今年樓市可能迎來第三輪調控

　　多位業界人士接受採訪時預測 房産稅新政即將啟動試點 今年樓市可能迎來第三輪調控

　　深圳特區報記者 譚建偉 “樓市肯定還會出新政。”世聯地産市場總監沈柱燦以堅定的口吻表示，樓市再次回暖，房價居高不下，政策調控即將到來。“我們已經告知客戶，有貨趕緊出貨。另有信息顯示，2010年將全國在售項目統一調價至8.5折的恒大地産最近又會推出‘大動作’。”

　　深圳市都會城市研究院院長高海燕認為，2011年，樓市調控在強化既有政策執行的同時，將進一步偏緊、從嚴。

　　更多接受本報記者採訪的業界人士一致預判，2011年，國家啟動第三輪樓市調控是大概率事件。

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　　樓市回暖政策加碼

　　2008年，國際金融危機爆發，國家出臺優惠政策促進樓市平穩健康發展。從2010年1月開始，樓市政策明顯轉向，首先是稅收優惠政策退出，接著是房貸優惠逐步減少。

　　2010年初以來，樓市先後出現了三次顯著回暖走勢，前兩次，樓市每回暖一次，政策調控加碼一回。

　　第一次回暖發生在2010年3月至4月上半個月。其直接結果是，國家第一輪樓市調控不期而至。2010年4月中旬，國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30%。4月17日，國務院要求，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

　　第二次回暖發生在2010年8、9月份，此時首輪調控政策被市場逐步消化，隨著成交量回升房價不降反升，住房需求者擔心房價進一步快速上漲而大量入市，造成樓市量價齊升的局面。9月29日，第二輪樓市調控啟動，國家多部委聯合出手，主要措施包括暫停發放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低於30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數。次日，深圳市政府辦公廳也發通知，規定本市戶籍居民家庭限購2套住房；對於能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。令人矚目的是，國家不僅推出了稅收、首付、利率等間接調控措施，而且直接採取了限貸、限購這些嚴厲的行政手段。

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　　第三輪調控或以稅收為核心

　　目前，樓市正處於去年初以來的第三次回暖過程中。第三次樓市調控會如期而至嗎？

　　世聯地産沈柱燦的回答是：肯定無疑。他説，深圳樓市自去年11月以來一直旺銷。新開通地鐵沿線的物業，特別是位於大芬、六約的物業，都在明顯上漲，需求不只是自住買家，不能排除炒作成分。對於握有多套住房的人士來説，不能不關注政策新一輪調控的風險，世聯地産的最新忠告是：迅速出貨。新二輪調控時，人們沒有想到會有限購令推出。新一輪調控也會有出人意料的嚴厲措施出臺。2011年推出房地産稅試點幾乎不存在疑問了。二手房轉讓核定徵稅，其他不少城市都開始實行了，如果房價還漲，深圳也可能真的推行。

　　“第三輪樓市調控，稅的動作會大一點。”深圳市德思勤置業總經理葉世育認為，2011年，政府仍將堅守18億畝耕地的紅線，一線城市出讓土地將更多采用限房價競地價的方式；信貸政策趨緊，緊張程度將取決於房價上漲幅度的大小；市場監管力度也會進一步加強。調控的重點將放在稅收上面。首先是著手啟動房産稅試點，這次是真的“狼來了”；其次是深圳有可能推出二手房按評估價徵稅的辦法。

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　　房産稅新政試點啟動

　　傳了多年的房産稅試點傳聞在當下的樓市回暖時節再度升溫。1月6日，上海市政府的一位決策諮詢專家向媒體透露：“上海試點房産稅在2010年12月9日已獲得中央批准。”

　　另有消息稱，1月9日從正在召開的重慶市“兩會”獲悉，財政部原則同意重慶開徵高檔商品房房産稅。今年一季度有望出臺徵收文件。而且，重慶市在新近印發的《關於進一步加強房地産市場調控的通知》中，明確要求相關部門積極做好徵收高檔住宅房産稅的準備工作。

　　上海等城市正醞釀房産稅改革，其指向是房産稅不只以租金為計稅依據，而且在空置、免租金期間可按房産原值計稅。葉世育説，他聽到的上海試點最新方案是，房産稅原則上針對增量徵收，如果新買住房則連同原有住房一併計算徵稅。

　　世聯地産沈柱燦告訴記者，據了解，深圳也有可能加入房地産稅試點，操作辦法很可能實行“普稅”，即扣除家庭一定人均面積後，對存量、增量住房均計徵房産稅。

　　高海燕表示，作為先行先試城市的深圳當然也可能成為較早一批房産稅試點城市。

　　樓市回放

　　開發商特價售房低價開盤

　　2010年5月的最後一個週末，佳兆業首先奏響深圳在售樓盤特價出售的序曲。其位於羅湖、坂田和平湖的3個樓盤同時行動。此次“特價”由頭是慶祝公司11週年慶典。該公司的羅湖盤推出特價房30來套，3天賣掉20多套。從120平方米的房子看，有過3.4萬元／平方米的成交記錄，特價後為2.7萬元／平方米，降幅兩成。

　　6月初，萬科一拿到預售許可證就以明顯低於預期價開盤，分別推出萬科清林徑和萬科第五園四期裏城最後一棟單位。裏城開盤均價20500元／平方米，比3月份同類單位均價下調一成左右，貴賓客戶還可享受8萬元／套的優惠。清林徑前期曾放出1.4萬元／平方米的價格，實際開盤均價1萬元，低於預期兩成多。

　　限購令驟出困房三千套

　　2010年9月30日晚，深圳市政府辦公廳緊急發佈的“限購令”規定，自該通知發佈之日起，所有商品住房交易必須執行通知規定。交易時間的認定，以在本市房地産主管部門信息系統網簽購房合同的時間為準。

　　由於“限購令”突然出臺，未給市場留下過渡期，導致出現一批“半拉子”房地産交易，其特點是買方已交納定金，並簽訂認購合同，但尚未在9月30日前完成網簽購房合同。

　　這樣被限制過戶的“半拉子”交易有多少？深圳中原地産市場部總監王世界估計，在當時的整個住房成交量中，受阻于“限購令”的“被限房”可能佔到兩成。其中，9月份成交二手房15000套，按兩成算，“被限房”約為3000套；9月底一週的新房成交量為2000多套，“被限房”在500套左右。兩項相加，深圳地區一、二手“被限房”總量超過3000套。 (譚建偉)

　　名詞解釋

　　房産稅：又稱房屋稅，是國家以房産作為課稅對象向産權所有人徵收的一種財産稅。對房産徵稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房産的管理，提高房産使用效率，控制固定資産投資規模和配合國家房産政策的調整，合理調節房産所有人和經營人的收入。現行政策規定，出租房屋的租金收入繳納12%的房産稅，而事實上，個人出租商業房産逃避稅款的現象非常多。而個人出租住房則按4%的優惠稅率徵收，其徵收率也比較低。

　　新聞分析

　　多建保障房 穩定市場預期

　　深圳特區報訊(記者 譚建偉)“2011年，透過政策保障性住房的大力興建，既可保障部分市民的居住權，又能分流當前的商品住房需求，從而穩定樓市預期。”深圳市都會城市研究院院長高海燕建議，深圳應通過強化保障房預期效應，減少商品房需求，抑制房價過快上漲。

　　深圳德思勤置業總經理葉世育也表示，保障性住房建設已經上升到維護社會穩定、保障百姓基本居住權利的層面，只有多建、快建保障性住房，才能從根本上滿足居民住的需要。

　　市住房和建設局負責人透露，2010年，我市已有22個保障性住房項目破土動工，住房總套數達到了5.23萬套，完成了年度計劃的105%。“十一五”期間，全市規劃建設保障性住房14萬套，實際新增安排籌集建設保障性住房共計16.9萬套，分佈在151個項目，超出目標2.9萬套。據正向市民徵集意見的《深圳市住房保障發展規劃》，今年起算的“十二五”期間，深圳年均將建設保障性住房約5萬套。

　　相關鏈結

　　去年五大房地産政策關注度高

　　2010年是房地産市場的政策調控年，網民對房地産政策表現出極大關注。百度數據顯示，2010年五大房地産政策關注度高。

　　1、2010年1月，國務院辦公廳出臺“國十一條”，二次房貸首付款比例不得低於40%。

　　2、2010年4月，推出“國十條”，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低於50%。

　　3、2010年6月，三部委發文明確個人房貸二套房認定標準。

　　4、2010年9月29日，“新國五條”發佈，國家出臺鞏固樓市調控成果措施，暫停發放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低於30%；房價過高上漲過快城市將限定家庭購房套數。

　　5、2010年10月，央行一年期存款基準利率上調0.25個百分點；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點。

　　(譚建偉)