轉型商業地産 房企或為低價謀地？

　　2011年1月8日，上海寶山萬達廣場舉行了隆重的營銷中心啟幕典禮儀式。算上寶山萬達廣場，萬達在上海的商業廣場數量已經達到4個。在房地産行業連續調控的大背景下，商場出租及經營收入，可以幫助萬達度過行業困難時期。

　　事實上，自去年3月起，龍湖、金地和萬科等開發商紛紛轉型商業地産。但是在轉型一年後，轉型商業地産的開發商卻紛紛表示，眼下商業地産項目能夠提供的租金收入微乎其微，要靠持有商業地産獲得穩定租金收入，還要等待更久的時間。那麼，開發商為什麼仍要選擇轉型商業地産，它的戰略意義是什麼？

　　微薄租金難自給自足

　　在今年1月11日的同策房産趨勢論壇暨地産先鋒主題沙龍上，同策諮詢中心總監黃威曾比較過內地開發商和香港開發商的收入結構，發現香港的五大開發商——長江實業、新世界中國、新鴻基、恒隆地産和恒基兆業來自商業地産的收入佔全部收入的35%以上，新鴻基的商業地産收入甚至達到集團總收入的近50%。而在內地，能夠達到這個水平的只有萬達和SOHO中國等少數房地産商。

　　《每日經濟新聞》記者曾詢問綠城集團的一位高層，“綠城為何不像萬科、金地那樣轉型商業地産，借商業地産的現金流養高端住宅。”上述高層的回答很簡單：做商業地産需要長時間的積累，一兩年很難為住宅提供現金流。

　　萬科上海公司首席開發經理葉挺向記者介紹説，在過去一年，萬科上海商業地産部分的收入約佔整個萬科上海經營收入的10%~20%，其中來自商業地産租賃的收入微乎其微，僅佔極小比例，但萬科用於出租的商業地産面積實際超過了其開發的商業地産面積的50%。

　　從2008年開始專力發展商業地産，並完成百貨、影院、娛樂場等全套産業鏈的世茂股份持有的商業地産項目超過總開發面積的30%以上，但世茂股份首席財務官陳汝俠表示，目前商業地産的租金收入僅佔到世茂股份總營業收入的5%。

　　第一太平戴維斯上海物業顧問有限公司的研究報告指出，上海的寫字樓租金回報僅為5.5%~6%，零售物業則為6%~7%。顯然，按照目前的租金回報率，持有商業地産所獲得的現金流太少。

　　零售成為主攻方向

　　中原地産集團研究中心商辦樓宇的研究經理季峰説，與香港房地産公司主要通過持有商業地産獲得穩定的租金收入不同，內地開發商要快速回收現金流，只能通過物業的拆賣零售，這樣不僅能給房企最快速度地提供現金流，也能提供更高的溢價銷售利潤。

　　此前，有消息稱李嘉誠旗下的長江實業（集團）有限公司（以下簡稱長江實業）正籌備分拆旗下內地出租物業，以人民幣計價的地産信託基金（REITs）方式在港交所以IPO形式上市。若該REITs成功發行，有望成為首宗在香港上市的人民幣IPO。

　　上述消息為內地開發商通過商業地産開發迅速獲得現金流提供了另一途徑——將物業打包後整體上市，通過資本市場的溢價獲取房地産開發的利潤。但是季峰認為，這一模式並不適用於內地的開發商，因為大多數內地房企不可能像長江實業那樣在海外發行REITs。

　　顯然，大量開發商業地産並出售，是現階段商業地産開發的最理想模式。

　　實際上，近期商辦樓市場已經吹起一股成交熱潮。萬科開發的中糧萬科VMO在新年後的一週內全部售完。受到鼓勵的萬科上海公司，今年有意把來自於商業地産銷售收入的比例由原來的10%~20%，提高到25%。

　　中國房産信息集團研究中心總經理陳嘯天分析，“隨著限購、限貸及加息陸續展開，未來一段時間內通過投資住宅來抵禦通脹將面臨巨大的樓市政策風險，而商辦市場由於投資門檻較高、商住價格倒挂明顯等原因，有較大的保值和增值空間。

　　低價地誘惑開發商轉型

　　可以説，轉型商業地産不僅僅可以降低開發商的市場風險，還可以令開發商獲取價格相對低廉的開發用地。

　　中國指數研究院的研究數據顯示，上海商辦用地去年的樓面均價為7733元/平方米，平均溢價僅為11.12%，而剔除保障房用地，上海商品住宅用地全年樓面均價為8379元/平方米。由於土地稀缺，住宅用地價格一直在向上走。

　　在這樣的大背景下，商業、住宅綜合用地顯然成為開發商的主要爭奪對象。

　　實際上，目前附屬於住宅開發商的商業地産開發部門，更多的是在消化此前留存下來的大量商用地資源。

　　萬科上海公司首席開發經理葉挺承認，萬科上海公司的商業開發團隊，目前更多的是消化萬科現有土地中的商業部分用地。事實上，中糧萬科VMO的前身就是萬科翡翠別墅的商業配套地塊。

　　負責代理中糧萬科VMO的上海全斯美德物業顧問有限公司總經理端恒説，住宅開發商向商業地産轉型，缺少的是傳統終端客戶資源，沒有辦法了解客戶的需要。所以，住宅開發商只能求助於相關的商業地産服務公司，讓他們幫忙招商，甚至開發。顯然，這進一步降低了住宅開發商持有商業地産的意願。

　　端恒認為，按照目前的發展勢頭看，內地地産商要像新鴻基那樣持有商業地産接近50%，至少需要5年以上。