房産稅“面目”溫和卻引買方恐慌賣方淡定

　　受重慶房産稅試點獲批消息的影響，上海樓市近日頗不平靜。部分板塊的二手房市場出現了集中過戶的現象。值得注意的是，買賣雙方的心態完全不同，作為可能即將成為徵稅對象的房東們反而比較淡定，認為稅費完全可以轉嫁給下家；而購房者則較為恐慌，急於購房、過戶的人不在少數。

　　⊙記者 朱楠 ○編輯 王曉華

　　新年伊始，重慶兩會上傳出消息，財政部已原則同意重慶開徵商品房房産稅，重慶市正抓緊完善相關方案，有望在今年一季度出臺相關文件。昨天，重慶市市長黃奇帆再對媒體表態，重慶即將徵收的高檔商品房房産稅既針對增量房，又針對存量房。

　　作為與重慶一樣最有可能首批試點的城市，上海樓市近日頗不平靜。記者昨日從各大房産仲介了解到，從去年年底開始，受房産稅傳言的影響，部分板塊的二手房市場出現了集中過戶的現象，尤其是對較為敏感的高端房板塊。值得注意的是，買賣雙方的心態完全不同，作為可能即將成為徵稅對象的房東們反而比較淡定，認為稅費完全可以轉嫁給下家；而購房者則較為恐慌，急於購房、過戶的人不在少數。

　　市場：買方恐慌賣方淡定

　　“本來被寄予打壓房價厚望的房産稅，在輿論反復的討論爭議中，對房價的影響逐漸被市場淡化，現在反而被視為一種置業的負擔。”漢宇地産董事總經理施宏叡告訴記者。

　　從漢宇地産門店的反饋來看，大多數購房者尤其是豪宅和改善型置業者普遍認為上海房産稅“新老劃斷”的徵收方式不一定會讓房價明顯下跌，不如趕在房産稅出臺前購房，免得今後新購房還要被徵稅。從去年12月以來，該公司旗下門店出現一輪成交高潮。

　　上海中原世貿濱江分行經理陳希也告訴記者，12月月中至月底，該分行二手成交量有一個“小高峰”，購房客戶以改善型置業為主，主要受到房産稅出臺傳聞的影響，想趕在房産稅出臺之前購房。據他介紹，12月底到交易中心過戶的客戶比11月同期大約要增加20%左右，而該分行12月的二手房成交量也環比上漲50%左右，其中由於擔心房産稅而趕末班車的客戶佔到了20%-30%的比例。

　　相較于購房者的恐慌，即將可能成為徵稅對象的房屋持有者們卻顯得非常淡定。仲介機構普遍反映，有少數持有多套住宅的業主擔心房産稅出臺後可能對樓市有一定影響，因此願意放出房源，但掛牌價和成交價均沒有明顯鬆動。大多數業主心態仍然很好，認為從目前來看房産稅的稅率不會很高，即便是徵到自己頭上，也完全可以轉嫁到房價或租金上。

　　與樓市交易相呼應的是，房地産股指數連續兩日大幅上漲。有券商分析人士認為，“傳説”中的房産稅滬渝徵收版本比預期中溫和，對這只“重磅靴子”即將溫和落地的市場解讀令房地産股歡欣鼓舞。

　　觀點：比預期溫和難抑房價

　　一向快人快語的華遠集團董事局主席任志強甚至認為，房産稅很可能曇花一現。而對於目前已知版本的徵稅方式，一些房企內部人士向記者表示，在供求關係沒得到實質性改變的情況下，開徵房産稅早晚會被市場消化，短期內會令買賣雙方僵持，隨後交易很可能會快速反彈。而對於一些投資客來説，只要房子每年的上漲成本高於稅率本身，稅收成本可以隨著交易轉嫁。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，國家的思路很明確，先在個別城市試點，積累和總結經驗後再逐步擴大到全國範圍，而這樣一個過程將會持續幾年。短期內，必定會對試點城市的房地産市場造成利空影響，但這種影響程度比較有限，主要對人們的心理預期産生影響。由於試點階段稅基窄、稅率低、不涉及存量等因素，很難對房價造成大力度的壓制。長期來看，這種利空會逐漸被市場吸收和消化，成為一種稅收制度的“標準配置”，就像其他已經徵收此稅的國家一樣，很難靠一項稅收就能避免房價泡沫的産生。

　　中國指數研究院副院長陳晟也認為，房産稅首先是調整社會的收入結構，其次是調整經濟發展模式，最後才是具有一定遏制房價的作用。從目前的市場供求矛盾激烈這一點來看，出臺房産稅對遏制房價上漲的作用不大。

　　敏感的資本市場也迅速作出反應。針對近兩日房地産股的普遍上漲，申銀萬國發佈報告稱，整體來看，房産稅影響幅度很有限。一方面是因為此次徵收範圍較小，另一方面房産稅對投資者的影響遠大於自住者，而前期信貸等調控手段已經明顯的抑制了投資需求。莫尼塔（上海）投資發展有限公司分析師王沛也認為，在重慶和上海試點房産稅的方案中，稅率會相對溫和（0.5%-1.5%），資本市場對於房産稅試點已經有了充分的預期，在具體徵收方案不超預期的情況下，房産稅試點最終的“靴子落地”可能會對地産股形成短期的情緒衝擊性影響，但不會有持續性負面影響。