有有效落實等原因,使調控下的中國樓市仍然火熱。此外,住房稅收制度不健全、持有環節成本過低,地方政府對土地財政過度依賴等制度性原因,也使得樓市問題積重難返,短期的、一刀切的調控很難收到非常好的效果。

  但是,在增加供應、差別化信貸政策等一系列措施的作用下,樓市也在出現積極的變化。數據顯示,2010年全國房地産開發投資、房屋新開工面積均大幅增長。此前人們擔心的調控可能會導致投資下滑、未來供應減少等情況並未出現,新開工面積的大幅增加,為未來市場供應奠定了基礎。同時,一線城市房價過快上漲的勢頭被遏制,房地産調控在一定程度上取得了效果,效果還將繼續體現。

  在調控作用下,房地産企業的資金來源上漲有所放緩。2010年企業本年資金來源約7.2萬億元,比上年增長25.4%。由於調控對開發商獲得貸款審核嚴格,國內貸款僅增長10.3%,而2009年則增長48.5%。但境外熱錢進入我國房地産業的規模仍然龐大,給市場帶來一定風險。

  將儲備新的調控措施

  “"十二五"期間,房地産業仍然面臨重要的機遇,在解決就業和推動經濟發展方面將起到重要作用。”國家統計局總經濟師姚景源日前在華本機構主辦的“2011中國地産領袖年會”上表示,“越是重要的行業,越是需要健康發展,仍然需要堅持對行業的調控和行業自身的不斷完善。”

  業內人士普遍認為,原本是短期舉措的房地産調控將常態化,市場將長期面臨偏緊的政策環境。

  “2010年的調控,最重要的是兩項政策。一是通過嚴厲地執行差別化信貸政策,抑制投資投機型需求,這起到了明顯的效果。二是切實增加市場的有效供應。這兩項措施非常關鍵,應該堅持。”住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹表示,2011年我國仍將延續社會流動性過剩的局面,供求關係失衡的狀況也依然存在,因此亟須落實並強化現有的調控政策。

  住房和城鄉建設部部長姜偉新透露,2011年部分城市房價繼續上漲的壓力仍然存在,調控將堅定不移。在落實已有政策的同時,將進行前瞻性研究,儲備新的調控措施。

  這意味著,一旦市場再次出現量價齊漲的過熱苗頭,新一輪的調控隨時有可能到來。此外,在長期制度建設方面,房産稅的試點也在緊鑼密鼓的籌備中,重慶已經確定將開徵房産稅。一旦房産稅的靴子落地,將對市場心理産生重大影響。

  “調控的思路也應該有所調整,應該大力發展並建立健全房屋租賃市場。”國務院參事陳全生在上述年會上表示,大力發展房屋租賃市場,不僅可以很好地解決“有房住”的基本居住問題,還可以實現各個收入階層家庭“混居”,促進階層之間的流動。他建議,政府可以通過租金補貼、減免稅收等手段,鼓勵人們將閒置的房屋用於出租,增加租賃市場供應,並不斷完善相關法律法規,規範租賃市場。

  姜偉新日前也表示,2011年起,我國將大力發展公共租賃房,公共租賃房將成為今後主要的保障形式。

  房價能否回到“合理水平”

  普通百姓更關心的是,在持續的嚴厲調控下,房價能否繼續穩定,有沒有可能下降,“回到合理水平”。

  在搜狐焦點網近日舉行的“2011民生地産高峰論壇”上,著名經濟學家成思危向記者表示,中央政府的調控對抑制房價過快上漲起到了一定作用,而且會越來越明顯。“現在地價佔房價的比例大幅上升,政府稅費、開發商利潤也在上升,這3塊已經數倍于建房本身的成本。要真正降低房價,使房價逐漸回歸理性,還需要從減少政府稅費、限制開發商利潤和土地價格等方面入手。”

  房地産調控對房價的影響是短期的,房價走勢主要還是取決於市場本身的變化。

  2011年房價走勢將主要取決於三方面因素。一是流動性,2011年境外熱錢流入我國的壓力很可能增大,國內新增貨幣量也將維持在較高的水平,這些資金如果不能得到有效的疏導,很可能進入房地産市場,從而推動房價快速上漲。二是實際利率水平,也就是名義利率減去通貨膨脹率。如果CPI能控制在5%以內的合理水平,對抑制房價會起到作用。反之,如果2011年CPI居高不下,實際利率仍然是負利率,以抗通脹和避險為目的的購房需求將不斷增加,房價上漲的壓力也就更大。三是供求關係的調整。從2010年的數據看,商品房銷售10.43億平方米,超過了竣工的7.6億平方米,供求矛盾仍然比較突出。如果市場供應不能繼續增加,房價上漲壓力仍然會比較大。

  “調控對價格的短期作用不可忽視,關鍵是要嚴格落實。”秦虹説,2011年,抓政策的落實,將是調控的一個重要任務。