2011地産走向與調控之道

　　近日，重慶確定開徵房産稅，這一“破冰”之舉再度引發了各方對房地産的關注和激辯。自2010年4月至今，被評價為“房改以來最嚴厲”的房地産調控措施，已經施行了9個月的時間。如何評價調控措施的效果？高房價的困局如何破題？今年的房價走向又將如何？本期本報就相關問題，採訪了中國金融40人論壇成員、安信證券首席經濟學家高善文，華遠集團總裁任志強，是為21世紀北京圓桌第280期。

　　　　調控政策的著力點與效果

　　我説窮人的房子應該由政府負責，並不等於説我不給窮人蓋房子，這是兩個完全不同的概念。

　　《21世紀》：2010年11月，70個大中城市房價同比上漲7.7%。12月，多個城市現房價微漲趨勢。如何評價調控政策的效果？解決高房價的根本出路在哪？

　　高善文：現在人們都期待房地産調控政策出臺之後，房價會下跌。但從其他地區的歷史經驗來看，一個國家房地産泡沫的破裂，造成房價下跌的情況是很少發生的，即便發生下跌，幅度也是非常小的。所以並不能從房價是否下跌的角度，來評判調控政策的效果。

　　如果房價出現比較明顯的回落，通常伴隨著一個非常重要的宏觀因素，就是流動性出現了嚴重收緊。2008年國內房價的下跌，日本1990年代泡沫崩潰之後的房價下跌以及美國這一輪房價下跌過程，都伴隨著流動性的劇烈收緊。但2010年的房地産調控期內，儘管信貸的增長速度比2009年低，但是整個的流動性水平遠沒有2008年那樣緊縮。所以在這樣的貨幣環境下，房價不會像2009年那樣加速上升，也不會像2008年那樣快速的下跌。從貨幣政策的角度，流動性的大幅收緊，不僅會導致房價的快速下跌，更會引發經濟下滑等一系列問題。

　　任志強：貨幣和供求關係決定價格，這是一個很簡單的道理。2007年中國曾提出過用增加供給的方式來解決房價問題，但到了2008、2009年，出於“兩防”考慮就沒有再繼續執行了。抑制供求關係的做法是違反經濟規律的，遲早會出問題。

　　當然，增加供給就涉及到土地制

　　度，土地制度必然涉及農村和城鎮土地的指標問題，以及18億畝紅線問題。我多次説過，徵地拆遷和開發商沒有太大關係，每年徵用的土地中真正用於蓋房子的只有1.5%，其它大部分都用於建各種基礎設施、軍事設施、旅遊設施等。去年2.7萬億的土地出讓金中，開發商只佔了8000多億；截至今年11月底，全國房地産用地供應總量達12.8萬公頃，開發商只佔用了3.6萬公頃，剩下的2/3與我們都沒有關係。

　　《21世紀》：住建部宣佈2011年全國保障房將建1000萬套，有專家指出，保障性住房建設不足，將會導致調控期結束後的房價反彈。您怎麼看？

　　任志強：保障性住房與市場沒有關係，它是所有地方政府的責任，我們的問題只在於保障性住房保障的是誰沒有説清楚。我説窮人的房子應該由政府負責，並不等於説我不給窮人蓋房子，這是兩個完全不同的概念。現在的房地産法不允許開發商在非出讓土地上蓋房子，政府應該建立一種激勵機制或出臺相應的法律允許開發商去蓋。美國的房産政策比較貼近老百姓，正是因為開發商參與了政策制定的全過程，而並不像很多人所理解的一樣，開發商參與制定政策一定是為開發商服務的。當商人的很清楚一點，如果坑害了老百姓，老百姓就不會買賬，市場最終會把你擊垮。

　　高善文：從長遠來看，即便保障性住房達到足夠的供給量，對於商品房房價影響也沒有想象的那麼大。保障性住房和商品房的受眾是不同的，目前北京每平米三四萬商品房價格肯定不是月收入幾千塊錢的人推高的。從歷史經驗來看，如香港在八九十年代之後，一般情況下保障性住房的供給佔住房年供給量在40%至50%左右的比重，但香港在1997年亞洲金融危機之前房價上漲速度也是非常驚人的。而亞洲金融危機之後，房價大跌，港府為了托市，曾經一度停止保障性住房的銷售，但房價還是從1998年跌到2003年。所以，依靠保障性住房的供給來平抑房價、影響房價，即使供給量足夠多，其作用也是有限的。

　　房産稅試水之惑

　　從目前的情況來看，無論在硬體還是軟體層面，我國都不具備大範圍徵收房産稅的能力。

　　《21世紀》：重慶將率先試點房産稅。房産稅“遠水”能否解地方財政“近渴”？

　　高善文：房産稅的徵收還有很多的執行細節，需要時間去逐步摸索成形。從平抑房價的角度，房産稅能夠起到的作用也是有限的。我們可以做一個對比，現在重慶準備施行房産稅的最高邊際稅率是2%，而韓國高端住房的最高邊際稅率是4%，比我們高多了。全世界房地産稅稅率最高的兩個國家，一是韓國，一是美國，但是他們一樣有房地産泡沫。近幾年韓國首爾市中心房價，每平米要十五六萬元人民幣。房産稅對於房價的遏製作用，是非常有限的。

　　從平抑地價的角度，地方財政依靠土地出讓金來獲得收入，這是由我國的財稅體制決定的，反映了地方財權和事權不匹配的矛盾。這個矛盾不解決，地方政府總是需要收入來保障事權的履行，土地財政的痼疾也很難根除。

　　要讓房産稅完全取代土地財政，需要非常廣泛的徵收範圍。但從目前的情況來看，無論在硬體還是軟體層面，我國都不具備大範圍徵收房産稅的能力。韓國在20世紀80年代末時，加強對物業稅的徵收，這個過程大概花了五年時間。而中國這麼大的徵收範圍，又缺乏相關經驗，所需要的時間會不會更長？

　　任志強：我並不反對房産稅，但出臺房産稅的前提應該是對其它稅制進行改革，如對土地出讓金制度進行改革。只有針對土地的一系列稅收制度都改了以後，才能徵收房産稅，而不能什麼都還沒動就平白加一項稅。世界各國針對房産的稅種包括流轉和保有環節兩種，現在中國沒有對住宅徵收房産稅並不等於説我們在保有環節沒有徵稅，如我們有土地使用稅。

　　我認為用普惠的方式解決不了中國的土地財政問題。所謂普惠方式就是只對商業性住宅徵收而不對老百姓徵收。房産稅在建國初期就有了，中間被其它稅種所替代，到了1986年又重新恢復。現在的房産稅試點仍屬於普惠制度，專門針對高檔住宅，只收少部分人的稅，無法替代土地財政。安邦資訊最近做了一項統計，按照去年的數據，符合高檔房標準（即140平米以上）的住宅面積只有4600萬平米，若按1%的稅率徵收，只有39億稅收收入，這怎麼可能替代2.7萬億的土地出讓金收入？

　　中國現在的土地出讓金佔地方財政收入的比重是48%，流轉稅包括營業稅、土地增值稅、契稅、耕地佔用費四項收入加起來佔財政收入的14%，持有環節稅收佔財政收入的5%多，土地財政總和佔到了地方財政收入的60%-70%，如果只對少數人徵稅，根本無法替代高額的土地財政。

　　城市化瓶頸與高房價破題

　　我國現在仍處在人口增長和城市化率的上升過程中，唯有住宅的高速增長才能和這一過程相匹配。

　　《21世紀》：有觀點稱房價和房租的上漲將很多打工者和白領“返鄉”，或將引發“逆城市化”。如何讓房地産和城市化的進程可持續？

　　任志強：房租上漲對經濟生活的影響並沒有那麼大，還不至於將打工者和白領擠出城市。在城市能租得起房子的人還是多數，房租在消費中所佔比重遠不及房貸所佔的比重大，這表明房租對於消費者的直接影響力要小于房貸。如果房貸的負擔都沒有把這些人擠出城市，目前還要通過限制需求的方式來解決住房問題，那麼房租更不可能把這些居民擠出城市。

　　城市化率只是未來房地産發展中的一個影響因素，另一個重要的影響因素是人口。到2030年之前，我國人口的絕對值還在增長，城市住房發展的空間還很大。對比同等的城市化率水平和人均收入增長水平，我們離世界平均水平還差14-15年，遠遠落後於發達國家和地區。我國現在仍處在人口增長和城市化率的上升過程中，唯有住宅的高速增長才能和這一過程相匹配。如果抑制住宅的開發建設，越限制，就越跟不上人口增長的需求。供求決定價格，房價也會繼續走高。發展是硬道理，增加土地供應和住宅開發，房價就沒有那麼高了。

　　高善文：城市化水平和房價之間的關係，很難有一個明確的界定。中國的城市化進程，伴隨著房價的上漲。而像美國和歐洲的一些發達國家，房價還是在不停上漲，甚至産生房地産泡沫。當然，中國的城市化模式也是有問題的。從城市規劃的角度，以東京為例，東京的中産階層通常的居住範圍是離城市中心大概80公里，如果放到北京的話，他們就得住到河北了，交通等方面的成本肯定是無法承受的。現在很多人都在往大型城市擠，而另一方面，城市居住的高成本也在把人們往城市周邊推。未來的一個可預見的趨勢是越來越多的人被高房價擠到城市外圍，甚至完全擠出。像北京和上海這樣的城市，如果要繼續發展，就必須要想辦法對於外來人員的吸引力。這就意味著城市在交通、教育、醫療等公共事業的發展，要能跟上城市發展擴張的速度，讓城市中心和周邊的人們能夠享受到同樣的公共服務。

　　調控政策與房價走向

　　總體而言，房地産市場在今年的表現會比較平穩，不排除短期內因為成交量等發生波動，政策或將有一些微調。

　　《21世紀》：2011年的地産調控將繼續。哪些因素將影響今年調控力度的調整？今年房價的走勢將會如何？

　　高善文：從貨幣環境來看，今年的房價缺乏像2009年和2007年那樣快速上漲的動力，同時也不太可能像2008年那樣出現明顯下跌，整體上房價是一個平穩或者是略微上漲的態勢。房地産的調控政策也會保持相對平穩，但也不會放鬆，像2008年底至2009年初那樣出臺一系列的措施政策，政策轉向是不太會發生的，而繼續加大力度的可能性也不太大。所以，總體而言，房地産市場在今年的表現會比較平穩，不排除短期內因為成交量等發生波動，政策或將有一些微調。

　　任志強：今年的情況既不樂觀也不悲觀，情況不會比去年差。市場需求保持增長，供給繼續增加，但增幅回落，房價整體保持穩定，但會有波動。

　　從貨幣環境來看，名義利率和實際利率的差距在加劇，可能會影響貨幣政策的調整。目前負利率情況非常嚴重，這對於居民生活和經濟運行都造成了一定的負面影響，如果長期持續，老百姓將很難承受，所以今年加息的可能性非常大。

　　從房地産調控的角度看，接下來的政策空間已經很小。接下來最重要的是立法，頒布《住宅法》，明確各種住宅的經營主體，各層級住宅的消費對象和保障對象等內容。日本是1960年代頒布住宅法的，大部分國家的住宅法都是二戰之後立法的。立法的目的是防止權力濫用。西方國家的財政制度是以支定收，居民納完稅以後，多少用於教育支出，多少用於基礎設施建設等都寫得很清楚；中國卻是設定一個年度財政收入增長指數、GDP增長指數，這樣難免會陷入到收入利益最大化的惡性循環中去。以房産稅為例，目前的目標是以調節價格為主，但當地方政府開始徵收後，難免會轉向以收入最大化為目標。當以收入最大化為目標之後，徵收範圍就會擴大，從高檔住宅所有者，擴大到中産階級和低收入者，這樣的權力濫用是必須要約束的，最好的約束辦法就是立法，以法律的形式明確政府的權責。（因時間原因，任志強發言未經本人審核）