房地産行業：房價 房市房企

　　長江證券蘇雪晶

　　本篇策略報告主要從三個角度來分析整個房地産市場，我們以分析房價為起點，系統的論述了房價上漲的原因；同時論述了市場出現的各種熱點問題，包括一二線城市、二三級市場、保障性住房、商業與住宅等；最後我們把目光投向房地産企業，延續我們中期的思路論述了當前主流房地産企業面臨的困境以及我們看好的商業模式。

　　我們認為本輪房價的上漲主要源於以下幾個方面：第一是源自於全球量化寬鬆的貨幣政策使得投資性需求爆發以及超強的通脹預期；第二是由於土地的供應結構性不足引起；第三是由於再融資的限制使得絕大多數地産公司融資成本上升引起。從結果來看，目前房價已從一線城市傳導到了二三線城市。

　　對於房地産市場的思考，我們認為未來調控的重點將會轉向二手房市場；保障性住房面臨著完善立法的要求，未來保障性住房需要有著明晰的地位；另外我們仍然認為大都市化仍然是未來城市發展的方向；今年以來商業地産無論從銷售還是租金方面都得到較大幅度的提高，我們認為至今年起商業地産很可能進入繁榮期。

　　對於房地産企業來説，我們延續中期策略的思路，我們認為影響企業估值的因素主要是影響房地産開發企業發展速度以及盈利能力的基本要素，這些基本要素概括起來説就是融資、土地與稅收。目前這幾個方面的因素仍然是市場調控的重點，住宅開發類地産估值下移已成定局，但我們對於住宅開發類的地産比之今年相對要樂觀，仍然看好商業地産、旅遊地産。在公司標的方面，我們推薦經過09年戰略休整之後，已經重新回到增長軌道萬科；推薦毛利低點已過的保利；推薦新興商業模式代表的世茂股份；另外我們看好NAV折價最高的泛海建設。房地産服務業方面，隨著地産服務業明年政策方向明朗，我們相信該子行業發展速度將再提高，行業內整合力度將增強，有利於龍頭企業發展，推薦世聯地産。