流動性緊縮成定局 房企資金鏈趨向緊繃

　　央行1月14日宣佈，從20日起上調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點至19%，這是央行自2010年初以來第七次上調，該消息連同上海“土地使用權到期無償收回”事件，引發了本週一地産股全線下跌。

　　市場分析人士指出，此次存款準備金率上調，加劇了市場對後期緊縮貨幣政策的擔憂，加之房地産資本市場融資已暫停，房産信託又被嚴控，限購等打壓需求的政策繼續進行，開發商回款難度加大，2011年房企資金來源將持續下降，資金鏈隱憂顯現。

　　調控手段仍有多種備用選擇

　　1月17日，央行上調存款準備金率的消息，令連漲四週的地産股全線回調。

　　“在房地産板塊經歷了連續四週的反彈後，投資者對房地産調控消息更加敏感。”中信建投分析師陳瑩説，由於資本市場停融資，一季度房企傳統的業績高增長和高送轉行情在今年已無可能，政策成為決定房地産板塊走向的主要因素。

　　包括陳瑩在內的分析人士普遍認為，樓市調控2011年不會放鬆。“在全年調控的大背景之下，房價仍沒有得到明顯抑制，”國金證券分析師曹旭特指出，這是因為存量貨幣過剩，且市場預期仍較樂觀，銷售沒有出現明顯萎縮。

　　根據國家統計局數據，2010年的土地價格上漲仍然偏快，房價在嚴厲的調控之中繼續上漲。在此背景下，去年共計16個宣佈實行限購政策的城市中，海口、福州、廈門、溫州都宣佈順延執行此項政策，且沒再明確有效期。並有新的城市加入限購行列。“我們估計，限購令可能還會繼續蔓延至其它二線城市。”廣發證券分析人士認為，調控政策只可能會繼續深入甚至加碼，而不大可能放鬆。

　　這也是包括萬科、保利、金地、招商等大型房企在內的業內人士的共識。保利地産證券事務代表黃海對記者表示，2011年樓市調控可用的手段還有多種，房産稅是一種，甚至取消預售制度也是一種。這取決於決策層如何行動。住建部部長姜偉新此前透露，有關部門還儲備了其他調控政策。

　　世聯地産董事長陳勁松預計，今年上半年還將有5個城市加入住宅限購；住房貸款優惠利率取消；首付成數進一步提高；預售資金監管擴大範圍；物業稅（房産稅）試點細則出臺。

　　目前來看，本報記者的調查顯示，1月份，上海、深圳等地的銀行房貸優惠利率已經取消，多數銀行首套房的利率都已提至9折以上。

　　“今年的房貸額度更趨緊張，銀行普遍醞釀取消首套房利率優惠，以保證有限額度下的利潤最大化。”長城證券分析師劉昆認為，對於首套置業而言，從8.5折利率上調到基準利率，相當於加息4次；對二次置業，信貸額度的緊張同樣意味著放貸時間的延期。

　　房企資金來源下降

　　信貸緊縮政策隨之而來的，是房企的資金來源持續下降。

　　曹旭特測算得出，由於貨幣政策的調整和銷售增速的下滑，2010年開發商資金來源增速同比下降了23個百分點，為25.4%。其中資金來源結構也發生了調整，企業自籌資金比例由2009年的31%上升至37%，借貸資金比例的下降，表明開發商杠桿率和ROE 的下降。2011年貨幣總量進一步緊縮，開發商獲得資金難度也將加大。

　　保利地産有關人士認為，2011年央行將繼續靈活運用存款準備金率和加息來管理流動性，行業資金面趨緊。萬科總裁鬱亮則對記者表示，他本人對2011年資本市場融資毫無預期，萬科更多地採用了與其他公司合作的方式，來進行融資和業務擴展。而且萬科對合作對象沒有限制，國企、民企都可以。

　　渤海證券分析師陳慧預計，本次上調存款準備金率會凍結3500億元資金，一次性上調影響不大，但是連續7次上調的累積效應不容忽視。此外，瑞銀亞洲房地産研究部主管王震宇1月18日指出，差異化信貸政策的持續，也會使得開發商資金鏈的緊縮繼續加強。“不但是借錢無門，甚至融資的困難度也在增大。”

　　曹旭特認為，開發商將被動調整融資結構。進入１月份，許多房企轉而進行海外融資。恒大、合生等房企紛紛在香港發起票據融資，繼去年１１月之後掀起新一波融資潮，涉資達到上百億。

　　但利用外資也不容易。商務部發言人姚堅1月18日表示，今年將和有關土地建設、外匯、金融部門加強合作，進一步加強外資進入房地産的監管，規範審批外資進入房地産領域。

　　加息影響更大

　　根據多家公司所作的資金測算顯示，上調存款準備金率對房企影響不大，“我們最怕的是加息，多次加息將導致成本大幅上升，銷售也會受到影響，”深圳本地一家大型上市房企人士表示。

　　申銀萬國證券最新報告預計，未來準備金率還將繼續上調，並有望超過20%；同時，春節前後亦有可能加息。摩根士丹利最新研究報告顯示，中國央行或許在上半年加息2-3次，且不對稱升息的幾率也將上升，M2貨幣供應量增速目標約在15%。陳勁松也預計，今年上半年將加息3次。

　　這將大大影響房地産公司的流動性和資金鏈。一些在2010年沒能跑贏大市的公司資金危機隱現。1月14日，標準普爾發佈最新評級報告，將恒盛地産穩定評級展望調整為負面。

　　但也有一些公司或將繼續受益於調控。中投證券分析師李少明認為，2011年對客戶、資金、土地資源的爭奪使得行業整合加快，市場集中度進一步提高。